Responsabilité locative incendie : expertises et contestation de la prise en charge par l’assureur

L’article 1733 du Code civil établit une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie de l’immeuble loué, sauf à démontrer que l’incendie est dû à un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou une communication du feu par une maison voisine. La preuve de ces causes exonératoires incombe au preneur. En l’espèce, le tribunal a confirmé que la société locataire ne justifiait pas de ces causes, et que la présomption de responsabilité s’appliquait à l’ensemble des locaux loués, même ceux inaccessibles au preneur. Toutefois, la société cessionnaire de la créance n’a pas démontré que l’assureur avait été informé ou avait accepté la cession, ce qui la rend inopposable à l’assureur selon l’article 1324 du Code civil. Par ailleurs, le lien de causalité direct entre l’incendie et la nécessité de recourir à un expert pour évaluer les préjudices n’a pas été établi. En conséquence, les honoraires d’expertise ne sont pas couverts par la garantie de l’assureur. Il convient donc de vérifier la preuve de la cession de créance et d’établir clairement le lien de causalité entre le sinistre et les frais engagés pour que ces derniers soient pris en charge par l’assurance. Le juge doit également s’assurer que les conditions contractuelles relatives à la rémunération de l’expert sont acceptées par l’assuré.

L’article 1733 du Code civil établit une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie, sauf à démontrer un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou une communication du feu par une maison voisine. La preuve incombe au preneur. La société locataire ne justifiait pas ces causes, et la présomption s’applique à tous les locaux loués, même inaccessibles. La société cessionnaire n’a pas démontré que l’assureur avait été informé ou avait accepté la cession.

Le propriétaire d’un immeuble loué à une société a subi un incendie qui a détruit le bâtiment. Le propriétaire a mandaté une société d’expertise pour évaluer les préjudices et l’assister dans l’expertise des risques locatifs. Cette société d’expertise a facturé des honoraires basés sur un pourcentage des dommages garantis. Une partie de ces honoraires a été garantie par l’assureur du locataire, mais un solde est resté dû. Le propriétaire a cédé cette créance à la société d’expertise, qui a assigné l’assureur en paiement. La société d’expertise a invoqué la présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie selon l’article 1733 du Code civil, affirmant que les frais d’expertise étaient une conséquence directe de l’incendie. Le tribunal de commerce a rejeté la demande, estimant que la preuve du montant réclamé n’était pas irréfutable. La société d’expertise a interjeté appel, contestant toutes les dispositions. Elle soutient que la responsabilité du locataire est présumée sauf preuve d’exonération, que les frais d’expertise sont un dommage direct de l’incendie, et que le bail commercial lie le propriétaire et le locataire. L’assureur conteste la responsabilité du locataire, arguant que l’incendie a pris naissance dans une partie inaccessible de l’immeuble sous la garde du propriétaire, que les frais facturés ne sont pas justifiés, et que le contrat d’assistance n’est pas opposable. La cour a confirmé le jugement, considérant que la société d’expertise n’a pas prouvé la notification ou l’acceptation de la cession de créance par l’assureur, ni le lien de causalité direct entre l’incendie et la nécessité de recourir à un expert. La société d’expertise a été condamnée aux dépens et à verser une somme à l’assureur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Contrat d’expertise entre la société [M] et la société Le Bris Expertises
• Facture des prestations d’expertise à hauteur de 79 044,09 euros TTC
• Article 1733 du Code civil sur la responsabilité présumée du locataire
• Absence de preuve de notification ou acceptation de la cession de créance à l’assureur
• Absence de preuve du lien de causalité directe entre l’incendie et la nécessité de recourir à un expert
• Jugement du tribunal de commerce d’Epinal rejetant la demande

La société Le Bris Expertises, en tant que cessionnaire de créance, voit sa demande rejetée faute de preuve suffisante du lien direct entre l’incendie et les frais d’expertise. La société Gan Assurances est confirmée dans son refus de garantie pour ces honoraires.

• Rejet de la demande de paiement des honoraires d’expertise
• Condamnation aux dépens pour la société Le Bris Expertises
• Condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du CPC
• Confirmation de la présomption de responsabilité du locataire selon l’article 1733 du Code civil
• Absence de preuve d’exonération du locataire

Enseignements de cette décision

• Apporter preuve irréfutable du quantum de la demande
• Notifier la cession de créance à l’assureur conformément à l’article 1324 du Code civil
• Justifier le lien de causalité directe entre incendie et recours à l’expert
• Respecter les délais de procédure d’appel
• Fournir documents contractuels et factures pour honoraires

À éviter

• Ne pas contester sans preuve la responsabilité du locataire
• Ne pas omettre la notification de la cession à l’assureur
• Ne pas ignorer les motifs de rejet du tribunal
• Ne pas dépasser les délais d’appel
• Ne pas facturer sans accord écrit sur rémunération

Quelle est la règle de droit applicable à la présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie selon l’article 1733 du Code civil ?

Aux termes de l’article 1733 du Code civil, « le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou encore que le feu a été communiqué par une maison voisine ».

Le preneur ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il rapporte la preuve que l’incendie provient de l’une des causes énumérées par cet article.

Quelle est la qualification juridique des frais d’expertise dans le cadre de la garantie d’assurance ?

La société [M] a mis en compte une créance correspondant aux honoraires d’assistance de l’expert qu’elle s’était adjoint pour l’évaluation des préjudices, considérant ces frais comme faisant partie des préjudices subis et devant être couverts par l’assurance.

Quelle est la condition de recevabilité de la cession de créance opposable à l’assureur selon l’article 1324 du Code civil ?

L’article 1324 du Code civil exige que la cession de créance soit notifiée au débiteur ou que celui-ci en prenne acte pour être opposable.

En l’espèce, la société Le Bris Expertises n’apporte pas la preuve que la société Gan Assurances ait consenti à cette cession, en ait reçu notification ou en ait pris acte, de sorte qu’elle est inopposable à cette dernière.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande de la société Le Bris Expertises ?

La société Le Bris Expertises ne justifie pas du lien de causalité directe entre l’incendie et la nécessité de recourir à un expert pour évaluer les différents chefs de préjudice.

Il n’est pas justifié de difficultés particulières pour apprécier ce point ni de contestations nées avec l’assureur sur ce sujet.

Par conséquent, le tribunal a rejeté les demandes de la société Le Bris Expertises.

Quelle est la décision relative aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile ?

La société Le Bris Expertises, partie perdante, supportera les dépens d’appel.

L’équité commande qu’elle soit condamnée à payer à la société Gan Assurances la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sa demande à ce titre est rejetée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Nancy, 29 avril 2026, 25/00624 – Thématiques associées : Assurances — Responsabilité locative —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.