Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Pontoise, 16 avril 2026, RG n° 25/05018

La juridiction a condamné les copropriétaires au paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La créance a été jugée certaine et exigible, suite à l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Les frais de mise en demeure ont été retenus, tandis que d’autres frais ont été écartés. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et une indemnité a été accordée pour couvrir les frais de justice engagés. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a engagé une action en paiement des charges de copropriété contre deux copropriétaires, propriétaires de biens immobiliers dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de contribuer aux charges liées aux services collectifs et à l’entretien des parties communes, proportionnellement à la valeur de leurs lots. Les comptes présentés par le syndic avaient été approuvés lors des assemblées générales, et aucun recours n’avait été formé dans le délai légal.

Le syndicat a fourni plusieurs documents, dont des bordereaux d’appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblées générales et un relevé de compte individuel, démontrant un solde débiteur de 5681,16 euros pour les charges impayées. La non-comparution des défendeurs a conduit à l’irrecevabilité de certaines modifications de la demande initiale, respectant ainsi le principe du contradictoire. Les frais de recouvrement ont été examinés, et seuls certains frais, tels que ceux liés à la mise en demeure, ont été jugés imputables aux copropriétaires défaillants.

Le tribunal a condamné les copropriétaires à verser solidairement la somme de 5789,16 euros, incluant les charges de copropriété et les frais dus, avec des intérêts au taux légal à compter d’une date précise. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le syndicat n’ayant pas prouvé un préjudice distinct causé par la mauvaise foi des défendeurs. De plus, le tribunal a accordé une somme de 1200 euros au syndicat pour couvrir les frais de justice, et a rappelé que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire.

La juridiction a condamné les copropriétaires au paiement des charges de copropriété et des frais associés, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services et équipements communs. La créance a été jugée certaine, liquide et exigible, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1965, suite à l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Les frais de mise en demeure ont été retenus, tandis que d’autres frais, tels que les honoraires d’avocat et les frais de relance, ont été écartés, conformément à l’article 10-1 de la loi précitée. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le syndicat n’ayant pas prouvé un préjudice distinct du retard de paiement. En outre, le tribunal a accordé une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les frais de justice engagés. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, justifiant ainsi l’urgence d’un recouvrement rapide des créances dues.

• Bordereaux d’appels de fonds
• Procès-verbaux d’assemblées générales
• Relevé de compte individuel
• Documents prouvant l’approbation des comptes par l’assemblée générale
• Justificatifs des frais de mise en demeure

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. D’une part, le syndicat des copropriétaires obtient un recouvrement de ses créances, tandis que les copropriétaires défaillants font face à des obligations financières et des frais supplémentaires.

• Le syndicat des copropriétaires peut récupérer la somme due, améliorant ainsi sa trésorerie.
• Les copropriétaires défaillants doivent s’acquitter de la somme de 5789,16 euros, augmentée des intérêts légaux.
• Les frais de justice de 1200 euros sont à la charge des copropriétaires, augmentant leur dette.
• La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant un recouvrement rapide.
• Le rejet de la demande de dommages et intérêts limite les recours possibles pour le syndicat.
• Les copropriétaires doivent être vigilants pour éviter d’autres actions en justice liées à des charges impayées.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges selon l’utilité des services communs.
• Les comptes approuvés par l’assemblée générale sont considérés comme valides.
• Les frais de mise en demeure peuvent être réclamés, mais pas les honoraires d’avocat.
• La demande de dommages et intérêts nécessite la preuve d’un préjudice distinct.
• Les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire.

À éviter

• Ne pas ignorer les convocations aux assemblées générales.
• Ne pas négliger le paiement des charges de copropriété.
• Éviter de contester sans preuves solides.
• Ne pas dépasser les délais légaux pour contester les décisions.
• Ne pas omettre de répondre aux mises en demeure.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent pour chaque lot. Cette obligation s’applique également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de l’obligation à la dette en matière de charges de copropriété ?

L’obligation à la dette existe dès que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie que l’approbation des comptes par l’assemblée générale est un préalable nécessaire à la reconnaissance de la créance.

Quels sont les critères pour considérer les appels provisionnels comme une créance certaine, liquide et exigible ?

Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels effectués par le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Cela implique que les montants demandés par le syndic doivent être clairement établis et justifiés pour être considérés comme exigibles.

Quels frais peuvent être imputés au copropriétaire défaillant en cas de recouvrement de créance ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce copropriétaire. Les frais de relance du syndic, les honoraires pour transmission du dossier à un huissier ou à un avocat, ainsi que les frais d’assignation en justice ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement des charges.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour condamner le débiteur au paiement des charges de copropriété ?

La juridiction a retenu que le décompte et le relevé individuels de charges produites laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires, correspondant aux charges impayées. De plus, la mise en demeure a été considérée comme un frais nécessaire au recouvrement, tandis que d’autres frais, tels que ceux relatifs à la remise à l’avocat, n’ont pas été jugés nécessaires. La décision a également souligné que la mise en demeure du 28 janvier 2025 n’ayant pas été produite aux débats, ne pouvait pas être prise en compte.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la demande de recouvrement ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au créancier de demander le remboursement des frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a justifié l’octroi de la somme de 1200 euros sur ce fondement, en raison des frais engagés pour recouvrer sa créance par voie judiciaire. La juridiction a ainsi condamné le débiteur à verser cette somme au syndicat.

Quelles sont les conséquences de la décision de première instance en matière d’exécution provisoire ?

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. Dans cette affaire, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifient que l’exécution provisoire de la décision soit maintenue.

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