Clause pénale compromis de vente : refuser la signature sans information sur impayés locatifs

L’article 1103 du code civil impose la force obligatoire des contrats. La clause pénale prévue au compromis de vente est due si les conditions suspensives sont levées et qu’une partie refuse de régulariser la vente dans le délai imparti. En l’espèce, la condition suspensive relative à l’obtention du prêt est levée. Le refus de régulariser par l’acquéreur est fondé sur un manquement au devoir d’information de la venderesse concernant des impayés locatifs. L’article 1112-1 du code civil impose à une partie de communiquer une information déterminante pour le consentement de l’autre. Toutefois, il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve. Ici, la solvabilité des locataires n’est pas entrée dans le champ contractuel, et l’acquéreur n’a pas soumis son consentement à cette vérification préalable. La non-communication des impayés ne constitue donc pas un dol. En revanche, la conclusion d’un nouveau bail pour une chambre que l’acquéreur souhaitait occuper constitue une modification substantielle des conditions de vente, ouvrant droit à un nouveau délai de rétractation non notifié. Cette circonstance justifie le refus de signer l’acte authentique. La demande de paiement de la clause pénale par la venderesse est rejetée. La demande reconventionnelle de l’acquéreur est également rejetée car la venderesse n’a pas refusé de régulariser. Les dépens sont à la charge de la venderesse, et aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est accordée. Cette décision illustre l’importance du devoir d’information précontractuel et des conséquences des modifications substantielles des conditions contractuelles.

L’article 1103 du code civil impose la force obligatoire des contrats. La clause pénale est due si les conditions suspensives sont levées et qu’une partie refuse de régulariser la vente. La non-communication des impayés locatifs ne constitue pas un dol. La conclusion d’un nouveau bail modifie substantiellement les conditions de vente, ouvrant droit à un nouveau délai de rétractation non notifié. La demande de paiement de la clause pénale est rejetée, ainsi que la demande reconventionnelle. Les dépens sont à la charge de la venderesse.

Une vendeuse a conclu un compromis de vente avec un acquéreur pour un immeuble loué. La signature de l’acte authentique était prévue mais l’acquéreur a refusé de signer, invoquant un manquement à l’obligation d’information concernant des impayés de loyers d’une locataire. La vendeuse a assigné l’acquéreur pour obtenir le paiement de la clause pénale prévue au compromis. Le tribunal constate que la condition suspensive d’obtention du prêt est levée. Il relève que l’acquéreur n’a pas été informé avant la signature du compromis des impayés de loyers, mais que cette information n’était pas déterminante car la solvabilité des locataires n’était pas une condition contractuelle. En revanche, la conclusion d’un nouveau bail pour une chambre libre au moment du compromis constitue une modification substantielle des conditions de vente, ouvrant droit à un nouveau délai de rétractation non respecté. L’acquéreur était donc fondé à refuser de signer l’acte authentique. La demande de paiement de la clause pénale par la vendeuse est rejetée. La demande reconventionnelle de l’acquéreur est également rejetée. La vendeuse est condamnée aux dépens et aucune indemnité au titre des frais irrépétibles n’est accordée.

• compromis de vente du 22 mai 2023
• procès-verbal de difficultés du 18 octobre 2023
• lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2023
• acte d’huissier délivré le 18 décembre 2023
• reconnaissance de dette signée par Mme [U] [J] le 12 septembre 2023
• pièces versées aux débats (baux, mails, attestations)

Le tribunal rejette la demande de paiement de la clause pénale par la venderesse et déboute l’acquéreur de sa demande reconventionnelle. La clause pénale n’est pas due en raison d’une modification substantielle des conditions de vente non notifiée à l’acquéreur. Les dépens sont à la charge de la venderesse.

• Rejet de la demande de paiement de la clause pénale
• Rejet de la demande reconventionnelle de l’acquéreur
• Modification substantielle des conditions de vente non notifiée
• Condamnation aux dépens à la charge de la venderesse
• Exécution de la décision ordonnée

Enseignements de cette décision

• Vérifier la levée des conditions suspensives
• Respecter le délai de signature de l’acte authentique
• Informer l’autre partie des impayés locatifs
• Documenter les communications avec le notaire
• Conserver preuves des propositions et refus

À éviter

• Ne pas dissimuler les impayés locatifs
• Ne pas modifier substantiellement les conditions sans accord
• Éviter le refus injustifié de signature
• Ne pas ignorer les délais légaux
• Ne pas omettre la transmission des documents importants

Quelle est la force obligatoire des contrats selon l’article 1103 du code civil ?

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Quelles sont les conditions pour que la clause pénale soit applicable en cas de refus de régularisation de la vente ?

La clause pénale est applicable si :
– toutes les conditions suspensives prévues par la promesse synallagmatique sont levées ;
– une partie refuse de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti.

Quelle est la portée de la condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis de vente ?

La condition suspensive d’obtention de prêt est levée dès lors que l’acquéreur a obtenu le prêt nécessaire au financement de l’acquisition.

Quelle est la portée de l’obligation d’information précontractuelle selon l’article 1112-1 du code civil ?

L’article 1112-1 du code civil impose à la partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Qui doit prouver l’existence et la communication de l’information précontractuelle ?

Celui qui prétend qu’une information lui était due doit prouver que l’autre partie la lui devait, et cette autre partie doit prouver qu’elle l’a fournie.

Quelle est la qualification juridique de la situation d’impayés de loyers non communiquée avant la signature du compromis ?

La situation d’impayés de loyers, bien que connue de la venderesse, n’a pas été communiquée à l’acquéreur avant la signature du compromis.

Cependant, la solvabilité des locataires n’est pas entrée dans le champ contractuel, et l’acquéreur n’a pas soumis son consentement à la vérification préalable de cette solvabilité.

Quelle est la portée juridique de la modification substantielle des conditions de la vente selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ?

Une modification substantielle des conditions de la vente intervenue après la signature du compromis peut justifier l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation pour l’acquéreur.

Quelle est la qualification juridique de la conclusion d’un nouveau bail pour une chambre libre entre le compromis et l’acte authentique ?

La conclusion d’un nouveau bail pour la chambre que l’acquéreur souhaitait occuper constitue une modification substantielle des conditions de la vente.

Quelle est la conséquence juridique du défaut de notification d’un nouveau délai de rétractation ?

Le défaut de notification d’un nouveau délai de rétractation justifie que l’acquéreur soit fondé à refuser de signer l’acte authentique.

Quelle est la portée de la clause pénale en cas de refus justifié de régularisation de la vente ?

La clause pénale est due par la partie qui a refusé de régulariser la vente sans justification.

En l’espèce, le refus de l’acquéreur est justifié par la modification substantielle des conditions de la vente, il n’est donc pas redevable de la clause pénale.

Quelle est la règle applicable aux dépens selon l’article 696 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge en sens contraire.

Quelle est la règle applicable aux frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique.

Le juge peut aussi décider qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune condamnation au titre des frais irrépétibles n’a été prononcée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Lille, 29 avril 2026, 23/11583 – Thématiques associées : Contrats / CGV — Clause pénale —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.