Résiliation de contrat de location : conditions et recours pour le locataire en difficulté

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, conformément à l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, en raison de l’impayé de trois termes mensuels consécutifs. Le commandement de payer signifié le 5 août 2025 a été jugé valide, et le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti. En conséquence, la résiliation du contrat de résidence a été prononcée, entraînant la perte de tout droit au maintien dans les lieux. La décision a également ordonné l’expulsion du locataire, sans astreinte, en raison de l’absence de contestation sérieuse sur le fondement de l’urgence. Par ailleurs, le locataire a été condamné au paiement des arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation, en application des articles 1103 et 1217 du code civil, pour avoir occupé les lieux sans titre après la résiliation. Le plan de surendettement antérieur n’a pas eu d’effet sur les dettes locatives postérieures, qui demeurent exigibles. La juridiction a également statué sur les dépens, laissant à la charge de la partie perdante les frais de la procédure.

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison de l’impayé de trois termes mensuels consécutifs. Le commandement de payer signifié le 5 août 2025 a été jugé valide, et le locataire n’a pas régularisé sa situation. En conséquence, la résiliation du contrat de résidence a été prononcée, entraînant la perte de tout droit au maintien dans les lieux, ainsi que l’expulsion du locataire et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

La société HÉNÉO a conclu un contrat de location d’un appartement avec un occupant le 16 janvier 2024, fixant une redevance mensuelle de 710,16 euros. En raison de paiements manquants, la société a délivré un commandement de payer le 5 août 2025, réclamant une somme de 7377,35 euros, en se basant sur la clause résolutoire du contrat. Le 15 septembre 2025, la société a assigné l’occupant devant le juge des contentieux de la protection, demandant l’expulsion immédiate et le paiement des arriérés.

Lors de l’audience du 2 février 2026, la société a mis à jour sa créance à 10 819,10 euros, affirmant que l’occupant n’avait pas payé sa redevance depuis avril 2024. L’occupant a reconnu sa situation de surendettement, mentionnant un plan d’apurement en cours et demandant à rester dans les lieux tout en proposant une saisie sur son salaire.

Le juge a examiné la situation en se basant sur les articles du code de procédure civile et du code de la construction et de l’habitation. Il a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, car l’occupant n’avait pas réglé ses dettes dans le délai imparti. Par conséquent, le juge a ordonné l’expulsion de l’occupant, tout en précisant que la société HÉNÉO ne pouvait pas exiger d’astreinte pour cette expulsion.

En ce qui concerne les arriérés, l’occupant a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à la redevance, à partir du 6 septembre 2025, ainsi qu’une somme provisionnelle de 10 819,10 euros pour les arriérés. Le juge a également rappelé que le plan de surendettement ne couvrait pas les dettes locatives postérieures à sa mise en œuvre. Enfin, l’occupant a été condamné aux dépens, tandis que la société HÉNÉO a été déboutée de certaines de ses demandes accessoires.

• Commandement de payer signifié le 5 août 2025 pour la somme de 7377,35 euros.
• Décompte produit par la société HÉNÉO indiquant un arriéré de 10 819,10 euros à la date du 30 janvier 2026.
• Constatation de l’impayé de trois termes mensuels consécutifs, justifiant l’application de la clause résolutoire.
• Reconnaissance par Monsieur [D] [T] de sa situation de surendettement et mention d’un plan d’apurement en cours.
• Absence de contestation sérieuse sur le fondement de l’urgence concernant l’expulsion.

Dans cette affaire, le locataire, en raison de son impayé, se voit expulsé de son logement et condamné à payer des arriérés locatifs ainsi qu’une indemnité d’occupation. La société de gestion, quant à elle, obtient gain de cause et peut procéder à l’expulsion, tout en étant déboutée de certaines demandes accessoires.

• Expulsion immédiate du locataire sans possibilité de maintien dans les lieux.
• Condamnation du locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.
• Récupération des arriérés locatifs s’élevant à 10 819,10 euros.
• Possibilité pour la société de gestion de recourir à la force publique pour l’expulsion.
• Débouté de certaines demandes accessoires, réduisant les frais à sa charge.
• Impact sur la situation financière du locataire, qui doit faire face à des dettes nouvelles.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la validité des commandements de payer avant toute action.
• Respecter les délais de préavis d’un mois en cas d’inexécution.
• Documenter les impayés pour justifier la résiliation du contrat.
• Considérer les clauses résolutoires dans les contrats de résidence.
• Être conscient que le plan de surendettement n’affecte pas les dettes locatives postérieures.

À éviter

• Ignorer les notifications de paiement ou les commandements de payer.
• Ne pas régulariser sa situation dans le délai imparti.
• Omettre de contester les décisions judiciaires si nécessaire.
• Prendre à la légère les manquements au règlement intérieur.
• Attendre que la situation se dégrade avant de chercher une solution.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de résidence ?

La résiliation du contrat de résidence est régie par l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, qui stipule que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation ne peut intervenir que dans des cas spécifiques, tels que l’inexécution par la personne logée d’une obligation contractuelle ou un manquement grave au règlement intérieur. L’article R.633-3 précise qu’un préavis d’un mois est requis en cas d’inexécution d’une obligation.

Quels sont les critères pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?

Pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, il est nécessaire que le commandement de payer vise une somme correspondant à au moins trois termes mensuels consécutifs impayés. En l’espèce, le commandement de payer du 5 août 2025 a été signifié pour une somme de 7377,35 euros, correspondant à des arriérés de loyers, ce qui remplit les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Quelle est la procédure applicable en cas d’expulsion du locataire ?

L’expulsion d’un locataire est régie par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Ces articles prévoient un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux avant que l’expulsion puisse être exécutée, avec le concours de la force publique si nécessaire. La décision de la juridiction a ordonné l’expulsion de l’occupant sans astreinte, considérant que la situation ne justifiait pas un délai supplémentaire.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement des arriérés locatifs ?

La condamnation au paiement des arriérés locatifs repose sur les articles 1103 et 1217 du code civil, qui stipulent que le débiteur est tenu de ses obligations contractuelles. Le maintien dans les lieux après la résiliation du contrat constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation. La juridiction a constaté que le débiteur était redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation et a ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur des locaux.

Quelle est la portée du plan de surendettement sur les dettes locatives ?

Le plan de surendettement n’a d’effet que sur les dettes locatives antérieures à sa mise en œuvre. Les loyers et charges postérieurs constituent des dettes nouvelles, qui demeurent exigibles. La juridiction a précisé que le non-paiement des loyers courants justifie la mise en œuvre de la clause résolutoire, et que le débiteur a la possibilité de saisir à nouveau la commission de surendettement pour informer de la naissance de nouvelles dettes locatives.

Quels sont les frais à la charge de la partie perdante ?

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, incluant les frais liés au commandement de payer. Toutefois, la juridiction a décidé de laisser à la charge de la société HÉNÉO les frais exposés dans la présente instance, tout en déboutant la société de sa demande au titre de l’article 700 du même code.

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