Bail d’habitation : Résolution et expulsion pour loyers impayés et charges – Tribunal judiciaire de Caen, 30 avril 2026, RG n° 26/00028

La décision du juge des contentieux de la protection repose sur plusieurs fondements juridiques. La non-comparution des défendeurs n’a pas empêché le juge de statuer, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La demande en paiement provisionnelle, fondée sur l’article 1353 du code civil, a été soutenue par des éléments probants. La résolution du bail a été constatée selon l’article 24 I de la loi n° 89-462, entraînant l’expulsion des locataires et leur condamnation aux dépens.

Le litige concerne un contrat de bail signé le 3 septembre 2020 entre un bailleur et deux locataires pour un logement à usage d’habitation. Le loyer mensuel était fixé à 465 euros, avec une provision pour charges de 145 euros. En octobre 2025, le bailleur a notifié aux locataires un commandement de payer pour des loyers et charges impayés, s’élevant à 2 088,84 euros. Face à l’absence de régularisation, le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire du bail et leur expulsion.

Lors de l’audience du 10 mars 2026, le bailleur a actualisé sa demande, indiquant que la dette locative avait diminué à 2 331 euros, le loyer courant ayant été payé peu avant l’audience. Les locataires ne se sont pas présentés, bien qu’assignés. Le juge a donc statué sur le fond, en se basant sur les éléments fournis par le bailleur, notamment le contrat de bail et le commandement de payer.

Le juge a constaté que les locataires étaient en défaut de paiement et que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résolution du bail à compter du 21 décembre 2025. En conséquence, les locataires ont été déclarés occupants sans droit ni titre et ont été condamnés à libérer les lieux. De plus, une indemnité d’occupation a été fixée à 739,98 euros par mois, à compter de la date de résolution du bail. Les locataires ont également été condamnés à payer une somme provisionnelle de 2 103 euros pour les loyers et charges dus, ainsi que les dépens de la procédure.

La décision rendue par le juge des contentieux de la protection repose sur plusieurs fondements juridiques. En premier lieu, la non-comparution des défendeurs n’a pas empêché le juge de statuer sur le fond, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La compétence du juge des référés est affirmée par les articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, qui lui confèrent le pouvoir de traiter des actions d’expulsion et des litiges liés aux baux d’habitation.

La demande en paiement provisionnelle est fondée sur l’article 1353 du code civil, qui impose au créancier de prouver l’existence de la dette. Le bailleur a produit des éléments probants, tels que le contrat de bail et le commandement de payer, établissant que les locataires étaient en défaut de paiement. Toutefois, des sommes non justifiées ont été déduites du montant réclamé, aboutissant à une condamnation provisionnelle de 2 103 euros.

La résolution du bail a été constatée en vertu de l’article 24 I de la loi n° 89-462, qui stipule que la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Le commandement a été signifié, et les locataires n’ont pas régularisé leur situation dans le délai imparti, entraînant la résolution du bail à la date du 21 décembre 2025.

Les conséquences de cette résolution incluent l’expulsion des locataires, considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date, et l’autorisation pour le bailleur de faire transporter les meubles laissés sur place, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, les locataires ont été condamnés aux dépens et à verser une indemnité d’occupation provisionnelle, en raison de leur occupation illégale des lieux.

• Contrat de bail du 3 septembre 2020, contenant une clause de solidarité entre les copreneurs.
• Commandement de payer du 20 octobre 2025, portant sur la somme de 2 088,84 euros au titre des loyers et charges impayés.
• Décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de janvier 2025 à octobre 2025.
• Décompte locatif actualisé, arrêté au 9 mars 2026, faisant état d’un solde locatif débiteur de 2 331 euros.
• Justificatifs de paiements effectués par les locataires durant le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

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Cette décision a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans le litige. Le bailleur, en tant que demandeur, obtient une reconnaissance de ses droits et des sommes dues, tandis que les locataires, en tant que défendeurs, subissent des conséquences juridiques et financières importantes.

• Le bailleur est autorisé à récupérer les loyers et charges impayés, soit une somme provisionnelle de 2 103 euros.
• La résolution du bail permet au bailleur de procéder à l’expulsion des locataires, considérés comme occupants sans droit ni titre.
• Le bailleur peut faire transporter les meubles laissés par les locataires, à ses frais, en cas de non-retrait par ces derniers.
• Le bailleur a le droit de réclamer une indemnité d’occupation mensuelle de 739,98 euros jusqu’à la libération des lieux.
• Le bailleur peut également récupérer les dépens de la procédure, y compris les frais liés au commandement de payer.

Pour les locataires, les conséquences sont également lourdes, entraînant des obligations financières et des impacts sur leur situation de logement.

• Les locataires sont condamnés à payer la somme provisionnelle de 2 103 euros pour loyers et charges dus.
• Ils doivent libérer les lieux dans un délai de deux mois, sous peine d’expulsion forcée.
• Les locataires sont considérés comme occupants sans droit ni titre, ce qui peut affecter leur capacité à louer à l’avenir.
• Ils doivent faire face à une indemnité d’occupation mensuelle de 739,98 euros jusqu’à leur départ.
• Les locataires sont également responsables des dépens de la procédure, ce qui augmente leur charge financière.

Enseignements de cette décision

• La non-comparution des défendeurs n’empêche pas le juge de statuer sur le fond.
• Le juge des référés est compétent pour les actions d’expulsion liées aux baux d’habitation.
• Le bailleur doit prouver l’existence de la dette locative avec des documents justificatifs.
• La clause résolutoire ne s’applique qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.
• Les locataires peuvent être condamnés à une indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit ni titre.

À éviter

• Ne pas ignorer les commandements de payer signifiés par le bailleur.
• Ne pas négliger de régulariser sa situation dans le délai imparti de deux mois.
• Éviter de ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Ne pas omettre de contester les charges non justifiées dans les décomptes locatifs.
• Ne pas laisser des meubles sur les lieux sans prévoir leur retrait.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit contenir plusieurs mentions, notamment le délai de deux mois pour payer la dette, le montant mensuel du loyer et des charges, ainsi que l’avertissement des conséquences d’un non-paiement.

Quels sont les critères de compétence du juge des contentieux de la protection en matière d’expulsion ?

Selon les articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes occupant des immeubles bâtis sans droit ni titre, ainsi que des actions relatives à un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation. En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Quelle est la charge de la preuve en matière de paiement des loyers et charges ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve, tandis que le débiteur doit démontrer qu’il s’est libéré de sa dette. En l’espèce, le bailleur a produit le contrat de bail et le commandement de payer, établissant ainsi la créance. Les locataires, quant à eux, n’ont pas justifié de leur paiement intégral des sommes dues.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la demande en paiement provisionnelle ?

La juridiction a retenu que le bailleur a produit des éléments probants, tels que le contrat de bail et le décompte locatif, établissant que les locataires étaient débiteurs d’une somme de 2 331 euros. Toutefois, des sommes ont été mises au débit du compte locatif sans justification, ce qui a conduit à une réduction de la créance à 2 103 euros. La juridiction a également noté que les locataires n’avaient pas contesté la hausse de la provision pour charges.

Quelle est la procédure à suivre en cas d’occupation sans droit ni titre après la résolution du bail ?

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les occupants doivent libérer les lieux dans un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. À défaut, une expulsion peut être ordonnée avec l’assistance de la force publique. La juridiction a constaté que les locataires étaient occupants sans droit ni titre depuis la date de résolution du bail, ce qui justifie l’expulsion.

Quels sont les critères pour l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle ?

La juridiction a fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle à 739,98 euros, correspondant au montant du loyer révisé et de la provision pour charges, à compter de la date de résolution du bail. Cette indemnité vise à réparer le préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre des locataires. Les sommes déjà décomptées au jour de l’audience ont été prises en compte pour déterminer le montant final de l’indemnité.

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