Bail d’habitation : conditions de résiliation et impayés de loyers expliqués

La juridiction a déclaré irrecevables les demandes de résiliation du bail et d’expulsion, en raison du non-respect des obligations prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, le bailleur n’a pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ni notifié l’assignation à la préfecture dans les délais requis. Par conséquent, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été rejetées. Concernant la demande en paiement des loyers impayés, la juridiction a constaté que le décompte produit par le bailleur était irrégulier, notamment en raison de l’absence de justification pour certaines charges et d’une indexation non prouvée. Le montant de la redevance due a été réduit à la somme contractuellement prévue. Ainsi, le débiteur a été condamné à payer une somme précise, correspondant à la demande initiale, sans actualisation. Les dépens ont été partagés entre les parties, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et aucune somme n’a été allouée au titre de l’article 700, les circonstances ne le justifiant pas. Enfin, l’exécution provisoire a été considérée comme de droit, conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre immédiate de la décision.

La juridiction a déclaré irrecevables les demandes de résiliation du bail et d’expulsion, en raison du non-respect des obligations légales par le bailleur. Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été rejetées. Concernant les loyers impayés, le décompte du bailleur était irrégulier, entraînant une réduction du montant dû à la somme contractuellement prévue. Le débiteur a été condamné à payer cette somme, sans actualisation. Les dépens ont été partagés, et l’exécution provisoire a été considérée comme de droit.

La société ADOMA a conclu un contrat de bail avec un preneur pour un bien à usage d’habitation, stipulant un loyer mensuel de 454,02 euros, sans provision sur charges, avec une entrée dans les lieux prévue au 1er novembre 2022. En raison d’impayés, la société a assigné le preneur devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et le paiement d’une somme de 5 971,39 euros, entre autres demandes.

L’audience s’est tenue le 27 janvier 2026, où la société ADOMA a maintenu ses demandes sans actualiser le montant de la dette. Le preneur n’a pas comparu, ce qui a soulevé la question de la recevabilité de la demande principale. La société ADOMA n’ayant pas respecté les obligations légales de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de notification à la préfecture, les demandes de résiliation du bail et d’expulsion ont été déclarées irrecevables.

Concernant la demande de paiement des loyers impayés, la société ADOMA a présenté un décompte de créances, mais celui-ci était contesté en raison de l’absence de justification pour certaines charges et d’une incohérence dans les montants. Le tribunal a donc réduit le montant dû à la somme contractuellement prévue de 454,02 euros, aboutissant à un solde débiteur de 7 467,73 euros au 14 janvier 2026. Cependant, le preneur a été condamné à payer la somme de 5 971,39 euros, correspondant à la demande initiale.

Les dépens ont été partagés entre les parties, et aucune somme n’a été accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été ordonnée, conformément aux dispositions légales en vigueur.

• Décompte de créances produit par la société ADOMA remontant au 17 mars 2022.
• Contrat de bail stipulant un loyer mensuel de 454,02 euros, sans provision sur charges.
• Absence de notification de l’assignation à la préfecture.
• Non-saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
• Incohérence dans les montants des charges et absence de justification pour certaines d’entre elles.

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Dans cette affaire, le demandeur, une société de gestion locative, a vu ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion rejetées en raison de non-respect des obligations légales. En revanche, le débiteur a été condamné à payer une somme précise pour loyers impayés, ce qui a des implications financières pour les deux parties.

• Le demandeur doit revoir ses procédures de notification pour éviter des irrecevabilités futures.
• Le débiteur est tenu de régler la somme due, ce qui impacte sa situation financière immédiate.
• Les dépens partagés peuvent entraîner des coûts supplémentaires pour les deux parties.
• Le demandeur doit envisager une stratégie de preuve plus rigoureuse pour ses futures réclamations.
• Le débiteur peut contester le montant dû si de nouvelles preuves sont présentées.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
• Notifier l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
• Produire des justificatifs clairs pour les charges récupérables.
• Actualiser le montant de la créance lors de l’audience.
• Vérifier la conformité des décomptes avec les termes du contrat de bail.

À éviter

• Omettre de saisir la commission de coordination avant une demande d’expulsion.
• Ne pas respecter les délais de notification à la préfecture.
• Présenter des décomptes irréguliers ou non justifiés.
• Ignorer les obligations de preuve concernant les paiements et les charges.
• Ne pas actualiser les demandes de paiement lors de l’audience.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la recevabilité des demandes de résiliation de bail pour impayés ?

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

L’article 24 III et IV de la même loi impose également que l’assignation soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière d’expulsion ?

La recevabilité des demandes en matière d’expulsion est conditionnée par le respect des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui impose des démarches préalables à la délivrance de l’assignation. En l’espèce, la société ADOMA ne justifie ni d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ni d’une notification de l’assignation à la préfecture, rendant ainsi les demandes de constat et de prononcé de la résiliation du bail irrecevables.

Quelle est la portée de l’article 472 du code de procédure civile concernant l’absence de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le juge doit examiner la régularité et la recevabilité de la demande avant de statuer sur le fond.

Quels sont les éléments déterminants pour la qualification d’une créance locative ?

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif. L’article 1353 du code civil impose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, la société ADOMA n’a pas justifié le montant des loyers et charges, ce qui a conduit à une réduction de la créance à la somme contractuellement prévue de 454,02 euros.

Quels sont les critères pour l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre une somme pour les frais exposés mais non compris dans les dépens. En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie l’application de cet article, ce qui a conduit à un rejet de la demande d’indemnité au titre de l’article 700.

Quelle est la règle concernant l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, stipule que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie qu’elle s’applique automatiquement à moins d’une disposition contraire.

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