Charges de copropriété impayées : recours et obligations du copropriétaire – Tribunal judiciaire de Marseille, 28 avril 2026, N° de RG 25/05188

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, accueillant la demande du syndicat des copropriétaires. Ce dernier a présenté des éléments probants, tels que les procès-verbaux des assemblées générales, démontrant la défaillance du copropriétaire. Celui-ci a été condamné à payer 2 255,70 € de charges échues et 110,40 € de frais de recouvrement. Les provisions à échoir pour l’exercice en cours ne pouvaient être exigées, et la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires a engagé une procédure contre une copropriétaire pour le recouvrement de charges impayées. La copropriétaire concernée, propriétaire d’un lot dans la copropriété, n’a pas comparu lors de l’audience. Le syndicat a demandé au juge des référés de condamner la copropriétaire à payer un montant total de 2 630,07 €, incluant des frais d’huissier et des frais de mise en demeure, ainsi qu’une somme pour des provisions non échues et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le juge a examiné les pièces fournies par le syndicat, notamment les procès-verbaux des assemblées générales, les décomptes de charges, et les mises en demeure envoyées à la copropriétaire. Selon la loi sur la copropriété, en cas de non-paiement des charges après mise en demeure, les sommes dues deviennent immédiatement exigibles. Le juge a constaté que la copropriétaire avait des charges et des travaux dus s’élevant à 2 255,70 € à la date du 3 novembre 2025.

Concernant les provisions pour l’exercice en cours, le juge a décidé qu’elles ne pouvaient pas être exigées, car la mise en demeure ne permettait que le recouvrement des sommes dues pour les exercices antérieurs. En ce qui concerne les frais de recouvrement, le juge a retenu une somme de 110,40 € justifiée par les pièces produites.

La demande de dommages-intérêts a été rejetée, faute d’éléments probants. Enfin, le juge a condamné la copropriétaire à payer 1 000 € au titre des frais de procédure, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, et a ordonné qu’elle soit responsable des dépens.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les provisions non versées deviennent exigibles après une mise en demeure restée infructueuse. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit des éléments probants, tels que les procès-verbaux des assemblées générales et les mises en demeure, démontrant la défaillance du copropriétaire. La demande principale a été accueillie, condamnant le copropriétaire au paiement des charges échues, s’élevant à 2 255,70 €, ainsi qu’à des frais de recouvrement justifiés de 110,40 €, conformément à l’article 10-1 de la même loi.

Concernant les provisions à échoir pour l’exercice en cours, la juridiction a précisé qu’elles ne pouvaient être exigées en raison de la mise en demeure, qui ne permettait que la condamnation pour les exercices antérieurs. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de justification. Enfin, en application de l’article 700 du code de procédure civile, le copropriétaire a été condamné à verser une somme pour couvrir les frais de procédure, le tribunal considérant qu’il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter l’intégralité de ces frais. La décision a été rendue en conformité avec les dispositions légales applicables, garantissant ainsi le respect des droits des parties en présence.

• Procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 02/04/2024 et 14/05/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux.
• Décomptes de charges et appels de fonds concernant [X] [K] pour la période réclamée.
• Mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 09/12/2024.
• Relevé de compte arrêté au 03/11/2025 à la somme totale de 2 630,07 €.
• Détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours 2026, pour un total de 872 €.
• Contrat de syndic.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause contre la copropriétaire défaillante, ce qui entraîne des conséquences financières et juridiques significatives pour les deux parties. Le syndicat a réussi à recouvrer une partie des charges dues, tandis que la copropriétaire se voit contrainte de régler des sommes importantes et de supporter des frais de procédure.

• Le syndicat des copropriétaires récupère 2 255,70 € pour les charges échues.
• Le syndicat obtient également 110,40 € pour les frais de recouvrement justifiés.
• La copropriétaire est condamnée à verser 1 000 € pour couvrir les frais de procédure du syndicat.
• La copropriétaire doit faire face à des conséquences financières immédiates, incluant le paiement des sommes dues.
• Le jugement peut influencer la réputation de la copropriétaire au sein de la copropriété.
• Le syndicat peut renforcer sa position pour d’éventuelles actions futures contre d’autres copropriétaires défaillants.

Enseignements de cette décision

• Importance de la mise en demeure avant exigibilité des charges.
• Production de procès-verbaux d’assemblées générales comme preuve.
• Respect des délais pour contester les décisions prises en assemblée.
• Justification des frais de recouvrement par des pièces probantes.
• Possibilité de condamner aux dépens en cas de défaillance du copropriétaire.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure envoyées.
• Omettre de produire des preuves lors de l’audience.
• Attendre trop longtemps pour contester une décision.
• Inclure des frais non justifiés dans la demande de recouvrement.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Cet article stipule qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, doit constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes annuels, du budget prévisionnel ou des travaux, ainsi que la défaillance du copropriétaire, pour condamner ce dernier au paiement des sommes exigibles.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé selon la procédure accélérée au fond ?

Les conditions de recevabilité d’une demande en référé selon la procédure accélérée au fond sont énoncées à l’article 481-1 du code de procédure civile. La demande doit être formée par voie d’assignation à une audience prévue, le juge doit être saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, et le juge doit s’assurer qu’un temps suffisant s’est écoulé depuis l’assignation pour permettre à la partie assignée de préparer sa défense. La procédure est orale et le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Quels sont les critères de qualification d’une créance en matière de charges de copropriété ?

Les critères de qualification d’une créance en matière de charges de copropriété incluent la nécessité d’une approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, la constatation de la défaillance du copropriétaire, et l’existence d’une mise en demeure restée infructueuse. La créance doit être justifiée par des pièces produites, telles que les procès-verbaux des assemblées générales, les décomptes de charges, et les mises en demeure. La créance doit également être exigible, ce qui implique que les provisions non encore échues deviennent exigibles après la mise en demeure.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour statuer sur la demande de paiement des charges ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour statuer sur la demande de paiement des charges. Elle a constaté que le syndicat des copropriétaires avait produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel, ainsi que les décomptes de charges et les mises en demeure. La défaillance du copropriétaire a été établie par l’absence de paiement des charges et le non-respect des délais de mise en demeure. De plus, la juridiction a précisé que les frais de recouvrement de créance étaient justifiés par les pièces produites, mais a rejeté la demande de dommages et intérêts faute d’éléments probants.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Dans cette décision, la juridiction a estimé qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure. Ainsi, le copropriétaire a été condamné à payer une somme de 1 000 € en application de cet article, en raison des frais engagés par le syndicat pour la procédure.

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