Vente en l’état futur d’achèvement : paiement des appels de fonds, prescription et conséquences du retard de livraison

En matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur doit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux (article 1601-3 du Code civil). Le juge du fond apprécie la preuve de l’exécution des obligations contractuelles (article 1353 du Code civil). Le refus de paiement par l’acquéreur ne peut être justifié par une compensation avec des sommes dues par le vendeur que si cette compensation est légalement fondée. Le retard de livraison ne peut être indemnisé pour la période postérieure à la suspension fautive des paiements par l’acquéreur. La prescription des appels de fonds doit être établie par des éléments précis, ce qui n’était pas le cas. Le juge confirme le jugement de première instance qui déboute l’acquéreur de ses demandes complémentaires et le condamne aux dépens. Cette décision rappelle que l’acquéreur doit respecter ses obligations de paiement pour pouvoir prétendre à des indemnités liées au retard de livraison.

En VEFA, l’acquéreur doit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le juge apprécie la preuve de l’exécution des obligations contractuelles. Le refus de paiement ne peut être justifié par une compensation que si elle est légalement fondée. Le retard de livraison ne peut être indemnisé pour la période postérieure à la suspension fautive des paiements. La prescription des appels de fonds doit être établie par des éléments précis.

Un acquéreur a assigné une société venderesse en justice pour obtenir des pénalités contractuelles, l’indemnisation d’une perte de chance locative, le remboursement d’intérêts intercalaires, la compensation de créances réciproques, la mainlevée d’un privilège de vendeur, ainsi que la livraison forcée et la remise des clés d’un bien vendu en état futur d’achèvement. Le tribunal a débouté l’acquéreur de ses demandes et condamné aux dépens. L’acquéreur a interjeté appel, sollicitant l’infirmation totale du jugement, la fixation de sa créance à un montant précis, la compensation judiciaire des créances, la mainlevée du privilège, la livraison forcée, la remise des clés, et la condamnation de la société venderesse à des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société venderesse n’a pas constitué avocat. La cour a confirmé le jugement, estimant que l’acquéreur était défaillant dans l’exécution du contrat depuis une date précise, que les demandes indemnitaires postérieures à cette date étaient rejetées, et que l’acquéreur ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude. L’acquéreur a été condamné aux dépens.

• Jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 15 mai 2025
• Courriel du 18 janvier 2024 (pièce n°7)
• Lettre du 5 février 2024 (pièce n°9)
• Courriel de M. [V] du 21 avril 2023 (pièce n°4)
• Conclusions des parties

La cour confirme le jugement déboutant l’appelant de ses demandes liées à un retard de livraison dans une VEFA, condamnant ce dernier aux dépens. L’appelant ne peut interrompre les paiements contractuels et ses demandes complémentaires sont rejetées.

• Confirmation du jugement de première instance
• Rejet des demandes d’indemnisation complémentaires
• Condamnation de l’appelant aux dépens
• Maintien de l’exécution provisoire
• Rejet des demandes de prescription sans preuve suffisante

Enseignements de cette décision

• Prouver l’exécution des obligations contractuelles
• Respecter les appels de fonds selon l’avancement
• Présenter les preuves des paiements effectués
• Demander la livraison et remise des clés
• Respecter les délais de signification des décisions

À éviter

• Suspension injustifiée des paiements
• Ignorer les condamnations antérieures
• Ne pas produire les preuves de travaux
• Retarder la livraison sans motif valable
• Omettre la compensation judiciaire des créances

Quelle est la qualification juridique de la vente en l’état futur d’achèvement et quelles sont les obligations de l’acquéreur ?

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Quelle est la charge de la preuve en matière d’exécution d’une obligation contractuelle ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Quelles sont les conditions pour que l’acquéreur puisse suspendre le paiement des appels de fonds dans une vente en l’état futur d’achèvement ?

La cour relève que l’acquéreur doit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En l’espèce, l’acquéreur ne conteste pas ne pas avoir réglé les sommes dues. Son refus de payer, fondé sur une compensation avec des sommes dues par la venderesse, relève d’une difficulté d’exécution relevant de la compétence éventuelle du juge de l’exécution, mais ne caractérise pas une faute de la venderesse justifiant la suspension des paiements.

Quels sont les critères retenus pour rejeter la demande d’indemnisation postérieure au 6 novembre 2019 ?

Le premier juge a constaté que l’acquéreur est demeuré défaillant dans l’exécution du contrat depuis le 6 novembre 2019, n’ayant pas réglé les appels de fonds alors que les lots étaient en état d’être livrés. Par conséquent, l’acquéreur ne peut se prévaloir d’un préjudice imputable à la venderesse postérieurement à cette date. Les demandes indemnitaires afférentes à des préjudices postérieurs à la suspension fautive des paiements sont intégralement rejetées.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée en matière de faits nouveaux postérieurs à un jugement antérieur ?

L’appelant soutient que le jugement de 2021 ne pouvait faire obstacle à ses demandes actuelles portant sur une période postérieure et des faits nouveaux. Toutefois, la cour confirme que les préjudices antérieurs ont déjà été indemnisés et que les demandes postérieures sont rejetées en raison de la défaillance de l’acquéreur dans l’exécution du contrat.

Quelle est la règle applicable en matière de prescription des appels de fonds dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ?

L’appelant invoque la prescription de deux appels de fonds. La cour relève qu’il ne produit aucun élément permettant de déterminer précisément la date d’exécution des travaux litigieux et de considérer que le paiement serait prescrit au sens de l’article L 218-2 du code de la consommation. La seule pièce produite permet au contraire de considérer que le délai biennal n’était pas acquis à la date de la mise en demeure.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour confirmer le jugement de première instance ?

La cour confirme que l’acquéreur est resté défaillant dans l’exécution du contrat depuis le 6 novembre 2019, que les travaux étaient exécutés malgré l’absence de paiement, et que les demandes indemnitaires postérieures à cette date sont rejetées. Elle confirme également le rejet des demandes subséquentes tendant à la remise des clefs.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Bastia, 29 avril 2026, 25/00317 – Thématiques associées : BTP / Construction — Vente en l’état futur d’achèvement —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.