Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Cour d’appel de Paris, 16 avril 2026, RG n° 25/05537

La juridiction a confirmé l’ordonnance du juge des référés, estimant que la demande de condamnation pour charges de copropriété et travaux manquait de preuves suffisantes. Le syndicat des copropriétaires n’a pas prouvé que la créance était certaine, liquide et exigible. Les décomptes fournis ne respectaient pas le jugement antérieur, entraînant une contestation sérieuse. La demande de frais irrépétibles a été rejetée, et les frais de première instance et d’appel seront à la charge du syndicat.

La société Sadelia est copropriétaire de plusieurs lots dans un immeuble situé à Paris. En mars 2022, un jugement du tribunal judiciaire a condamné cette société à verser une somme de 6 625,37 euros au syndicat des copropriétaires pour des charges impayées. En novembre 2024, le syndicat a assigné la société Sadelia en référé, demandant le paiement de 9 328,24 euros pour des charges impayées, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de justice.

Le juge des référés a rendu une ordonnance en février 2025, déclarant qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes du syndicat et a rejeté la demande de frais irrépétibles. Cette décision a été contestée par le syndicat, qui a interjeté appel en mars 2025. Dans ses conclusions, le syndicat a demandé à la cour de reconnaître la créance de 5 376,49 euros pour charges impayées, ainsi qu’une somme de 698,82 euros pour des arriérés.

Le syndicat a soutenu que la société Sadelia n’avait pas contesté le montant dû lors de l’audience de première instance. Il a également précisé que des frais exceptionnels pour travaux n’avaient pas été pris en compte dans le jugement précédent, ce qui expliquait les différences dans les montants réclamés. Cependant, le juge a noté que les décomptes fournis par le syndicat ne correspondaient pas aux termes du jugement de mars 2022, ce qui a conduit à une contestation sérieuse des montants réclamés.

En ce qui concerne les frais irrépétibles, le tribunal a confirmé la décision du premier juge, condamnant le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’appel et rejetant sa demande de frais en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. La cour a donc confirmé l’ordonnance initiale dans son intégralité, ajoutant la condamnation du syndicat aux dépens d’appel.

La juridiction a confirmé l’ordonnance du juge des référés, considérant que la demande de condamnation au titre des charges de copropriété et des travaux ne reposait pas sur des éléments suffisamment probants. En effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas démontré que la créance était certaine, liquide et exigible, conformément aux exigences de l’article 835 du code de procédure civile. La cour a relevé que les décomptes produits ne respectaient pas les termes du jugement antérieur, ce qui a conduit à une contestation sérieuse de la somme réclamée. De plus, la demande de condamnation à titre de frais irrépétibles a été rejetée, le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande en appel. La cour a également rappelé que les frais de première instance et d’appel seraient à la charge du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En somme, la juridiction a jugé que les demandes du syndicat des copropriétaires n’étaient pas fondées, confirmant ainsi l’ordonnance de première instance.

• Relevé de compte produit en pièce n°8 arrêté au 1er juillet 2025
• Jugement du 24 mars 2022 condamnant la société Sadelia à verser 6 625,37 euros
• Décomptes produits en première instance et en appel ne respectant pas les termes du jugement de mars 2022
• Ordonnance du juge des référés déclarant qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes du syndicat
• Conclusions du syndicat des copropriétaires demandant la reconnaissance de la créance de 5 376,49 euros

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le syndicat des copropriétaires se voit débouté de ses demandes, ce qui impacte sa capacité à recouvrer les charges impayées. D’autre part, la société Sadelia, bien qu’ayant été condamnée dans le passé, bénéficie d’une confirmation de l’ordonnance initiale, ce qui renforce sa position face aux réclamations du syndicat.

• Le syndicat des copropriétaires doit assumer les frais de justice liés à l’appel.
• La société Sadelia évite une condamnation supplémentaire pour les charges réclamées.
• Le syndicat doit revoir ses décomptes pour respecter les décisions judiciaires antérieures.
• La société Sadelia peut renforcer sa stratégie de défense en cas de futures réclamations.
• Le syndicat des copropriétaires doit envisager d’autres voies de recouvrement pour les charges impayées.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la conformité des décomptes avec les jugements antérieurs.
• Assurer que les créances sont certaines, liquides et exigibles.
• Contester les montants réclamés si des éléments probants manquent.
• Prendre en compte les frais exceptionnels dans les demandes de paiement.
• Être attentif aux contradictions dans les demandes de créance.

À éviter

• Ne pas négliger la contestation des montants dus lors des audiences.
• Omettre de fournir des preuves solides pour justifier les créances.
• Ignorer les délais de prescription pour les demandes de paiement.
• Formuler des demandes vagues ou imprécises devant le tribunal.
• Éviter de soumettre des demandes contradictoires dans les conclusions.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les charges de copropriété ?

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, conformément aux deux premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cette obligation est renforcée par le fait que les charges doivent être considérées comme certaines, liquides et exigibles.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé ?

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La demande doit donc être fondée sur une créance certaine, liquide et exigible.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée dans le cadre d’une créance de charges impayées ?

Le jugement rendu le 24 mars 2022 a une autorité de chose jugée qui s’impose aux parties. Les décomptes produits en première instance et en appel doivent respecter les termes de ce jugement, et toute demande qui ne s’y conforme pas peut être rejetée pour non-respect de cette autorité.

Quels sont les éléments déterminants pour la qualification d’une créance provisionnelle ?

La demande provisionnelle doit être fondée sur des éléments qui démontrent que la créance est certaine, liquide et exigible. Dans le cas présent, le décompte produit par le créancier doit être conforme aux décisions antérieures et ne doit pas comporter de contradictions, comme celles relevées entre les sommes réclamées dans les dernières conclusions.

Quelle est la motivation requise pour le rejet d’une demande de frais irrépétibles ?

Le premier juge a tranché le sort des dépens et des frais irrépétibles en se fondant sur l’absence de fondement juridique à la demande du créancier au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été confirmée en appel, soulignant que le créancier succombant en appel est condamné aux dépens, ce qui justifie le rejet de sa demande de frais irrépétibles.

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