Prêt immobilier : régularité de la déchéance du terme et calcul des intérêts

La juridiction a validé la déchéance du terme, considérant que la mise en demeure était régulière. Toutefois, elle a relevé des anomalies dans le décompte présenté par le créancier. En effet, une somme de 201,22 € a été retranchée du montant réclamé, faute d’indication de son objet. Concernant les intérêts de retard, la juridiction a rappelé que, conformément à l’article L313-51 alinéa 1 du code de la consommation, en cas de déchéance du terme, les sommes dues produisent des intérêts au taux du prêt, excluant toute majoration. Ainsi, le capital restant dû au moment de la déchéance a été calculé à 80 164,28 €, auquel s’ajoutent des intérêts de 733,21 € pour la période antérieure à la déchéance. La pénalité d’exigibilité anticipée de 7 % a été jugée non excessive, portant la créance totale à 86 560,31 € au 07.03.2025. Les intérêts au taux de 1,5 % ont été accordés sur cette assiette, mais non sur le montant total réclamé. En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, le défendeur a été condamné aux dépens et à indemniser le créancier pour les frais irrépétibles. La solution adoptée par la juridiction a ainsi permis de rectifier le décompte initial tout en respectant les dispositions légales applicables.

La juridiction a validé la déchéance du terme, considérant la mise en demeure régulière, mais a relevé des anomalies dans le décompte du créancier. Une somme de 201,22 € a été retranchée, faute d’indication de son objet. Les intérêts de retard, conformément à l’article L313-51 alinéa 1 du code de la consommation, excluent toute majoration. Le capital restant dû a été calculé à 80 164,28 €, avec des intérêts de 733,21 € pour la période antérieure à la déchéance.

Le 28 novembre 2016, une institution financière a accordé un prêt immobilier de 104 234 € à un emprunteur, avec un taux nominal de 1,56 % sur une durée de 300 mois. Le 25 janvier 2025, une mise en demeure a été envoyée à l’emprunteur, lui demandant de régler un arriéré de 2 492,08 € dans un délai de 15 jours, sous peine de déchéance du terme. Le 7 mars 2025, une notification de déchéance du terme a été émise.

Le 20 juin 2025, l’institution financière a assigné l’emprunteur devant le tribunal judiciaire de Poitiers, sollicitant le paiement de 87 968,51 € avec intérêts, ainsi qu’une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en demandant l’exécution provisoire. L’emprunteur n’a pas comparu à l’audience.

La clôture des débats a été prononcée le 25 septembre 2025, et l’affaire a été inscrite pour délibéré le 17 février 2026, avec un jugement rendu le 28 avril 2026.

Le tribunal a jugé que la déchéance du terme était régulière, mais a relevé des anomalies dans le décompte présenté par l’institution financière. En effet, une somme de 201,22 € avait été ajoutée sans justification, ce qui a conduit à son retrait. Le décompte final, arrêté au 30 mai 2025, mentionnait des intérêts de retard à un taux majoré, ce qui était contraire à la législation en vigueur.

Ainsi, le montant dû par l’emprunteur a été recalculé, tenant compte des intérêts au taux conventionnel de 1,56 %. Au final, le tribunal a déterminé que l’emprunteur devait 86 871,07 € à l’institution financière, avec des intérêts au taux de 1,5 %. En outre, le tribunal a condamné l’emprunteur à supporter les dépens et à indemniser l’institution financière pour les frais irrépétibles.

• Pièce 3 : Mise en demeure présentée le 25.01.2025
• Pièce 4 : Détail de l’arriéré mentionné dans la mise en demeure
• Pièce 2 : Tableau d’amortissement réel au 05.09.2024
• Pièce 6 : Décompte final du demandeur arrêté au 30.05.2025
• Article L313-51 alinéa 1 du code de la consommation
• Articles 696 et 700 du code de procédure civile

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour l’institution financière que pour l’emprunteur. Le tribunal a validé la déchéance du terme, mais a également corrigé le décompte initial, ce qui a des implications financières pour les deux parties.

• Pour l’institution financière : ajustement du montant réclamé à 86 871,07 € avec des intérêts au taux de 1,5 %.
• Possibilité de recouvrer les frais irrépétibles de 2 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
• Maintien de la pénalité d’exigibilité anticipée de 7 %, jugée non excessive.
• Obligation de justifier les montants réclamés pour éviter des retraits futurs.
• Renforcement de la nécessité de respecter les dispositions légales concernant les intérêts de retard.

Pour l’emprunteur, la décision du tribunal a également des répercussions importantes. Bien que la déchéance du terme ait été validée, le recalcul du montant dû a permis de réduire la créance initiale.

• Réduction du montant total à payer à 86 871,07 €, ce qui allège la charge financière.
• Exclusion de la somme injustifiée de 201,22 € du décompte final.
• Possibilité de contester les intérêts de retard appliqués avant la déchéance.
• Responsabilité de supporter les dépens, ce qui peut affecter sa situation financière.
• Incitation à régulariser sa situation financière pour éviter de futures déchéances.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité des mises en demeure avant déchéance.
• Justifier toutes les sommes ajoutées dans le décompte.
• Appliquer le taux d’intérêt conventionnel sans majoration après déchéance.
• Calculer précisément le capital restant dû selon le tableau d’amortissement.
• Respecter les délais de réponse aux assignations judiciaires.

À éviter

• Ajouter des montants non justifiés dans le décompte.
• Appliquer des pénalités excessives sans fondement légal.
• Ignorer les dispositions du code de la consommation sur les intérêts.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Omettre de contester les erreurs dans le décompte initial.

Quelle est la régularité de la déchéance du terme dans le cadre d’un prêt immobilier ?

La déchéance du terme est considérée comme régulière lorsque les conditions prévues par le contrat de prêt et la législation applicable sont respectées. En l’espèce, le créancier a notifié au débiteur un arriéré de paiement par lettre recommandée, conformément aux exigences de l’article L313-51 du code de la consommation. Cette notification a été effectuée dans les délais impartis, permettant ainsi la mise en œuvre de la déchéance du terme.

Quels sont les critères de calcul des intérêts de retard en cas de déchéance du terme ?

Selon l’article L313-51 alinéa 1 du code de la consommation, en cas de déchéance du terme, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt, sans possibilité d’appliquer une majoration. Dans cette affaire, le créancier a appliqué un taux de majoration de 3 points, ce qui est contraire à la disposition légale précitée. Par conséquent, seuls les intérêts au taux conventionnel de 1,56 % doivent être appliqués sur le capital restant dû.

Quelle est la méthode de fixation de la créance en cas de déchéance du terme ?

La créance doit être fixée en tenant compte du capital restant dû au moment de la déchéance, ainsi que des intérêts calculés jusqu’à cette date. Dans le cas présent, le tribunal a déterminé que le capital restant dû au 05.09.2024 s’élevait à 79 972,47 €, auquel s’ajoutent les intérêts au taux conventionnel de 1,56 % pour la période allant du 05.08.2024 au 07.03.2025, soit 733,21 €. La créance totale a été arrêtée à 80 897,49 € au moment de la déchéance.

Quels sont les effets de la pénalité d’exigibilité anticipée sur le montant de la créance ?

La pénalité d’exigibilité anticipée, fixée à 7 % dans ce cas, est appliquée sur le montant de la créance après la déchéance du terme. Cette pénalité est considérée comme non manifestement excessive en l’absence de majoration préalable. Ainsi, la créance du créancier a été portée à 86 560,31 € au 07.03.2025, montant sur lequel des intérêts au taux de 1,5 % peuvent être appliqués.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière de frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une indemnité à la partie qui a dû engager des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le défendeur à indemniser le demandeur des frais engagés, en raison de son absence à l’audience et de la nécessité pour le créancier de recourir à la justice pour obtenir le paiement de sa créance.

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