Bail commercial : incompétence matérielle et renvoi devant le juge des loyers commerciaux

La juridiction a statué sur l’exception d’incompétence matérielle soulevée par les bailleurs, en se fondant sur les articles 73, 75 et R. 145-23 du code de procédure civile et du code de commerce. Elle a constaté que les assignations avaient été remises au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris, alors que la compétence exclusive pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé appartient au juge des loyers commerciaux. Les prétentions formulées par la locataire visaient uniquement la fixation du loyer, sans soulever d’autres contestations, ce qui justifie le renvoi de l’affaire devant le juge compétent. En conséquence, le tribunal judiciaire de Paris a été déclaré matériellement incompétent pour connaître de l’action, et le dossier a été renvoyé au juge des loyers commerciaux. Concernant les demandes accessoires, la juridiction a décidé de ne pas faire droit à la demande de remboursement des frais non compris dans les dépens, en raison de l’équité et de la situation économique des parties, tout en réservant les dépens pour la suite de l’instance. La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a statué sur l’exception d’incompétence matérielle soulevée par les bailleurs, constatant que les assignations avaient été remises au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, alors que la compétence exclusive pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé appartient au juge des loyers commerciaux. Le tribunal a déclaré matériellement incompétent pour connaître de l’action, renvoyant le dossier au juge compétent, tout en ne faisant pas droit à la demande de remboursement des frais.

En janvier 2015, un bail commercial a été conclu entre des bailleurs et la S.A.R.L. HÔTEL DES PYRÉNÉES pour un immeuble destiné à une activité hôtelière, avec un loyer initial de 85.000 euros par an. En janvier 2022, la S.A.R.L. a été dissoute sans liquidation, transférant son patrimoine à la S.C. RNR NATION PYRÉNÉES, qui a ensuite été transformée en S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES.

En novembre 2023, les bailleurs ont signifié un congé à la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES, proposant un renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans avec un loyer de 131.000 euros. La S.A.S. a accepté le principe du renouvellement, mais a contesté le montant proposé. Face à l’absence d’accord, la S.A.S. a notifié une demande de fixation du loyer, assignant les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Paris.

Les bailleurs ont soulevé une exception d’incompétence matérielle, arguant que la fixation du loyer relevait de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux. En réponse, la S.A.S. a reconnu une erreur de saisine, mais a contesté la demande de condamnation aux dépens. L’incident a été examiné lors d’une audience en avril 2026.

Le juge de la mise en état a statué sur l’incompétence matérielle, déclarant que le tribunal judiciaire de Paris, en sa 18ème chambre, n’était pas compétent pour connaître de l’action de la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES. Il a renvoyé l’affaire au juge des loyers commerciaux, tout en réservant les dépens et en déboutant les bailleurs de leur demande de frais. La décision a été rendue exécutoire de droit à titre provisoire, avec un délai d’appel de quinze jours.

• Assignations signifiées par exploits de commissaire de justice en date des 8 et 21 octobre 2025.
• Dispositions des articles 73, 75 et R. 145-23 du code de procédure civile et du code de commerce.
• Prétentions formulées par la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES concernant la fixation du loyer.
• Remise des assignations au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris.
• Historique du bail commercial conclu en janvier 2015 et son renouvellement proposé en novembre 2023.

Cette décision a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. Le demandeur, en l’occurrence la société HÔTEL DES PYRÉNÉES, doit désormais se tourner vers le juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer, tandis que les bailleurs voient leur exception d’incompétence acceptée, ce qui pourrait influencer leur stratégie dans la suite de la procédure.

• Le demandeur doit réintroduire sa demande devant le juge des loyers commerciaux.
• Les bailleurs peuvent se préparer à une audience devant la juridiction compétente.
• Les dépens sont réservés, ce qui signifie qu’ils seront tranchés ultérieurement.
• Le demandeur doit ajuster sa stratégie de preuve en fonction des exigences du juge des loyers commerciaux.
• Les parties doivent respecter le délai d’appel de quinze jours pour contester la décision.
• La décision est exécutoire de droit, ce qui impose une certaine urgence dans la suite des démarches.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la compétence matérielle du tribunal saisi.
• Utiliser les termes appropriés dans les actes introductifs d’instance.
• Préciser la juridiction demandée lors de l’exception d’incompétence.
• Respecter les délais de saisine pour les contestations de loyer.
• Prévoir l’exécution provisoire des décisions lorsque applicable.

À éviter

• Ne pas ignorer les règles de compétence des juridictions.
• Éviter les ambiguïtés dans les assignations.
• Ne pas omettre de motiver les exceptions soulevées.
• Ne pas négliger les demandes accessoires lors des procédures.
• Éviter de contester les décisions sans fondement juridique solide.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de compétence pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé ?

La compétence pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé est régie par les articles R. 145-23 et R. 145-27 du code de commerce. Selon l’article R. 145-23, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, quel que soit le montant du loyer. L’article R. 145-27 précise que le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Quels sont les critères de recevabilité d’une exception d’incompétence matérielle ?

L’exception d’incompétence matérielle doit être motivée conformément aux dispositions de l’article 75 du code de procédure civile. La partie qui soulève cette exception doit indiquer devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée, à peine d’irrecevabilité. En l’espèce, les parties ont soulevé une exception d’incompétence matérielle en raison de la nature de la contestation relative à la fixation du loyer, qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux.

Quelle est la qualification juridique des demandes en fixation de loyer dans le cadre d’un bail commercial ?

Les demandes en fixation de loyer dans le cadre d’un bail commercial sont considérées comme des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, conformément aux articles R. 145-23 et R. 145-27 du code de commerce. Ces articles stipulent que ces contestations doivent être portées devant le président du tribunal judiciaire, ce qui implique que toute autre contestation, même accessoire, ne doit pas être soulevée pour que la compétence du juge des loyers commerciaux soit engagée.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur l’incompétence matérielle ?

La juridiction a retenu que les assignations signifiées par la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES contenaient des prétentions exclusivement formées devant le tribunal judiciaire, sans aucune autre contestation soulevée. Il a été établi que l’objet du litige portait uniquement sur la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé, ce qui justifie la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux. La mention ambiguë dans l’intitulé des assignations n’a pas suffi à établir la compétence du tribunal judiciaire, car les actes ont été remis au greffe de la 18ème chambre, confirmant ainsi la saisine de cette juridiction.

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