Accès à la propriété voisine pour travaux : conditions et enjeux juridiques

La juridiction a statué sur la demande d’autorisation d’accès à une parcelle voisine pour réaliser des travaux de ravalement, en se fondant sur les dispositions des articles 544 et 472 du code civil et du code de procédure civile. Selon l’article 544, la propriété confère le droit de jouir des biens de manière absolue, mais ce droit peut être limité par la nécessité d’effectuer des travaux urgents sur un bâtiment. Toutefois, pour qu’une telle autorisation soit accordée, il est impératif que la demande soit justifiée et que les modalités d’accès soient les moins contraignantes possibles pour le propriétaire du terrain voisin.

En l’espèce, la partie demanderesse n’a pas réussi à prouver qu’elle avait sollicité l’autorisation d’accès à la parcelle de manière formelle et documentée. Les éléments produits, tels qu’un projet de convention non daté et des courriels adressés à des tiers sans lien avec la SCI, ne constituent pas une preuve suffisante de la demande d’autorisation. De plus, l’absence de mise en demeure renforce l’absence de preuve d’une demande préalable. Par conséquent, la juridiction a conclu que la demande se heurtait à des contestations sérieuses, excédant les pouvoirs du juge des référés, et a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé. Les demandes accessoires, notamment celles relatives aux dépens, ont également été rejetées, laissant la partie demanderesse à sa charge.

La juridiction a examiné une demande d’accès à une parcelle voisine pour des travaux de ravalement, en se basant sur les articles 544 et 472 du code civil. Bien que la propriété confère un droit d’usage, ce droit peut être limité pour des travaux urgents. Cependant, la partie demanderesse n’a pas prouvé avoir sollicité l’autorisation de manière formelle. Les éléments fournis, tels qu’un projet de convention non daté, n’ont pas suffi à justifier la demande, entraînant le rejet de celle-ci.

Le litige oppose la SNC La Fabrique des cultures Habitat à la SCI MAELYS concernant l’accès à une parcelle cadastrée à La Courneuve. Par acte du 24 février 2026, la première a assigné la seconde devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant l’autorisation d’installer un échafaudage sur la parcelle de la SCI MAELYS pour réaliser des travaux de ravalement sur un mur de son immeuble. La SNC La Fabrique des cultures Habitat a également demandé que la SCI MAELYS soit contrainte de permettre cet accès, sous astreinte de 2.000 euros par jour, et a réclamé une indemnité de 5.000 euros au titre des frais de justice.

Lors de l’audience, la SNC La Fabrique des cultures Habitat a maintenu ses demandes, soulignant l’urgence des travaux de réhabilitation et de démolition partielle de halles industrielles, avec une livraison prévue en février 2026. L’expert judiciaire avait validé la méthodologie d’intervention, mais la SCI MAELYS n’a pas répondu aux sollicitations de la SNC. Notons que la SCI MAELYS n’a pas comparu ni constitué avocat.

Le tribunal a rappelé que, selon le code de procédure civile, le juge peut statuer même en l’absence du défendeur, à condition que la demande soit régulière et fondée. Il a également précisé que l’accès à la propriété d’autrui peut être autorisé pour des travaux urgents, à condition que cela ne cause pas de préjudice excessif au voisin. Cependant, la SNC La Fabrique des cultures Habitat n’a pas fourni de preuves suffisantes pour démontrer qu’elle avait tenté d’obtenir l’autorisation d’accès à la parcelle de la SCI MAELYS avant d’introduire l’instance. En conséquence, le tribunal a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé et a condamné la SNC La Fabrique des cultures Habitat à supporter ses propres dépens.

• Projet de convention de tour d’échelle, non daté et non signé
• Deux mails adressés à des destinataires sans lien avec la SCI MAELYS
• Absence de mise en demeure produite aux débats
• Absence de preuve de transmission de la demande d’autorisation à la SCI MAELYS
• Expertise judiciaire validant la méthodologie d’intervention, mais sans réponse de la SCI MAELYS

Dans cette affaire, le demandeur, une société de construction, n’a pas réussi à prouver qu’elle avait sollicité l’autorisation d’accès à la parcelle du défendeur, une société immobilière, pour réaliser des travaux urgents. En conséquence, le tribunal a statué en faveur du défendeur, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties.

• Le demandeur doit supporter ses propres dépens, ce qui représente un coût financier supplémentaire.
• Le demandeur ne pourra pas réaliser les travaux urgents prévus, ce qui pourrait retarder le projet de réhabilitation.
• Le défendeur conserve son droit de propriété sans être contraint d’autoriser l’accès à sa parcelle.
• Le demandeur doit revoir sa stratégie de preuve pour toute future demande d’accès à des propriétés voisines.
• Le défendeur peut se prémunir contre d’éventuelles demandes similaires en renforçant la documentation de ses droits de propriété.

Enseignements de cette décision

• Importance de la preuve de demande d’autorisation d’accès.
• Utilisation de documents datés et signés pour justifier les démarches.
• Communication claire avec le voisin avant d’introduire une instance.
• Évaluation des modalités d’accès pour minimiser les contraintes.
• Considération des contestations sérieuses avant de saisir le juge des référés.

À éviter

• Produire des documents non datés ou non signés.
• Adresser des demandes à des tiers sans lien avec le dossier.
• Omettre d’envoyer une mise en demeure avant l’instance.
• Ignorer l’absence de réponse du voisin dans les démarches.
• Ne pas justifier l’urgence des travaux de manière formelle.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’accès à la propriété d’autrui pour réaliser des travaux urgents ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 544 du code civil, qui stipule que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Toutefois, il est possible d’être autorisé par voie de justice à pénétrer sur le terrain de son voisin pour effectuer des travaux lorsque ceux-ci sont urgents et impératifs, qu’il s’agit du seul moyen possible pour y parvenir, et qu’il n’en résulte pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive. Cette autorisation doit être accordée sous des modalités les moins contraignantes possibles pour le voisin.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en référé selon le code de procédure civile ?

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cela implique que la demande doit être fondée sur des éléments qui ne soulèvent pas de contestation sérieuse pour être recevable.

Quel est l’office du juge en matière de référé lorsque le défendeur ne comparaît pas ?

D’après l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Toutefois, il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Cela signifie que le juge doit examiner la demande sur la base des éléments fournis par le demandeur, même en l’absence du défendeur.

Quelles sont les obligations de preuve des parties en matière de demande d’accès à la propriété ?

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Dans le cas présent, le demandeur doit prouver qu’il a sollicité l’autorisation d’accès à la parcelle de manière valable et que cette demande a été refusée ou ignorée par le défendeur.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter la demande d’accès à la propriété ?

La juridiction a relevé que le demandeur n’a pas produit de preuve suffisante pour établir que le défendeur avait été informé de la demande d’accès à sa parcelle. En particulier, le demandeur a présenté un projet de convention non daté et non signé, ainsi que des courriels adressés à des destinataires sans lien avec le défendeur, sans fournir d’extrait Kbis. De plus, aucune mise en demeure n’a été produite, ce qui a conduit à conclure qu’il n’était pas établi que le défendeur ait été destinataire d’une demande d’autorisation préalable. Ces éléments ont conduit à la constatation d’une contestation sérieuse, justifiant le rejet de la demande.

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