Responsabilité délictuelle de l’acquéreur en cas de non-obtention du prêt : indemnisation de l’agent immobilier

La responsabilité délictuelle de l’acquéreur qui fait obstacle à la réalisation d’une vente conclue par promesse synallagmatique est engagée en application des articles 1240 et 1241 du code civil. La jurisprudence considère qu’un refus de réitération de la promesse synallagmatique constitue une faute, privant l’intermédiaire immobilier de sa rémunération. L’article 6, I, alinéa 8 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 interdit la perception d’honoraires avant la conclusion effective d’un contrat synallagmatique. L’article 1304 et suivants du code civil régissent la condition suspensive, qui est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. En l’espèce, le défaut de justification de l’obtention du prêt bancaire par l’acquéreur constitue une faute engageant sa responsabilité. Le préjudice de l’agence immobilière est constitué par la perte de chance de percevoir sa commission, évaluée à 90 % du montant convenu. Le juge condamne l’acquéreur à verser des dommages-intérêts en réparation de ce préjudice, ainsi qu’aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre la protection des intermédiaires immobiliers face aux manquements des acquéreurs.

La responsabilité délictuelle de l’acquéreur qui fait obstacle à la vente est engagée. Un refus de réitération de la promesse synallagmatique constitue une faute privant l’intermédiaire immobilier de sa rémunération. Le défaut de justification de l’obtention du prêt bancaire engage la responsabilité de l’acquéreur. Le préjudice de l’agence est la perte de chance de percevoir sa commission, réparée par dommages-intérêts.

Les propriétaires d’une longère ont confié à une société un mandat pour trouver un acquéreur. Un compromis de vente a été conclu avec un acquéreur, incluant une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire. L’acquéreur n’a pas transmis l’accord de prêt ni les refus de prêt, et la société a assigné l’acquéreur en justice. L’acquéreur n’a pas constitué avocat. Le tribunal a examiné la demande indemnitaire de la société, fondée sur la faute de l’acquéreur qui n’a pas respecté son engagement d’obtenir le financement. Le tribunal a rappelé que la faute, le préjudice et le lien de causalité doivent être établis. Il a retenu que l’acquéreur a commis une faute en empêchant la réalisation de la vente, que la société a subi un préjudice matériel correspondant à la perte de sa commission, évaluée à 90% du montant convenu, soit 9 900 euros. L’acquéreur a été condamné à verser cette somme, aux dépens, et à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée.

• Compromis de vente du 18 octobre 2024
• Mandat confié à la SASU ASTERO
• Courrier recommandé du 27 février 2025
• Acte de commissaire de justice du 20 juin 2025
• Jurisprudence applicable (Cass. civ. 1e, 10 octobre 2018, n°16-21.044)

La SASU ASTERO obtient réparation pour le préjudice subi du fait de la faute de l’acquéreur Monsieur [L], qui a empêché la réalisation de la vente. Ce dernier est condamné à verser des dommages-intérêts et à supporter les frais de justice.

• Condamnation de Monsieur [L] à verser 9 900 € de dommages-intérêts
• Condamnation aux entiers dépens
• Versement de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
• Reconnaissance de la faute délictuelle de l’acquéreur
• Exécution provisoire de la décision

Enseignements de cette décision

• Engager toutes les démarches pour obtenir le prêt bancaire
• Respecter les conditions suspensives du compromis de vente
• Présenter les preuves des démarches effectuées
• Assurer la communication des décisions de justice
• Respecter les délais d’instruction et d’audience

À éviter

• Ne pas justifier l’obtention du financement
• Refuser de poursuivre la vente sans motif valable
• Ignorer les obligations contractuelles du compromis
• Ne pas se présenter à l’audience ou ne pas se faire représenter
• Omettre de respecter les délais légaux de procédure

Quels sont les critères de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur en cas de non-réalisation d’une vente immobilière ?

La responsabilité délictuelle de l’acquéreur est engagée lorsqu’il commet une faute en faisant obstacle à la réalisation d’une vente conclue par promesse synallagmatique. Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 ajoute que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
La jurisprudence précise que le refus par l’acquéreur de réitérer la promesse synallagmatique constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle, ne pouvant priver l’intermédiaire immobilier de son droit à rémunération ou indemnisation (Cass. civ. 1e, 10 octobre 2018, n°16-21.044).

Quelle est la portée juridique de la condition suspensive dans un compromis de vente et ses effets en cas d’empêchement par l’acquéreur ?

L’article 1304 du code civil dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain ». La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’article 1304-3 précise que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».
En l’espèce, l’acquéreur qui n’a pas justifié de l’obtention du crédit bancaire ni des démarches nécessaires à son obtention est réputé avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive, ce qui constitue une faute.

Quels sont les éléments constitutifs du préjudice indemnisable subi par une agence immobilière en cas de non-réalisation de la vente ?

Le préjudice doit être personnel, direct et légitime au sens des articles 1240 et 1241 du code civil. La perte de chance d’obtenir la commission convenue constitue un préjudice indemnisable. En l’espèce, la SASU ASTERO a subi une perte de chance évaluée à 90 % de la commission de 11.000 euros, soit 9.900 euros, en raison de la faute de l’acquéreur qui a empêché la réalisation de la vente.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». L’article 699 prévoit que les avocats peuvent demander le recouvrement direct des dépens avancés.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens », en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, le juge condamne l’acquéreur aux dépens et à verser 1.500 euros au titre de l’article 700.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
Le jugement rendu est donc exécutoire de droit à titre provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chartres, 29 avril 2026, 25/00438 – Thématiques associées : Immobilier — Responsabilité délictuelle —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.