Bail d’habitation : résiliation pour loyers impayés et expulsion du locataire – Tribunal judiciaire de Caen, 30 avril 2026, N° de RG 25/00619

La juridiction a statué sur la résiliation de bail et l’expulsion pour loyers impayés, en se fondant sur l’article 24 de la loi n° 89-462. Le commandement de payer, signifié le 24 juin 2025, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, a entraîné la résolution du bail au 24 août 2025. Le locataire, occupant sans droit, doit libérer les lieux. Le bailleur a justifié une créance de 1 672,30 euros, avec intérêts au taux légal, et une indemnité d’occupation a été fixée.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur et un locataire relatif à un contrat de location d’un logement. Le bail a été signé en juin 2021, stipulant un loyer mensuel de 336 euros, ainsi qu’une provision pour charges de 60 euros. En juin 2025, le bailleur a notifié au locataire un commandement de payer pour un montant total de 1663,70 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Suite à cette notification, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Lors de l’audience du 9 décembre 2025, le locataire n’a pas comparu à l’heure prévue, mais a demandé la réouverture des débats plus tard dans la matinée. Le juge a accepté cette demande, et l’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure.

À l’audience de réouverture, le bailleur a maintenu ses demandes, tandis que le locataire ne s’est pas présenté. Le juge a alors mis l’affaire en délibéré. Les motifs de la décision se sont basés sur la non-comparution du locataire et la compétence du juge des référés pour statuer sur les demandes d’expulsion et de paiement des loyers dus.

Le juge a constaté que le locataire était en défaut de paiement et a ordonné la résiliation du bail, considérant que le commandement de payer était resté sans effet. En conséquence, le locataire a été déclaré occupant sans droit ni titre et a été condamné à libérer les lieux. De plus, une indemnité d’occupation a été fixée, et le locataire a été condamné à payer les frais de la procédure. La décision a été rendue exécutoire de plein droit, permettant ainsi au bailleur de récupérer son bien.

La juridiction a statué sur la demande de résiliation de bail et d’expulsion pour loyers impayés, en se fondant sur les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un commandement de payer demeuré infructueux pour que la clause résolutoire produise effet. Le commandement de payer, signifié le 24 juin 2025, n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, entraînant la résolution du bail à compter du 24 août 2025. La juridiction a également constaté que le locataire, occupant sans droit ni titre, devait libérer les lieux dans le respect des délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Concernant la demande en paiement provisionnelle, le bailleur a justifié une créance de 1 672,30 euros, après déduction de sommes non justifiées, et a obtenu des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer. La décision a été rendue en référé, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile, permettant ainsi d’ordonner des mesures d’urgence en cas de trouble manifestement illicite. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, et une indemnité d’occupation a été fixée pour compenser le préjudice causé par l’occupation sans droit.

• Contrat de bail des 7 et 9 juin 2021
• Commandement de payer du 24 juin 2025, portant sur la somme en principal de 1663,70 euros au titre des loyers et charges impayés
• Avis de taxe foncière au titre des années 2022, 2023 et 2024
• Décompte locatif depuis la conclusion du bail, arrêté au 1er décembre 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de 2266,16 euros
• Déclarations de paiement effectuées par le locataire durant le délai de deux mois
• Absence de régularisation du commandement de payer dans le délai imparti

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Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige. Le bailleur obtient une reconnaissance de sa créance et la possibilité de récupérer son bien, tandis que le locataire se retrouve dans une situation précaire, devant libérer les lieux et faire face à des obligations financières.

• Le bailleur peut récupérer la somme de 1 672,30 euros au titre des loyers et charges dus.
• Le bailleur a le droit d’expulser le locataire occupant sans droit ni titre.
• Le bailleur peut demander des intérêts au taux légal sur les sommes dues.
• Le locataire doit libérer les lieux dans un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer.
• Le locataire est condamné à payer les dépens de la procédure, y compris les frais de commandement.
• Le locataire doit faire face à une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.

Enseignements de cette décision

• Importance de la comparution du locataire lors des audiences.
• Le commandement de payer doit être régularisé dans les deux mois pour éviter la résiliation du bail.
• Le bailleur doit justifier toutes les charges récupérables pour éviter des contestations.
• Le juge des référés peut ordonner des mesures d’urgence en cas de trouble manifestement illicite.
• Les dépens sont à la charge de la partie perdante, incluant les frais de procédure.

À éviter

• Ne pas ignorer un commandement de payer, même en cas de contestation.
• Omettre de produire des justificatifs pour les charges locatives.
• Ne pas demander de délais de paiement dans le délai imparti.
• Ne pas se présenter aux audiences sans justification valable.
• Attendre trop longtemps avant de contester une décision de justice.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit contenir plusieurs mentions, notamment le délai de deux mois pour payer, le montant du loyer et des charges, ainsi que l’avertissement des conséquences d’un défaut de paiement.

Dans l’affaire, un commandement de payer a été signifié au débiteur, qui n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, entraînant ainsi la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 24 août 2025.

Quels sont les critères de compétence du juge des contentieux de la protection en matière d’expulsion ?

Les articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire précisent que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes occupant des immeubles bâtis sans droit ni titre, ainsi que des actions relatives à un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation.

En l’espèce, le juge a statué en référé sur la demande d’expulsion, considérant que le débiteur occupait les lieux sans droit ni titre, ce qui justifiait son intervention.

Quelle est la charge de la preuve en matière de paiement des loyers et charges ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve, tandis que le débiteur doit démontrer qu’il s’est libéré de sa dette.

Dans cette affaire, le créancier a produit des éléments de preuve, tels que le contrat de bail et le commandement de payer, pour établir le montant des loyers et charges dus. Le débiteur, quant à lui, n’a pas réussi à prouver qu’il avait régularisé sa situation, ce qui a conduit à la condamnation au paiement des sommes dues.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la créance provisionnelle ?

La décision a retenu que le débiteur était redevable d’une somme de 1 672,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, après déduction de certaines sommes non justifiées.

Le juge a constaté que le bailleur avait produit des documents justifiant la créance, mais que certaines charges n’avaient pas été correctement justifiées, ce qui a conduit à une réduction du montant initialement réclamé. La régularisation des charges et la preuve de leur montant ont été des éléments clés dans la détermination de la créance.

Quelle est la portée des demandes accessoires en matière de dépens et frais irrépétibles ?

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. De plus, le juge peut accorder une somme à la partie gagnante pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans cette affaire, le débiteur a été condamné à payer les dépens de la procédure ainsi qu’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, en raison de sa position de partie succombante.

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