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2ème chambre civile

N° RG 24/04865 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C4L7J

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Avril 2024

JUGEMENT
rendu le 16 Avril 2026
DEMANDEURS

Monsieur [V] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [K] [B] épouse [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous les deux représentés par Me Marie-sophie LANGERON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0493

DÉFENDERESSE

S.C. ARMIDA
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Maritza RIGOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0188

Décision du 16 Avril 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/04865 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C4L7J

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 09 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

La SC ARMIDA était propriétaire des lots 6 et 7 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3], à [Localité 4] et du lot 5 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022, M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q] (M. et Mme [Q]) ont fait signifier à la SC ARMIDA une sommation de comparaitre en l’étude de Maître [Y], notaire, le 14 octobre 2022 en vue de la signature d’un acte authentique de vente des lots 6 et 7 de la [Adresse 5].

Selon procès-verbal de constat du 14 octobre 2022, la SC ARMIDA ne s’est pas présentée au rendez-vous de signature.

Par acte authentique en date du 6 décembre 2022, la SC ARMIDA a vendu les biens immobiliers à un tiers pour un prix de 210 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, M. [V] Mme [Q] ont fait assigner la SC ARMIDA devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes en réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mars 2025, M. et Mme [Q] demandent au tribunal de :

condamner la SC ARMIDA à leur payer la somme de 21 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux,la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la condamner à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût de la sommation à comparaitre de 137,72 euros, débouter la SC ARMIDA de ses demandes,juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Ils soutiennent, au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1582 et suivants du code civil, que les parties s’étaient accordées le 19 juillet 2022 sur la vente des biens à un prix de 215 000 euros, sans aucune condition suspensive et que malgré mise en demeure de s’exécuter, par sommation de comparaitre du 30 septembre 2022, la SC ARMIDA, qui a refusé la vente sans raison par lettre du 17 août 2022, n’a pas exécuté son obligation et est donc responsable du refus de vente injustifié des biens immobiliers. Ils estiment qu’elle doit indemniser les préjudices causés du fait de cette inexécution fautive, évalués à 21 500 euros, au regard des démarches et déplacements en vue de la vente et de la mobilisation inutile des fonds. Ils ajoutent que la déloyauté de la SC ARMIDA, qui a vendu les biens à des tiers deux mois plus tard, justifie l’octroi de la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive.

En réponse à l’argumentation adverse, ils soulignent que les pièces communiquées établissent l’accord sur le prix et les modalités de la vente, le 19 juillet 2022, l’offre étant confirmée le 20 juillet 2022, puis la transmission des pièces en vue de la constitution du dossier et de la rédaction de l’acte, ce qui caractérise un véritable engagement contractuel au sens de l’article 1583 du code civil. Ils ajoutent qu’il n’y eu aucune renégociation ni demande de signature d’un compromis, les pièces communiquées concernant les pièces classiques dans le cadre d’une vente d’un lot de copropriété et que la proposition d’un pacte de préférence, faite après le refus de vente du 17 août 2022, afin de se positionner en vue de l’achat dans l’attente du règlement du problème familial, ne démontre pas de nouvelles négociations.

Ils concluent au rejet des demandes reconventionnelles, aucune manœuvre dolosive ne pouvant leur être reprochée et la procédure étant inévitable compte tenu de la mauvaise foi de la SC ARMIDA, qui ne justifie d’aucun préjudice, le bien ayant été immédiatement vendeur après leur éviction.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la SC ARMIDA demande au tribunal de :

débouter les demandeurs de leurs demandes,faire droit aux demandes reconventionnelles,à titre reconventionnel, condamner in solidum M. et Mme [Q] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,les condamner in solidum à une amende civile de 5 000 euros,les condamner in solidum à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure,les condamner in solidum à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts et aux dépens avec distraction au profit de Maître Rigou.

Elle soutient, au visa des articles 1583 et 1113 du code civil, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une rencontre des consentements, en l’absence de preuve d’un accord des parties sur le prix et les modalités de versement, et que les négociations entreprises sont restées au stade de pourparlers. Elle explique qu’il n’y a pas eu d’offre ferme au sens des articles 1114 et suivants du code civil, ni acceptation au sens de l’article 1118 du code civil, relevant que l’offre initiale, inférieure au prix et sans délai de validité, était caduque après 10 jours, et que la contre-proposition verbale au prix de 215 000 euros n’a pas été formalisée. Elle ajoute que les seules pièces communiquées sont des mails adressés par les demandeurs à leur notaire ou à eux-mêmes alors qu’ils ne peuvent se constituer de preuve. Elle estime que les pourparlers ont échoué le 17 août 2022 et qu’en proposant un pacte de préférence, le 31 août 2022, ils ont entériné l’échec des négociations. Elle ajoute qu’il n’y a aucune inexécution fautive de la SC ARMIDA ni de preuve d’un préjudice, les pourparlers ayant occasionné une seule visite. Elle estime que la demande au titre de la procédure abusive est infondée, et fait doublon avec la demande de dommages et intérêts.

A titre reconventionnel, elle soutient que M. et Mme [Q] ont abusé de leur position et de la faiblesse du gérant, âgé et malade, afin d’obtenir une baisse de prix, ce qui a occasionné un préjudice financier et moral, puis, ont entamé des démarches et procédures inutiles causant stress et tracas, ce qui justifie, en application de l’article 1240 du code civil, l’octroi de la somme de 5 000 euros à titre de dommages te intérêts en réparation de la perte de chance de vendre à un meilleur prix.

Enfin, au regard des pièces versées aux débats et de l’attitude des demandeurs, elle estime qu’il y a lieu de les condamner à une amende civile de 5 000 euros en application de l’article 32 du code de procédure civile ainsi qu’à indemnité complémentaire de 7 000 euros compte tenu du recours abusif sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 février 2026.

À l’audience du 9 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Sur les demandes principales 

Sur la demande au titre de l’inexécution du contrat

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, laquelle peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Selon l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 du même code dispose que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il apparait que la SC ARMIDA a mis en vente les biens immobiliers dont elle était propriétaire, appartement (lots 6 et 7) et garage (lot 5), situés à [Localité 5], selon une annonce sur le site internet « Le bon coin » pour un prix de 225 000 euros.

Cette offre n’a pas été acceptée.

En premier lieu, si une proposition d’achat a été envoyée par M. et Mme [Q] par courrier électronique du 17 juillet 2022 pour un prix de 200 000 euros, sans date de validité, force est de constater qu’il ne s’agit pas d’une offre, à défaut de caractère ferme et de précision, et qu’elle n’a en tout état de cause pas été acceptée, puisque M. [F] [A], gérant de la SC ARMIDA a répondu le 18 juillet 2022 qu’il souhaitait en discuter.

Ces éléments caractérisent non pas une rencontre de volonté sur les éléments constitutifs d’un contrat de vente mais une invitation à entrer en pourparlers.

En second lieu, s’il est ensuite évoqué un accord intervenu entre les parties quant à la vente des biens pour un prix de 215 000 euros, aucun document établissant cet accord de volonté, signé des deux parties, n’est communiqué.

En effet, le seul courrier électronique du 19 juillet 2022 adressé par M. [F] [A] à son notaire, et non aux demandeurs, par lequel il confirme s’être mis d’accord pour la vente du bien au prix de 215 000 euros et sans conditions suspensive, et indique qu’il se tient à disposition « pour accélérer autant que possible les démarches nécessaires notamment auprès du syndic » est insuffisant et ne caractérise ni une offre, ni une acceptation, ni encore un échange de volonté entre les parties.

Il n’est communiqué aucune autre pièce qui établirait l’échange des consentements.

Aucun document ne comporte la signature des parties.

Par ailleurs, il est constant que par courrier électronique du 17 août 2022, M. [A] a indiqué mettre fin au projet de vente.

Les échanges dont se prévalent les demandeurs ne constituent que des pourparlers et sont insuffisants à établir la formation d’une vente.

Il s’ensuit que l’absence de signature de l’acte authentique de vente ne constitue dès lors pas une inexécution contractuelle, qui serait imputable à la SC ARMIDA.

En l’absence de fait générateur de responsabilité, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts tendant à réparer le préjudice lié à l’inexécution du contrat.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, en l’absence de conclusion du contrat de vente, et dès lors de manquement contractuel, il n’est pas établi de résistance abusive de la SC ARMIDA à l’exécution des obligations.

Au surplus, l’existence et le montant du préjudice ne sont pas démontrés.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’existence de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, alors que les discussions ont duré quelques mois, la SC ARMIDA qui a renoncé à conclure le contrat de vente objet des négociations dès le 17 août 2022, est à l’origine de la rupture des pourparlers. Par ailleurs, si une proposition de conclure un pacte de préférence lui a été faite le 31 août 2022, elle n’y a pas donné de suite. Elle ne démontre donc pas un abus de position des demandeurs dans les négociations.

Elle n’établit pas non plus l’existence d’un préjudice, dans la mesure où elle a pu vendre son bien le 6 décembre 2022, et que la perte de chance de vendre à un prix plus élevé, alléguée, n’est pas étayée.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur l’amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’action de M. et Mme [Q], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, présenterait un caractère dilatoire ou abusif. Il convient de rejeter la demande au titre de l’amende civile.

Sur la demande de dommages et intérêt pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, alors que l’action initiée par M. et Mme [Q] vise à obtenir l’indemnisation de l’absence de réalisation d’une vente immobilière, il n’est pas démontré d’abus dans l’action en justice, ceux-ci ayant pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. et Mme [Q] in solidum aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Maritza Rigou, avocat de la SC ARMIDA, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SC ARMIDA les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. et Mme [Q] à payer à la SC ARMIDA la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. et Mme [Q] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de l’inexécution contractuelle formulée par M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q],

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive formulée par M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la SC ARMINDA,

REJETTE la demande au titre de l’amende civile,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive formulée par la SC ARMINDA,

CONDAMNE in solidum M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q] à payer à la SC ARMIDA la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Maritza Rigou pourra recouvrer directement contre M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q] les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

DEBOUTE M. [V] [Q] et Mme [K] [B] épouse [Q] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

La Greffière La Présidente