Bail commercial : contestation des arriérés locatifs et bonne foi du bailleur

La cour a infirmé l’ordonnance du juge des référés, considérant que les demandes de la société bailleresse se heurtaient à des contestations sérieuses. En vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire ne peut produire effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ce qui implique que le bailleur doit agir de bonne foi dans l’exercice de cette clause. La cour a relevé que le loyer avait été réduit à 1 500 euros mensuels pendant une période significative, sans que le bailleur n’ait contesté cette réduction, ce qui soulève des doutes quant à l’existence d’un accord tacite. De plus, l’absence de régularisation annuelle des charges, comme stipulé dans le contrat, a été jugée comme rendant leur exigibilité sérieusement contestable. La cour a également noté que le bailleur n’avait pas justifié les montants réclamés dans le commandement de payer, ce qui a conduit à une remise en question de la bonne foi dans l’invocation de la clause résolutoire. En conséquence, la société bailleresse a été déboutée de ses demandes, et les demandes subsidiaires de la locataire ont été jugées sans objet. La cour a également statué sur les dépens, laissant chaque partie à la charge de ses frais irrépétibles.

La cour a infirmé l’ordonnance du juge des référés, constatant des contestations sérieuses sur les demandes de la société bailleresse. Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire nécessite un commandement de payer infructueux d’un mois. La réduction du loyer à 1 500 euros, sans contestation du bailleur, soulève des doutes sur un accord tacite. De plus, l’absence de régularisation annuelle des charges rend leur exigibilité contestable, et le bailleur n’a pas justifié les montants réclamés.

L’affaire concerne un litige entre une société bailleur et une société locataire, suite à un bail commercial signé en novembre 2018. La société bailleur a accordé à la société locataire l’usage de locaux à Créteil, moyennant un loyer annuel de 20 400 euros. Cependant, des tensions sont apparues concernant le paiement des loyers, entraînant un commandement de payer délivré en juin 2023 pour un arriéré de 44 188,88 euros.

En avril 2024, la société bailleur a assigné la société locataire devant le tribunal judiciaire, demandant la constatation de la clause résolutoire du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de loyers et charges impayés. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en juin 2025 et a ordonné l’expulsion de la société locataire si elle ne restituait pas les lieux dans un délai de quinze jours.

La société locataire a interjeté appel de cette décision, arguant que le bailleur avait unilatéralement rétabli le loyer initial après avoir consenti une réduction en raison de ses difficultés financières. Elle a également contesté la régularité des charges, affirmant ne pas avoir reçu de compte détaillé des charges pendant l’exécution du bail. En réponse, la société bailleur a soutenu que la réduction du loyer était une simple tolérance et a justifié ses demandes de paiement par des documents fournis au tribunal.

La cour d’appel a examiné les arguments des deux parties, notant que la question de la bonne foi du bailleur et l’exigibilité des sommes réclamées étaient sérieusement contestables. En conséquence, la cour a infirmé l’ordonnance du tribunal de première instance, déboutant la société bailleur de ses demandes et condamnant celle-ci aux dépens.

• Avis d’échéance et quittances reçues par la société locataire
• Documents justifiant les montants réclamés dans le commandement de payer
• Absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur
• Correspondance entre les parties concernant la réduction du loyer
• Éléments de preuve relatifs à la tolérance du bailleur sur le paiement des loyers

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, en raison de la contestation sérieuse de ses demandes, se voit débouté de ses prétentions, tandis que le locataire bénéficie d’une protection contre une expulsion immédiate et d’une remise en question des charges réclamées.

• Le bailleur doit renoncer à ses demandes d’expulsion et de paiement des arriérés de loyer et de charges.
• Le bailleur est condamné aux dépens de première instance et d’appel, ce qui impacte ses finances.
• Le locataire conserve l’occupation des lieux, évitant ainsi une expulsion immédiate.
• Le locataire peut contester la régularité des charges, ce qui pourrait réduire ses obligations financières futures.
• Les deux parties doivent envisager une renégociation de leurs termes contractuels pour éviter de futurs litiges.
• Le bailleur doit agir de bonne foi dans ses futures réclamations pour éviter des contestations similaires.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la bonne foi du bailleur lors de l’invocation d’une clause résolutoire.
• Documenter toute réduction de loyer par écrit pour éviter des contestations.
• Assurer la régularisation annuelle des charges conformément au contrat de bail.
• Respecter le délai d’un mois après un commandement de payer avant d’agir en résiliation.
• Préparer des preuves solides pour justifier les montants réclamés dans un commandement de payer.

À éviter

• Ignorer les communications écrites concernant les loyers et charges.
• Agir sans avoir vérifié l’existence d’accords tacites sur les loyers.
• Ne pas justifier les montants réclamés dans le cadre d’une procédure judiciaire.
• Se reposer uniquement sur des tolérances verbales sans documentation.
• Omettre de contester les irrégularités dans les commandements de payer.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Quelles sont les conditions pour demander l’expulsion d’un locataire commercial en vertu d’une clause résolutoire ?

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Quels sont les critères pour déterminer la validité d’un commandement de payer ?

Il est rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité.

Quelle est la bonne foi requise dans l’invocation d’une clause résolutoire ?

La mise en œuvre des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil. Ainsi, la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

Quels sont les éléments déterminants pour caractériser une contestation sérieuse ?

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite. Dans le cas présent, la question de l’existence d’un accord tacite du bailleur en faveur d’une réduction du loyer et d’une renonciation à exiger le remboursement des charges récupérables soulève une contestation sérieuse.

Quelles sont les conséquences du défaut de régularisation annuelle des charges par le bailleur ?

Le défaut de régularisation annuelle des charges par le bailleur, en violation des dispositions du bail, rend leur exigibilité sérieusement contestable. Cela questionne également la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et l’exigibilité des sommes dont il est sollicité le paiement dans le commandement de payer.

Quelle est la portée des décisions de première instance en matière de référé ?

Le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse empêchant de constater la résolution du bail. En conséquence, la question de la bonne foi du bailleur et l’exigibilité des sommes réclamées doivent être examinées avec attention.

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