Bail commercial : obligations du bailleur et recours en cas de désordres locatifs

Le juge des référés a rejeté la demande de réalisation de travaux sous astreinte, considérant que la requérante n’apportait pas la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, conformément à l’article 835 du code de procédure civile. Les désordres allégués, constatés par un procès-verbal de commissaire de justice, n’étaient pas suffisamment étayés par des éléments techniques ou contradictoires, rendant la demande non fondée. De plus, l’absence de constat contradictoire et la poursuite de l’exploitation des locaux par la requérante ont contribué à écarter l’existence d’un danger imminent. En ce qui concerne la demande de provision, le juge a estimé que le manquement du bailleur à ses obligations n’était pas sérieusement contestable, mais la preuve des préjudices n’était pas établie, entraînant le rejet de cette demande. Les demandes de suspension et de consignation des loyers ont également été rejetées pour les mêmes motifs. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens, sans que les frais irrépétibles soient mis à la charge de l’une ou l’autre des parties, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés a rejeté la demande de travaux sous astreinte, estimant que la requérante ne prouvait pas de dommage imminent ou de trouble illicite. Les désordres constatés n’étaient pas suffisamment étayés, et l’absence de constat contradictoire a écarté l’existence d’un danger. Concernant la demande de provision, bien que le manquement du bailleur soit reconnu, les préjudices n’étaient pas établis. Les demandes de suspension et de consignation des loyers ont également été rejetées, et la partie perdante a été condamnée aux dépens.

Le litige concerne une cession de fonds de commerce entre une société acquéreuse et un liquidateur judiciaire d’une autre société. En avril 2025, l’acquéreur a constaté des désordres dans les locaux loués, notamment des problèmes d’humidité et des dommages à la toiture, et a alerté le bailleur, qui n’a pas répondu à sa demande de travaux. Suite à un dégât des eaux causé par un raccordement non conforme, l’acquéreur a assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire pour obtenir la réalisation des travaux nécessaires, une indemnisation pour préjudice de jouissance, la suspension des loyers, et la consignation des loyers à échoir.

Dans ses conclusions, l’acquéreur a demandé au juge des référés de condamner le bailleur à réaliser les travaux sous astreinte, à lui verser des sommes provisionnelles pour le préjudice de jouissance et commercial, et à suspendre les loyers jusqu’à la fin des travaux. Le bailleur, en réponse, a contesté les demandes de l’acquéreur, arguant que ce dernier avait connaissance de l’état des lieux et que les désordres allégués n’étaient pas prouvés. Il a également demandé une indemnisation pour ses propres frais.

Le tribunal a examiné les preuves fournies, notamment un constat d’huissier et des devis de travaux. Cependant, il a jugé que l’acquéreur n’avait pas suffisamment établi l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite justifiant les mesures demandées. En conséquence, le tribunal a rejeté les demandes de l’acquéreur, y compris celles relatives à la suspension des loyers et à la consignation, et a condamné l’acquéreur aux dépens de la procédure. Les demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont également été rejetées.

• Procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice les 14 et 17 avril 2025, mentionnant des désordres tels que des murs noircis, des points d’humidité, et des fissures sur la façade extérieure.
• Devis de réfection du toit terrasse, des belles voisines et du chéneau établi par la SARL GREMONT en date du 5 juin 2025, s’élevant à 27.329,66 euros.
• Attestation d’un artisan, M. [Q], constatant des infiltrations sur l’étanchéité de la toiture terrasse et des traces de moisissure dans les combles.
• Rapport de contrôle de la communauté d’agglomération établi le 21 septembre 2017, concernant le réseau d’assainissement.

Dans cette affaire, le demandeur, qui a sollicité la réalisation de travaux sous astreinte, se retrouve dans une position défavorable suite au rejet de ses demandes par le tribunal. Le bailleur, quant à lui, voit ses obligations contestées, mais bénéficie d’une décision qui lui permet de ne pas réaliser les travaux demandés.

• Le demandeur doit envisager d’autres voies de recours pour faire valoir ses droits.
• Le bailleur peut continuer à exploiter les locaux sans avoir à effectuer les travaux contestés.
• Le demandeur est condamné aux dépens, ce qui impacte ses finances.
• Le bailleur peut renforcer sa position en documentant davantage l’état des lieux pour d’éventuelles futures contestations.
• Le demandeur doit revoir sa stratégie de preuve pour mieux étayer ses demandes en cas de nouvel recours.
• Le rejet des demandes de provision et de suspension des loyers limite les options financières du demandeur.

Enseignements de cette décision

• La preuve d’un dommage imminent doit être établie de manière évidente.
• Un constat contradictoire est essentiel pour appuyer les allégations de désordres.
• Les éléments techniques doivent être fournis pour justifier les travaux demandés.
• La poursuite de l’exploitation des locaux peut écarter l’existence d’un danger imminent.
• Les demandes de provision doivent être fondées sur des preuves solides des préjudices.

À éviter

• Se fier uniquement à un constat non contradictoire pour prouver des désordres.
• Omettre de fournir des expertises techniques sur l’état des lieux.
• Ne pas documenter l’évolution des désordres depuis le constat initial.
• Ignorer les contestations sérieuses du bailleur sur les allégations.
• Demander des mesures sans preuve d’un trouble manifestement illicite.

Quel est le fondement juridique de l’obligation du bailleur en matière de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués ?

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Il doit également entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Quelles sont les conditions pour qu’une mesure de référé soit prononcée en cas de trouble manifestement illicite ?

Pour qu’une mesure de référé soit prononcée, il doit être constaté, à la date à laquelle le juge statue, l’évidence d’un trouble manifestement illicite. Ce trouble résulte d’une perturbation qui constitue une violation évidente de la règle de droit. Il doit également être établi qu’il existe un dommage imminent, c’est-à-dire un dommage qui se produira sûrement si la situation actuelle perdure. Un dommage purement éventuel ne saurait justifier l’intervention du juge des référés.

Quels éléments doivent être prouvés pour établir un manquement du bailleur à ses obligations ?

Le demandeur doit prouver l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible. Cela inclut la démonstration de l’existence de désordres dans les locaux loués, leur impact sur la jouissance des lieux, ainsi que la nécessité de travaux pour remédier à ces désordres. En l’espèce, la preuve des désordres allégués n’a pas été suffisamment établie par le demandeur, ce qui a conduit à un rejet de ses demandes.

Quelle est la portée de l’article 835 du code de procédure civile en matière de référé ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il appartient au demandeur de rapporter la preuve du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite justifiant le prononcé de telles mesures.

Quels critères sont utilisés pour apprécier le caractère sérieusement contestable d’une créance en référé-provision ?

Pour apprécier le caractère sérieusement contestable d’une créance en référé-provision, le juge examine à la fois le principe et le montant de la provision sollicitée. Le demandeur doit établir l’existence de la créance, tandis que le défendeur doit prouver que cette créance est sérieusement contestable. En l’espèce, le manquement du bailleur à ses obligations n’a pas été suffisamment prouvé, ce qui a conduit au rejet de la demande de provision.

Quels sont les effets de la décision sur les dépens et les frais irrépétibles ?

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, la partie perdante, le demandeur, a été condamnée aux dépens. De plus, il a été décidé de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui signifie que chaque partie supporte ses propres frais irrépétibles.

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