Clause pénale et indemnité d’immobilisation : obligations contractuelles en matière de promesse de vente

La cour d’appel a confirmé le jugement du tribunal judiciaire qui avait débouté la demande de paiement d’une clause pénale, considérant que la promesse unilatérale de vente n’était pas devenue parfaite en raison de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire. Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, mais la promesse unilatérale ne produit effet qu’après l’option. La cour a rappelé que la clause pénale, qui sanctionne le défaut de signature de l’acte authentique, ne peut s’appliquer en l’absence de cette levée d’option. En revanche, la demande subsidiaire de paiement d’une indemnité d’immobilisation a été jugée recevable, car elle tendait aux mêmes fins que la demande initiale, bien que fondée sur une clause différente. L’indemnité d’immobilisation, prévue dans la promesse, a été reconnue comme un prix dû pour l’exclusivité accordée au bénéficiaire pendant le délai d’option, et non comme une clause pénale. La cour a donc condamné le bénéficiaire à verser cette indemnité, avec intérêts au taux légal, sans astreinte. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour d’appel a confirmé le jugement du tribunal judiciaire qui a débouté la demande de paiement d’une clause pénale, considérant que la promesse unilatérale de vente n’était pas parfaite en raison de l’absence de levée d’option. La clause pénale ne peut s’appliquer sans cette levée. En revanche, la demande d’indemnité d’immobilisation a été jugée recevable, reconnue comme un prix dû pour l’exclusivité accordée au bénéficiaire pendant le délai d’option. La cour a condamné le bénéficiaire à verser cette indemnité, avec intérêts.

La société civile immobilière STL est propriétaire de plusieurs parcelles de terrain à bâtir à Langon. Par un acte notarié en décembre 2019, elle a accordé à la société par actions simplifiée Advantis Groupe une promesse unilatérale de vente de ces parcelles pour un montant de 720.000 euros, sous condition suspensive de transfert d’un permis de construire. Malgré la réalisation de cette condition au début de l’année 2020, la société STL n’a pas réussi à obtenir la régularisation de l’acte authentique ni le paiement de la pénalité contractuelle. En conséquence, elle a assigné la société Advantis Groupe devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en juin 2021.

Le tribunal a rendu un jugement en novembre 2022, rejetant toutes les demandes des parties et condamnant la société STL aux dépens. En décembre 2022, la société STL a interjeté appel, demandant la condamnation de la société Advantis Groupe au paiement de 72.000 euros au titre de la clause pénale, ainsi qu’une indemnité d’immobilisation. De son côté, la société Advantis Groupe a demandé la confirmation du jugement, arguant que la vente n’était pas parfaite en raison de l’absence de levée d’option.

Dans ses conclusions, la cour d’appel a rappelé que la promesse unilatérale de vente ne devient définitive qu’après la levée de l’option par le bénéficiaire. En conséquence, la demande de la société STL au titre de la clause pénale a été rejetée, car la promesse était devenue caduque. Cependant, la cour a jugé recevable la demande de la société STL concernant l’indemnité d’immobilisation, considérant que cette somme était due en raison de l’exclusivité accordée pendant le délai d’option. Finalement, la cour a condamné la société Advantis Groupe à verser 72.000 euros à la société STL, avec intérêts légaux, tout en confirmant le rejet de la demande de clause pénale.

• Acte notarié de décembre 2019 accordant une promesse unilatérale de vente entre la société civile immobilière STL et la société par actions simplifiée Advantis Groupe.
• Conditions suspensives relatives à l’octroi d’un permis de construire, réalisées au début de l’année 2020.
• Clause pénale stipulée dans la promesse de vente, prévoyant le paiement d’une somme de 72 000 euros en cas de non-régularisation de l’acte authentique.
• Paragraphe sur l’indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente, précisant que cette somme est due pour l’exclusivité accordée pendant le délai d’option.
• Jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en novembre 2022, rejetant les demandes de la société STL et condamnant aux dépens.
• Conclusions de la cour d’appel rappelant que la promesse unilatérale de vente n’est parfaite qu’après la levée de l’option par le bénéficiaire.

Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans l’affaire. D’une part, le demandeur obtient une indemnité d’immobilisation, tandis que le défendeur est débouté de sa demande de clause pénale, ce qui impacte sa position financière et contractuelle.

• Le demandeur reçoit 72 000 euros, renforçant sa trésorerie.
• Le défendeur doit assumer les dépens de la procédure d’appel, augmentant ses coûts.
• Le demandeur peut utiliser cette décision pour renforcer sa position dans d’autres négociations immobilières.
• Le défendeur doit revoir sa stratégie contractuelle pour éviter des situations similaires à l’avenir.
• Le demandeur peut envisager d’autres recours en cas de non-respect des engagements contractuels par le défendeur.

Enseignements de cette décision

• La promesse unilatérale de vente nécessite la levée de l’option pour être parfaite.
• La clause pénale ne s’applique qu’après la signature de l’acte authentique.
• L’indemnité d’immobilisation est due pour l’exclusivité accordée pendant le délai d’option.
• Les demandes subsidiaires doivent être fondées sur des clauses existantes dans le contrat.
• Les parties doivent exécuter les conventions de bonne foi selon le code civil.

À éviter

• Ne pas négliger la levée d’option dans une promesse unilatérale de vente.
• Éviter de confondre clause pénale et indemnité d’immobilisation.
• Ne pas omettre de demander l’indemnité d’immobilisation si la condition suspensive est réalisée.
• Ne pas ignorer les délais impartis pour la signature de l’acte authentique.
• Éviter de soumettre de nouvelles prétentions en appel sans fondement juridique adéquat.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est régie par les dispositions de l’article 1124 du code civil, qui stipule que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés ». La vente n’est parfaite qu’après la levée de l’option par le bénéficiaire, ce qui implique que le bénéficiaire a un droit, mais non un devoir, d’opter pour la conclusion de la vente.

Quels sont les critères pour l’application d’une clause pénale dans une promesse de vente ?

La clause pénale, selon l’article 1231-5 du code civil, sanctionne le défaut d’exécution d’une obligation. Toutefois, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, la clause pénale ne peut être appliquée que si toutes les conditions de la vente sont réunies et que le bénéficiaire a levé l’option. En l’espèce, le tribunal a jugé que la clause pénale ne pouvait recevoir application, car la promesse de vente était devenue caduque en raison de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en appel ?

Selon l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf exceptions. L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Dans cette affaire, la cour a jugé que la demande de l’appelant pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation était recevable, car elle visait toujours le même montant que précédemment, même si le fondement juridique avait changé.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est considérée comme le prix dû par le bénéficiaire défaillant d’une promesse de vente pour l’exclusivité qui lui a été consentie pendant le délai d’option. Elle ne constitue pas une clause pénale, comme l’indiquent les décisions de la Cour de cassation (Civ.1ère, 5 décembre 1995 et Civ.3ème, 30 avril 2002). En l’espèce, la cour a confirmé que l’indemnité d’immobilisation devait être versée, car la condition suspensive avait été réalisée et le bénéficiaire n’avait pas levé l’option.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher le litige ?

La juridiction a retenu que la promesse de vente était devenue caduque en raison de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire, ce qui a conduit à débouter l’appelant de sa demande de clause pénale. En revanche, elle a jugé que la demande d’indemnité d’immobilisation était recevable et fondée, car elle ne constituait pas une nouvelle prétention et que la condition suspensive avait été réalisée. La cour a également souligné que l’indemnité d’immobilisation ne pouvait être modifiée par le juge, car elle ne s’analysait pas en une clause pénale.

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