MOTIFS DE LA DECISION
En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.
Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail
Il résulte de la procédure que la situation d’impayés a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 février 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 28 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’assignation a été notifiée le 31 juillet 2023 à au préfet du Bas-Rhin, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « .
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en ce que son article 7 stipule notamment que le défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance le contrat pourra être résilié à la seille volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux
Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X] le 2 février 2023 pour un montant en principal de 2 451,65 euros au regard d’un décompte joint et arrêté au 30 janvier 2023.
Ce commandement n’a été argué d’aucune irrégularité de fond ou de forme ; le décompte produit et arrêté quant à lui au 30 juin 2023 établit que ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Il faut du reste rappeler à cet égard que l’effacement de la dette locative à l’issue de la procédure de surendettement de Monsieur [F] [P] est inefficace dès lors que la clause résolutoire était acquise. Or, Monsieur [F] [P] a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 10 juin 2025. La bailleresse ne soulève pas l’existence d’une contestation existante à l’égard de cette décision et admet que le compte du locataire est à jour.
C’est donc en vain que le défendeur soutient que le commandement ne pourrait plus trouver application à raison de la procédure de surendettement.
Dès lors, il est établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 3 avril 2023.
Néanmoins, et ce en application des dispositions applicables de plein droit de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant un délai de deux ans à partir du 10 juin 2025, date de la décision imposant les mesures d’effacement.
Il faut rappeler que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges, et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l’expulsion pouvant avoir lieu dans les conditions indiquées au dispositif, avec tous effets de droit, la locataire étant alors redevable d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, soit une échéance mensuelle de 873,56 euros (selon décompte au 31 octobre 2025.
Concernant Madame [U] [X], il n’y pas lieu à statuer sur son expulsion, la bailleresse indiquant le départ de la locataire au 10 novembre 2023.
Enfin, il sera constaté que la SA CDC HABITAT ne sollicite pas la condamnation du défendeur au paiement d’arriérés de loyers et charges pour la période à compter de juin 2025, sur lesquels la juridiction pouvait statuer à titre provisionnel.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu de condamner Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X], qui succombent, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la SA CDC HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Rien ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance.