Prêt immobilier : résiliation et recouvrement des échéances impayées

La juridiction a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de prêt immobilier en raison du manquement de l’emprunteur à ses obligations de paiement, constaté à partir d’octobre 2023. En application de l’article 1184 du code civil, la banque a exercé son droit de demander la résolution du contrat, après avoir notifié l’emprunteur par une mise en demeure restée sans effet. La résiliation a été effective à compter du 23 juillet 2024, date à laquelle l’emprunteur a cessé de régler ses mensualités.

Concernant les demandes en paiement, la juridiction a retenu que la banque était fondée à réclamer le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus, conformément à l’article L 313-51 du code de la consommation. Le montant total des sommes dues a été établi à 77.711,27 €, incluant les intérêts au taux contractuel de 2,40 % à compter de la date de résiliation.

En ce qui concerne la clause pénale, la juridiction a appliqué l’article R313-28 du code de la consommation, fixant l’indemnité à 7 % du capital restant dû et des intérêts échus, soit 5.332,40 €. Enfin, les frais de procès ont été mis à la charge de l’emprunteur, qui a été condamné à verser 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. La solution adoptée par la juridiction s’inscrit dans le respect des dispositions légales applicables et des engagements contractuels des parties.

La juridiction a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de prêt immobilier en raison du manquement de l’emprunteur à ses obligations de paiement, constaté à partir d’octobre 2023. La banque a exercé son droit de demander la résolution du contrat après une mise en demeure restée sans effet. La résiliation a été effective le 23 juillet 2024. La banque a été fondée à réclamer le remboursement immédiat du capital restant dû, établi à 77.711,27 €, incluant les intérêts au taux contractuel de 2,40 %.

Le 30 janvier 2016, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 5] [Localité 6] a accordé un prêt immobilier à un emprunteur pour l’acquisition d’un appartement à [Localité 7]. Ce prêt, d’un montant de 89.219 €, était amortissable à un taux de 2,40 % et devait être remboursé en 60 mensualités de 197,55 €, suivies de 180 mensualités de 609,79 €.

Le 4 août 2025, la banque a assigné l’emprunteur devant le tribunal judiciaire de Bobigny, invoquant des échéances impayées. Elle a demandé la résiliation judiciaire du contrat de prêt, le paiement d’une somme de 83.233,91 € en principal, des intérêts au taux contractuel, ainsi qu’une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la prise en charge des dépens. L’emprunteur, n’ayant pas constitué avocat, a été assigné à son adresse connue, mais n’a pas répondu.

Le tribunal a examiné les éléments fournis par la banque, notamment le contrat de prêt, une mise en demeure et une lettre de déchéance du terme. Il a constaté que l’emprunteur avait cessé de régler ses mensualités depuis octobre 2023, manquant ainsi à ses obligations contractuelles. En conséquence, le tribunal a prononcé la résiliation du contrat de prêt à compter du 23 juillet 2024.

Concernant les demandes de paiement, le tribunal a établi que le montant des échéances impayées et du capital restant dû s’élevait à 76.177,12 €, avec des intérêts échus de 1.534,15 €. La banque a donc été jugée fondée à réclamer un total de 77.711,27 € en principal, assorti d’intérêts. De plus, une indemnité de 5.332,40 € a été fixée au titre de la clause pénale. Enfin, l’emprunteur a été condamné à verser 2.000 € pour les frais de justice.

• Contrat de prêt n° 10278 06135 000209005 12
• Mise en demeure d’avoir à régler les échéances impayées, en date du 4 juin 2024
• Lettre de déchéance du terme du prêt, datée du 22 juillet 2024
• Décompte des sommes dues, arrêté au 22 juillet 2024
• Constatation que l’emprunteur a cessé de régler les échéances depuis octobre 2023

Dans cette affaire, la résiliation judiciaire du contrat de prêt immobilier a des conséquences significatives pour les deux parties. D’une part, la banque peut récupérer les sommes dues, tandis que l’emprunteur fait face à des obligations financières accrues et à des impacts sur sa situation de crédit.

• La banque peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus.
• Elle a le droit de réclamer une indemnité au titre de la clause pénale, augmentant le montant total dû par l’emprunteur.
• La résiliation du contrat peut affecter la réputation de l’emprunteur auprès des institutions financières.
• Des frais de justice sont à la charge de l’emprunteur, augmentant son endettement.
• La banque peut envisager des actions légales supplémentaires pour récupérer les montants dus.
• L’emprunteur pourrait avoir des difficultés à obtenir de futurs financements en raison de cette résiliation.

Enseignements de cette décision

• Respecter les échéances de paiement pour éviter la résiliation du contrat.
• Conserver toutes les preuves de paiement et de communication avec la banque.
• Réagir rapidement aux mises en demeure pour éviter des conséquences juridiques.
• Consulter un avocat en cas de litige pour une meilleure défense.
• Être conscient des clauses pénales et des intérêts de retard dans le contrat de prêt.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure de la banque.
• Ne pas répondre aux convocations judiciaires.
• Omettre de justifier ses difficultés financières auprès de la banque.
• Attendre trop longtemps avant de contester une décision de justice.
• Ne pas se renseigner sur ses droits en matière de prêt immobilier.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation judiciaire du contrat de prêt immobilier ?

La résiliation judiciaire du contrat de prêt immobilier est régie par l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, qui stipule que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement ». En cas de manquement, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix de demander l’exécution ou la résolution du contrat, cette dernière devant être demandée en justice.

Dans le cas présent, le débiteur a cessé de régler les échéances de son prêt, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles, justifiant ainsi la demande de résiliation par le créancier.

Quels sont les critères pour la demande de paiement des échéances impayées et du capital restant dû ?

La demande de paiement des échéances impayées et du capital restant dû est fondée sur l’article L 313-51 du code de la consommation, qui permet au prêteur de demander le remboursement immédiat du capital restant dû ainsi que le paiement des intérêts échus lorsque la résolution du contrat est demandée.

Le créancier doit prouver le montant des sommes dues, qui inclut les échéances impayées et les intérêts échus. Dans cette affaire, le décompte des sommes dues a été produit, établissant le montant exact à réclamer.

Quelle est la règle de droit applicable à la clause pénale en cas de résolution du contrat de crédit ?

La clause pénale applicable en cas de résolution du contrat de crédit est régie par le deuxième alinéa de l’article L 313-51 du code de la consommation, qui stipule que le prêteur peut demander une indemnité ne dépassant pas 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

Dans cette affaire, l’indemnité contractuellement prévue a été calculée à 7 % sur le capital restant dû, conformément à l’article R313-28 du code de la consommation, ce qui a été retenu par la juridiction.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour prononcer la résiliation du contrat ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour prononcer la résiliation du contrat. Tout d’abord, le débiteur a cessé de régler les échéances de son prêt à compter d’octobre 2023, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles.

Ensuite, la banque a produit des preuves de la mise en demeure et de la déchéance du terme, qui ont été envoyées par lettre recommandée et sont restées sans effet. Ces éléments démontrent que le créancier a respecté les procédures nécessaires avant de demander la résiliation judiciaire, justifiant ainsi la décision rendue.

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