Retard de livraison en VEFA : obligations du vendeur et recours possibles

La juridiction a retenu la responsabilité contractuelle du vendeur en raison d’un retard de livraison du bien immobilier, en application des articles 1231-1 et 1601-1 du code civil. Le tribunal a constaté que la livraison, initialement prévue au plus tard au troisième trimestre 2020, a été effectuée avec un retard de 787 jours, après avoir déduit les causes légitimes de suspension du délai, qui n’ont pas été suffisamment justifiées par le vendeur. La SCCV n’a pas réussi à prouver que les événements invoqués pour justifier le retard étaient imprévisibles ou échappaient à son contrôle, ce qui a conduit à l’engagement de sa responsabilité pour inexécution contractuelle. En outre, le tribunal a rejeté les demandes d’indemnisation à l’encontre du notaire, considérant que ce dernier avait satisfait à son obligation d’information et de conseil, conformément à l’article 1240 du code civil. Les préjudices matériel, moral et de jouissance ont été partiellement reconnus, le tribunal évaluant le préjudice de jouissance à 5 000 euros et le préjudice moral à 2 000 euros, avec des intérêts au taux légal à compter du jugement. Les demandes accessoires, notamment celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, ont été également tranchées en faveur du demandeur. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a retenu la responsabilité contractuelle du vendeur en raison d’un retard de livraison de 787 jours d’un bien immobilier, initialement prévu pour le troisième trimestre 2020. La SCCV n’a pas prouvé que les causes du retard étaient imprévisibles. Les demandes d’indemnisation contre le notaire ont été rejetées, ce dernier ayant respecté son obligation d’information. Le tribunal a reconnu partiellement les préjudices matériel, moral et de jouissance, évaluant le préjudice de jouissance à 5 000 euros et le préjudice moral à 2 000 euros.

La société civile de construction vente Cour de France-[Localité 1]-IDF a entrepris la construction d’un ensemble immobilier à [Localité 1]. Un réservataire a signé un contrat de réservation pour un appartement et un emplacement de stationnement en octobre 2019. En mars 2020, un acte authentique a été établi, stipulant que la livraison devait intervenir au plus tard au troisième trimestre 2020, sauf cas de force majeure. Cependant, la SCCV a informé le réservataire de plusieurs reports de livraison, invoquant diverses causes.

En mars 2023, le réservataire a mis en demeure la SCCV de justifier ces reports et de l’indemniser pour les préjudices subis. Il a également mis en demeure le notaire rédacteur de l’acte de vente pour obtenir des éclaircissements sur la clause de report. Suite à cela, le réservataire a assigné la SCCV, une société de transactions immobilières, le notaire et son office notarial devant le tribunal judiciaire d’Evry, demandant une indemnisation pour les préjudices matériels et moraux.

Le réservataire a demandé la condamnation des défendeurs à lui verser des sommes pour le préjudice matériel, moral et de jouissance, ainsi que des frais d’avocat. De son côté, la SCCV et la société de transactions ont contesté les demandes, arguant qu’il n’existait pas de lien contractuel entre le réservataire et la société de transactions, et ont demandé à être mises hors de cause.

Le tribunal a constaté un retard de livraison de 787 jours, engageant ainsi la responsabilité de la SCCV pour inexécution contractuelle. Il a condamné la SCCV à indemniser le réservataire pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral, tout en déboutant le réservataire de ses demandes à l’égard des autres défendeurs. Les frais de justice ont été mis à la charge de la SCCV, et l’exécution de la décision a été ordonnée.

• Attestation de M. [V] [G], maître d’œuvre, indiquant des investigations complémentaires sur les sols ayant entraîné un décalage de trois mois dans la phase travaux.
• Attestation de M. [G], maître d’œuvre, mentionnant 27 jours de grèves des transports ayant perturbé le chantier.
• Attestation de M. [G], maître d’œuvre, précisant 85 jours d’intempéries sur le chantier entre le 01/11/2018 et le 02/03/2020.
• Attestation de M. [G], maître d’œuvre, justifiant une perte d’activité de 58 jours due à la crise sanitaire Covid-19.
• Attestation de M. [G], maître d’œuvre, concernant la défaillance de la société Les Constructeurs Franciliens et le retard accumulé de 96 jours.
• Attestation de M. [G], maître d’œuvre, sur la recherche d’une nouvelle entreprise après la liquidation de la société Alperen TP-IDF, entraînant un arrêt de chantier de 57 jours.

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Dans cette affaire, le réservataire a obtenu gain de cause contre la société civile de construction, entraînant des conséquences significatives pour chaque partie. Le réservataire est indemnisé pour le préjudice subi, tandis que la société civile de construction doit faire face à des obligations financières et juridiques.

• Indemnisation du réservataire pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral.
• Responsabilité contractuelle engagée pour la société civile de construction, entraînant des dommages-intérêts à verser.
• Les dépens de la procédure sont à la charge de la société civile de construction.
• Le notaire et son office notarial sont exonérés de toute responsabilité, ayant respecté leur obligation d’information.
• Le réservataire peut utiliser cette décision comme précédent pour d’éventuelles réclamations futures.
• La société civile de construction doit revoir ses pratiques de gestion de projet pour éviter de futurs retards.

Enseignements de cette décision

• Vérifier les liens contractuels avant d’assigner une partie.
• Documenter toutes les communications avec le vendeur concernant les retards.
• Conserver les preuves des préjudices matériels et moraux subis.
• Anticiper les causes légitimes de retard dans les contrats de vente.
• Consulter un notaire pour clarifier les clauses contractuelles.

À éviter

• Ignorer les délais de livraison stipulés dans le contrat.
• Ne pas justifier les demandes d’indemnisation par des preuves concrètes.
• Attendre trop longtemps avant de contester un retard de livraison.
• Omettre de vérifier les obligations de conseil du notaire.
• Ne pas tenir compte des clauses de force majeure dans les contrats.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de responsabilité contractuelle pour retard de livraison d’un bien immobilier ?

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1601-1 du code civil précise que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. L’article 1611 du code civil prévoit que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Quels sont les critères de la force majeure en matière contractuelle ?

L’article 1218 alinéa 1er du code civil définit la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. La force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur aux parties.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en justice ?

Les articles 32 et 122 du code de procédure civile stipulent que toute demande doit être recevable et que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. En l’espèce, la société [N] [X] transactions a soulevé une fin de non-recevoir en raison de l’absence de lien contractuel avec le demandeur, ce qui a été examiné par le tribunal.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la responsabilité du vendeur en cas de retard de livraison ?

Le tribunal a retenu que le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de sa responsabilité en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure. En l’espèce, le tribunal a constaté que la livraison est intervenue avec 787 jours de retard, ce qui engage la responsabilité contractuelle de la SCCV.

Quelle est la charge de la preuve concernant les causes de suspension du délai de livraison ?

La charge de la preuve des conditions d’application de la clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison incombe au vendeur. Le tribunal a examiné les différentes causes invoquées par la SCCV pour justifier le retard et a constaté que plusieurs d’entre elles étaient antérieures à la vente, ne pouvant donc justifier une suspension du délai de livraison.

Quels sont les critères pour établir un préjudice matériel dans le cadre d’une responsabilité contractuelle ?

Le tribunal a relevé que le demandeur ne justifie ni du principe, ni du montant du préjudice matériel allégué. En l’absence de démonstration du demandeur quant au principe des différents éléments de son préjudice matériel, il a été débouté de ses demandes à ce titre.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le tribunal a condamné la SCCV à payer au demandeur la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans les décisions de première instance ?

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. En l’espèce, la SCCV a sollicité l’écartement de l’exécution provisoire sans développer de moyen de fait, et a été déboutée de sa demande.

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