Responsabilité notariale : manquement au devoir de conseil et préjudices financiers – Tribunal judiciaire de Toulon, 28 avril 2026, N° de RG 24/01708

La juridiction a rejeté les demandes de la société requérante, estimant qu’aucune faute n’avait été commise par le notaire. Ce dernier a respecté son devoir d’information en fournissant des éléments clairs sur les contraintes urbanistiques et techniques du bien. La société n’a pas prouvé que le notaire avait manqué à ses obligations ni qu’elle avait exprimé une intention de location. Les demandes accessoires ont également été tranchées en faveur du notaire, qui a été condamné à percevoir une somme au titre de l’article 700.

L’affaire concerne un litige entre une société civile immobilière (SCI) et un notaire, suite à l’acquisition d’un bien immobilier. En mai 2018, la SCI a acheté un bâtiment en mauvais état, accompagné de terrains, pour un montant de 195 000 euros. La vente a été officialisée par acte notarié en mars 2019. Après le décès du gérant de la SCI, la dénomination sociale a été modifiée. En juillet 2019, la SCI a déposé une déclaration de travaux auprès de la mairie pour rénover le bien, mais la mairie a ultérieurement retiré sa décision de non-opposition, ce qui a conduit la SCI à saisir le tribunal administratif.

En février 2024, la SCI a assigné le notaire et son office notarial devant le tribunal judiciaire, alléguant un manquement à ses obligations de conseil et de diligence. La SCI a demandé des indemnités pour divers préjudices, notamment pour le préjudice moral, les frais de conseil, le coût des travaux et la perte de loyers. Elle soutenait que le notaire n’avait pas informé l’acquéreur des restrictions urbanistiques affectant le bien, ce qui l’a empêchée de réaliser ses projets de location.

Le notaire, en réponse, a contesté les allégations, affirmant que l’acquéreur avait été correctement informé des conditions et des contraintes liées au bien. Il a également soutenu qu’aucun préjudice n’existait suite à l’annulation de la décision de la mairie. Le tribunal a examiné les arguments des deux parties, en se basant sur les obligations du notaire en matière de conseil et d’information.

Finalement, le tribunal a conclu qu’aucune faute n’avait été commise par le notaire, rejetant ainsi les demandes de la SCI. En conséquence, la SCI a été condamnée à verser des frais au notaire, marquant la fin de cette affaire.

La juridiction a rejeté les demandes de la société requérante, considérant qu’aucune faute n’avait été commise par le notaire dans l’exercice de ses fonctions. Selon l’article 1240 du Code Civil, la responsabilité d’un professionnel est engagée en cas de faute ayant causé un dommage. Le notaire a respecté son devoir d’information et de conseil, en fournissant des éléments clairs sur les contraintes urbanistiques et techniques du bien, comme l’atteste le certificat d’urbanisme et les diagnostics techniques annexés à l’acte de vente. La société requérante n’a pas démontré que le notaire avait manqué à ses obligations, ni qu’elle avait exprimé une intention de location qui aurait dû être prise en compte. En conséquence, la juridiction a estimé que la société ne pouvait pas revendiquer des préjudices liés à des travaux ou à une perte de revenus, puisque l’acquéreur avait expressément déclaré ne pas vouloir conditionner l’acte à l’obtention d’un permis de construire. Les demandes accessoires, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, ont également été tranchées en faveur du notaire, qui a été condamné à percevoir une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Acte de vente notarié du 1er Mars 2019, mentionnant l’usage du bien et les intentions de l’acquéreur.
• Certificat d’urbanisme délivré le 19 juin 2018, annexé à la vente, indiquant la présence d’entités archéologiques et des contraintes urbanistiques.
• Courrier électronique de la Directrice générale des services de la mairie d'[Localité 2] du 26 septembre 2017, précisant les restrictions de construction dans la zone N.
• Diagnostics techniques (plomb, termites, amiante, mérules, radon, DPE) fournis à l’acquéreur, attestant de l’état du bien.
• Déclaration de l’acquéreur dans la promesse de vente, indiquant qu’il ne souhaitait pas conditionner l’acte à l’obtention d’un permis de construire.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la société civile immobilière (demandeur) a vu ses demandes rejetées, ce qui entraîne des implications financières et juridiques. D’autre part, le notaire (défendeur) a été exonéré de toute responsabilité, renforçant sa position professionnelle.

• Rejet des demandes d’indemnisation de la société civile immobilière.
• Obligation pour la société civile immobilière de payer les frais de justice au notaire.
• Renforcement de la réputation du notaire en tant que professionnel respectant ses obligations.
• Impact sur la stratégie de la société civile immobilière pour d’éventuels projets futurs.
• Possibilité pour le notaire de se défendre contre d’autres réclamations similaires.
• Exclusion de toute responsabilité pour le notaire concernant les préjudices allégués par la société civile immobilière.

Enseignements de cette décision

• Importance de la clarté dans les actes notariés.
• Obligation du notaire d’informer sur les contraintes urbanistiques.
• Responsabilité du notaire engagée uniquement en cas de faute.
• La volonté exprimée par l’acquéreur doit être respectée.
• Les diagnostics techniques doivent être fournis et compris par l’acquéreur.

À éviter

• Ne pas négliger les informations sur les servitudes et contraintes.
• Omettre de vérifier les intentions réelles de l’acquéreur.
• Ignorer les documents annexés à l’acte de vente.
• Attendre trop longtemps pour contester un acte notarié.
• Ne pas consulter un avocat en cas de litige avec un notaire.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de responsabilité du notaire ?

La responsabilité du notaire est régie par l’article 1240 du Code Civil, qui dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le notaire a un devoir d’information et de conseil envers ses clients, devant les éclairer sur les conséquences fiscales et administratives de l’acte qu’il rédige. Le règlement national des notaires précise que le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète.

Quelles sont les conditions de la responsabilité du notaire ?

Pour engager la responsabilité du notaire, il faut établir l’existence d’une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Le notaire doit informer ses clients des contraintes administratives et urbanistiques liées à un bien immobilier. En l’espèce, la juridiction a constaté que le notaire avait fourni des informations claires et complètes sur les servitudes et les règles d’urbanisme applicables au bien.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant le devoir de conseil du notaire ?

La juridiction a retenu que le notaire avait respecté son devoir de conseil en fournissant à l’acquéreur des informations détaillées sur l’état du bien, les diagnostics techniques, ainsi que sur les contraintes urbanistiques. Il a été établi que l’acquéreur avait eu connaissance des documents annexés à l’acte de vente, y compris le certificat d’urbanisme et les implications de la zone N du PLU. La cour a jugé que l’acquéreur ne pouvait pas arguer d’un défaut d’information sur la zone du PLU, car il avait expressément déclaré ne pas vouloir faire de la possibilité d’obtenir un permis de construire une condition suspensive de l’acte.

Quelle est la portée des demandes accessoires en matière de dépens et frais irrépétibles ?

Conformément aux articles 695 et 700 du Code de procédure civile, la partie qui succombe doit supporter les dépens. La juridiction a condamné le demandeur à verser une somme au titre de l’article 700 du CPC, en raison de sa position dans le litige. La décision précise que les frais non compris dans les dépens suivent le sort de la partie qui succombe, sauf considérations d’équité.

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