Copropriété : Comment faire valoir une créance impayée en liquidation judiciaire ?

La juridiction a retenu que la société était redevable d’un arriéré de charges de copropriété, s’élevant à 334 244,50 euros, dont une partie était prescrite et non déclarée. En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges des services collectifs et des parties communes, proportionnellement à la valeur de leurs lots. La créance de 81 641,69 euros, qui aurait dû être déclarée dans le délai de deux mois suivant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire, n’a pas été effectuée, entraînant sa forclusion. L’expert-comptable a reconstitué les comptes, validant ainsi le solde exigible de 252 602,81 euros. La contestation de créance fondée sur le bail commercial a été écartée, car la clause de répartition des charges entre le preneur et le copropriétaire est inopposable au syndicat des copropriétaires. En conséquence, l’ordonnance a été infirmée, et la créance a été admise au passif de la liquidation judiciaire. Les dépens ont été ordonnés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

La juridiction a constaté que la société devait un arriéré de charges de copropriété de 334 244,50 euros, dont une partie était prescrite. Selon la loi, les copropriétaires doivent participer aux charges proportionnellement à la valeur de leurs lots. Une créance de 81 641,69 euros n’a pas été déclarée dans le délai imparti, entraînant sa forclusion. L’expert-comptable a validé un solde exigible de 252 602,81 euros, et la contestation de créance a été écartée, entraînant l’admission de la créance au passif de la liquidation judiciaire.

La SARL Les Hauts de Luz, promoteur immobilier basé en Gironde, a été impliquée dans un litige concernant des charges de copropriété impayées. Cette société, propriétaire de 45 des 84 lots d’une résidence soumise au statut de la copropriété, n’a pas réglé ses charges depuis plusieurs années. En octobre 2017, un tribunal a ouvert un redressement judiciaire à son encontre, désignant un mandataire judiciaire pour superviser la procédure.

En novembre 2018, insatisfait des services d’un syndic, le Syndicat des copropriétaires a opté pour une gestion coopérative, élisant un nouveau syndic. Malgré un plan de redressement approuvé en mai 2019, la SARL Les Hauts de Luz a continué à ne pas s’acquitter de ses charges. En novembre 2020, un administrateur provisoire a été nommé pour gérer le syndicat coopératif en raison de difficultés financières.

En février 2023, le tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Les Hauts de Luz. Un administrateur provisoire a alors déclaré une créance de plus de 282 000 euros pour des charges impayées. La société a contesté cette créance, arguant que seule la société Pluriel Gestion était responsable des paiements.

L’affaire a été portée devant le juge commissaire, qui a rejeté partiellement la créance du Syndicat des copropriétaires, tout en en admettant une autre. Le Syndicat a fait appel de cette décision, demandant l’admission de la créance initialement rejetée.

Le tribunal a finalement statué que la SARL Les Hauts de Luz devait bien régler une créance de 252 602,81 euros, confirmant que la clause du bail commercial ne pouvait pas exonérer la société de ses obligations envers le syndicat. Les dépens ont été ordonnés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

• Appel de fonds de Square Habitat (pièce 7) indiquant un arriéré de charges de 101 846,84 euros au 30 septembre 2018.
• Reconstitution des comptes de la copropriété par un expert-comptable, validant le solde exigible de 252 602,81 euros.
• Jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la SARL Les Hauts de Luz en date du 11 octobre 2017, mentionnant la créance de 81 641,19 euros non déclarée dans le délai imparti.
• Clause du bail commercial entre la société Les Hauts de Luz et la société Pluriel Gestion, inopposable au syndicat des copropriétaires.
• Décision du tribunal confirmant l’admission de la créance de 252 602,81 euros au passif de la liquidation judiciaire.

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La décision du tribunal a des conséquences significatives pour toutes les parties impliquées dans cette affaire. Le syndicat des copropriétaires a obtenu la reconnaissance de sa créance, tandis que la société en liquidation judiciaire doit faire face à des obligations financières importantes. Cette situation pourrait également influencer la gestion future des charges de copropriété et les relations entre les copropriétaires et le syndic.

• Reconnaissance de la créance de 252 602,81 euros en faveur du syndicat des copropriétaires.
• Obligation pour la société en liquidation de régler les charges impayées, impactant sa situation financière.
• Possibilité de recours pour le syndicat en cas de non-paiement des charges par la société.
• Renforcement des procédures de déclaration de créances pour éviter la forclusion à l’avenir.
• Impact sur la gestion des charges de copropriété et la responsabilité des copropriétaires.
• Éventuelle révision des clauses de bail commercial pour clarifier les responsabilités financières.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges selon la valeur de leurs lots.
• Les créances doivent être déclarées dans les deux mois suivant le jugement d’ouverture.
• La clause de répartition des charges dans un bail commercial est inopposable au syndicat.
• Un expert-comptable peut reconstituer les comptes pour valider les soldes exigibles.
• Les dépens peuvent être ordonnés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

À éviter

• Ne pas déclarer les créances dans les délais impartis.
• Ignorer les obligations de paiement des charges de copropriété.
• Contester une créance sans fondement juridique solide.
• Se fier uniquement aux clauses d’un bail commercial pour exonérer des charges.
• Omettre de suivre les décisions de l’assemblée générale concernant le budget prévisionnel.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Selon cet article, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi qu’à verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quels sont les critères de recevabilité d’une créance déclarée au passif d’une liquidation judiciaire ?

Les critères de recevabilité d’une créance déclarée au passif d’une liquidation judiciaire incluent la nécessité de la déclaration dans le délai imparti, qui est de deux mois à compter de la publication au BODACC du jugement d’ouverture. En l’espèce, il a été constaté que la créance de la société Les Hauts de Luz n’avait pas été déclarée en temps utile, ce qui a conduit à son rejet partiel.

Quelle est la qualification juridique des obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont qualifiées d’obligations de paiement. Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges en fonction de la quote-part afférente à son lot, comme précisé dans le règlement de copropriété. Cette obligation est renforcée par le vote annuel d’un budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires, qui fixe les modalités de versement des provisions.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la créance du syndicat des copropriétaires ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour statuer sur la créance du syndicat des copropriétaires. D’une part, elle a constaté que la société Les Hauts de Luz était redevable d’un arriéré de charges de copropriété. D’autre part, elle a noté que la contestation de créance par le débiteur, fondée sur une clause du bail commercial, était inopposable au syndicat des copropriétaires, car ce dernier n’était pas partie au contrat. Enfin, la juridiction a pris en compte la reconstitution des comptes de la copropriété, qui a permis de déterminer le montant exact de la créance exigible.

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