Loyer impayé → Résiliation de bail et expulsion : droits et recours du bailleur

La juridiction a statué sur la demande du bailleur en se fondant sur les dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, qui impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En l’absence de contestation de la part des locataires, le bailleur a été reconnu fondé à réclamer le paiement de la somme de 1787,52 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de janvier 2026. Concernant la résiliation du bail, la juridiction a appliqué l’article 24 de la même loi, précisant que la résiliation de plein droit pour défaut de paiement ne peut intervenir qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Le bailleur ayant respecté cette procédure, la résiliation a été validée à compter du 08 avril 2025.

En ce qui concerne les autres demandes, la juridiction a constaté que les locataires, devenus occupants sans titre, devaient être condamnés à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à partir du 1er février 2026. Toutefois, la demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct. La juridiction a également accordé une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et a ordonné l’exécution provisoire de la décision, conformément à l’article 514 du même code. Enfin, les locataires ont été condamnés solidairement aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

La juridiction a statué en faveur du bailleur, lui reconnaissant le droit de réclamer 1787,52 euros pour loyers et charges impayés jusqu’en janvier 2026. La résiliation du bail a été validée à compter du 08 avril 2025, après un commandement de payer infructueux. Les locataires, devenus occupants sans titre, doivent verser une indemnité d’occupation à partir du 1er février 2026. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et les locataires ont été condamnés aux dépens.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES SA D’HLM, et des locataires, un couple, qui ont signé un contrat de location pour un local à usage d’habitation ainsi que deux parkings. Le bail initial, conclu le 30 novembre 2021, stipulait un loyer mensuel de 528,49 euros, avec des avenants ultérieurs pour les parkings à des montants respectifs de 51,89 euros et 53,76 euros.

En raison de loyers impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer le 7 février 2025, réclamant une somme de 1 345,15 euros. Face à l’absence de paiement, le bailleur a assigné les locataires le 24 juillet 2025, demandant la résiliation du bail et l’expulsion des occupants, ainsi que le paiement d’une somme totale de 2 341,95 euros, incluant des indemnités d’occupation et des dommages et intérêts. Lors des débats, le montant réclamé a été actualisé à 1 787,52 euros.

Les locataires, bien que régulièrement cités, ne se sont pas présentés à l’audience. Le juge a donc statué par jugement réputé contradictoire. Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges. En l’absence de contestation de la part des locataires, le bailleur a été jugé fondé à réclamer le montant impayé.

Le juge a également constaté la résiliation du bail, autorisant le bailleur à procéder à l’expulsion des locataires si ceux-ci ne libéraient pas les lieux dans un délai de deux mois après signification d’un commandement. En outre, les locataires ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation et une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes supplémentaires du bailleur ont été rejetées, et les locataires ont été condamnés aux dépens.

• Commandement de payer délivré le 7 février 2025, réclamant une somme de 1 345,15 euros.
• État de créance en date du 02 février 2026, indiquant un montant total de 1 787,52 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
• Notification au Représentant de l’État et à l’organisme payeur des aides au logement concernant la situation d’impayés.
• Clause résolutoire insérée dans le contrat de location, permettant la résiliation du bail en cas de défaut de paiement.
• Absence de contestation de la part des locataires lors des débats.
• Jugement réputé contradictoire en raison de l’absence des locataires à l’audience.

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour le bailleur que pour les locataires. Le bailleur a obtenu gain de cause, ce qui lui permet de récupérer les sommes dues et de procéder à l’expulsion des locataires, tandis que ces derniers se retrouvent dans une situation précaire en tant qu’occupants sans titre.

• Le bailleur peut récupérer la somme de 1 787,52 euros pour loyers et charges impayés.
• Le bailleur a le droit de procéder à l’expulsion des locataires dans un délai de deux mois après le commandement de payer.
• Les locataires doivent verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer à partir du 1er février 2026.
• Les locataires sont condamnés à payer 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
• Les locataires sont responsables des dépens, y compris le coût du commandement de payer.
• Le bailleur a suivi la procédure légale, renforçant sa position en cas de futurs litiges similaires.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des loyers et charges.
• Notifier un commandement de payer avant de demander la résiliation du bail.
• Conserver des preuves de la notification au Représentant de l’État.
• Prévoir une clause résolutoire dans le contrat de location.
• Demander une indemnité d’occupation en cas d’occupation sans titre.

À éviter

• Ignorer les relances de paiement du bailleur.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Omettre de contester les demandes du bailleur si nécessaire.
• Attendre trop longtemps avant de régler les impayés.
• Ne pas respecter les procédures légales de résiliation de bail.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement du loyer et des charges par le locataire ?

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’absence de contestation de la part des locataires, le bailleur est fondé à demander le paiement des sommes dues.

Quelle est la procédure à suivre pour la résiliation du bail en cas de défaut de paiement ?

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur doit notifier sa demande au Représentant de l’État et signaler la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement.

Quels sont les critères pour la qualification de l’occupation sans titre ?

L’occupation sans titre est caractérisée par l’absence de contrat de location valide après la résiliation du bail. Dans ce cas, le bailleur peut demander l’expulsion des locataires, qui sont considérés comme occupants sans titre.

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité d’occupation ?

Le bailleur a droit à une indemnité d’occupation à compter de la date à laquelle les locataires sont considérés comme occupants sans titre. Cette indemnité doit être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, le bailleur a obtenu une condamnation à hauteur de 50 euros en application de cet article.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour statuer sur la demande de résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, en notifiant le commandement de payer demeuré infructueux. Cela a permis de conclure à la résiliation du bail à la date du 08 avril 2025.

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