Bail commercial : fixation du loyer renouvelé et contestation d’expertise

La cour a confirmé le jugement du premier juge qui a débouté la société appelante de sa demande de nouvelle expertise, considérant que les critiques formulées à l’encontre du rapport d’expertise n’étaient pas fondées, notamment en raison de l’absence d’observations ou de contestations lors de la phase d’expertise. En matière de renouvellement de bail commercial, l’article L. 145-10 du code de commerce impose que la demande de renouvellement soit notifiée au bailleur, et en l’absence de refus explicite dans les trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement. La cour a constaté que le bailleur avait consenti au principe du renouvellement, même si un désaccord subsistait sur le montant du loyer, ce qui ne remettait pas en cause l’acceptation du renouvellement. Concernant la fixation du loyer, l’article L. 145-33 stipule que le montant doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon divers critères, dont les caractéristiques du local et les prix pratiqués dans le voisinage. La cour a validé la valeur locative fixée par l’expert à 12 900 euros, considérant que cette évaluation était conforme aux éléments du dossier et aux critères légaux. La demande de remboursement des loyers perçus au-delà de ce montant a été rejetée, le juge des loyers n’ayant pas compétence pour ordonner une telle condamnation. Enfin, la cour a condamné la société appelante aux dépens d’appel et a alloué une indemnité à la société intimée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour a confirmé le jugement du premier juge, déboutant la société appelante de sa demande de nouvelle expertise, les critiques sur le rapport étant infondées. En matière de renouvellement de bail commercial, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement en l’absence de refus explicite. La cour a validé la valeur locative fixée par l’expert à 12 900 euros, rejetant la demande de remboursement des loyers perçus au-delà de ce montant et condamnant la société appelante aux dépens d’appel.

L’affaire concerne un bail commercial initialement conclu en 1983 entre un bailleur et un preneur, avec plusieurs renouvellements et cessions au fil des ans. En 2012, un bail de sous-location a été établi entre une société et un preneur pour des locaux commerciaux à Reims, avec un loyer annuel fixé à 16 800 euros. Ce bail a été tacitement reconduit à son échéance.

En novembre 2021, le preneur a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans, ce qui a été accepté par le bailleur, mais avec une proposition de loyer de 18 600 euros. Le preneur a refusé cette proposition, entraînant des échanges sur le montant du loyer. En octobre 2022, le bailleur a sollicité l’application d’une clause d’indexation, fixant le loyer à 20 238 euros, tandis que le preneur a proposé un loyer de 15 000 euros.

En février 2023, le preneur a assigné le bailleur devant le tribunal des loyers commerciaux. Le jugement du 5 octobre 2023 a constaté l’accord sur le renouvellement du bail et a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative. L’expert a fixé cette valeur à 12 900 euros, ce qui a été contesté par le bailleur, qui a interjeté appel.

Le jugement du 28 avril 2025 a débouté le bailleur de ses demandes de déplafonnement du loyer et a confirmé la valeur locative fixée par l’expert. Le bailleur a été condamné à rembourser les sommes perçues au-delà de ce montant et à payer des frais de procédure. En appel, le bailleur a demandé une nouvelle expertise et un déplafonnement du loyer, tandis que le preneur a demandé la confirmation du jugement initial. L’affaire a été renvoyée pour plaidoirie en mars 2026.

• Rapport d’expertise de M. [A] analysant la situation géographique et commerciale du local.
• Exploitation du 12 février 2022 intitulée « accord du bailleur sur la demande de renouvellement » (pièce 3 de l’intimée).
• Jugement du 5 octobre 2023 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims (pièce 8 de l’intimée).
• Rapport de diagnostic technique mentionnant la surface du local (pièce 7 de l’appelante).
• Attestation d’une résidente de la [Adresse 6] concernant l’état de la rue et la commercialité (pièce 6 de l’intimée).
• Comparaison avec des baux commerciaux similaires dans le voisinage (pièce 12 de l’intimée).

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Cette affaire de renouvellement de bail commercial a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, ayant contesté la valeur locative fixée par l’expert, se voit débouté de ses demandes, tandis que le preneur bénéficie d’une confirmation de la valeur locative, ce qui impacte directement le montant du loyer à payer.

• Le bailleur doit respecter la valeur locative fixée à 12 900 euros, limitant ses possibilités de hausse de loyer.
• Le preneur est protégé contre une augmentation excessive du loyer, ce qui favorise sa stabilité financière.
• Le bailleur est condamné aux dépens d’appel, ce qui entraîne des coûts supplémentaires pour lui.
• Le preneur peut se prévaloir de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Le bailleur doit envisager une stratégie de preuve plus solide pour toute future contestation de l’expertise.
• Le preneur peut renforcer sa position en cas de renégociation future du bail, ayant établi une base solide pour la valeur locative.

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Enseignements de cette décision

• Contester un rapport d’expertise nécessite des observations formelles.
• La demande de renouvellement de bail doit être notifiée dans les délais impartis.
• Le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement en l’absence de refus explicite.
• La valeur locative doit être déterminée selon des critères précis et documentés.
• Le juge des loyers ne peut pas ordonner le remboursement des loyers perçus au-delà du montant fixé.

À éviter

• Ne pas soumettre de contestations lors de la phase d’expertise.
• Ignorer les délais de notification pour le renouvellement de bail.
• Omettre de fournir des preuves comparatives lors de la fixation du loyer.
• Ne pas respecter les critères légaux pour la détermination de la valeur locative.
• Demander des remboursements que le juge des loyers n’est pas compétent pour ordonner.

Quelle est la règle de droit applicable au renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial est régi par l’article L. 145-10 du code de commerce, qui stipule qu’à défaut de congé, le locataire doit faire une demande de renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment durant sa prolongation. Cette demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur ne répond pas dans les trois mois suivant la notification, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Quels sont les critères pour la fixation du loyer renouvelé selon le code de commerce ?

La fixation du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. Cette valeur est déterminée en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 précise que, sauf modification notable des éléments mentionnés, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux depuis la fixation initiale.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée dans le cadre du renouvellement de bail ?

Le jugement du 5 octobre 2023, qui a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail, a autorité de la chose jugée. Cela signifie que la SCI Lanalex ne peut plus s’opposer au renouvellement du bail de sous-location, même si elle conteste le montant du loyer, car l’acceptation du renouvellement est distincte de l’accord sur le loyer.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la valeur locative par l’expert ?

L’expert a retenu plusieurs éléments pour fixer la valeur locative à 12 900 euros/an, soit 300 euros/m2. Ces éléments incluent la surface pondérée utile de 43 m2, la situation géographique du local, son état d’entretien, et les comparaisons avec d’autres locaux similaires dans le voisinage. L’expert a également pris en compte les facteurs locaux de commercialité, notant que le local est situé dans une rue secondaire avec une commercialité relativement faible.

Quelle est la procédure à suivre en cas de contestation du rapport d’expertise ?

La partie qui conteste le rapport d’expertise doit formuler ses observations ou contestations avant la clôture des opérations d’expertise. En l’espèce, la SCI Lanalex n’a pas émis de dires lors des opérations d’expertise, ce qui a conduit le juge à considérer que les critiques formulées par la suite étaient insuffisantes pour justifier une nouvelle mesure d’expertise.

Quels sont les effets d’une demande de déplafonnement du loyer commercial ?

La demande de déplafonnement du loyer commercial doit être justifiée par des éléments démontrant une modification notable des critères de valeur locative. En l’espèce, la SCI Lanalex a soutenu un déplafonnement en raison de l’évolution de plusieurs facteurs locaux de commercialité, mais le juge a retenu que la valeur locative fixée par l’expert était inférieure au loyer plafond, rendant la demande de déplafonnement sans objet.

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