Trouble manifestement illicite : faire cesser la construction illégale d’un balcon terrasse en lotissement

L’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge des référés à prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Le trouble manifestement illicite se caractérise par une violation évidente d’une règle de droit au jour où le juge statue. En matière de lotissement, les cahiers des charges, bien que soumis à la caducité des règles d’urbanisme au bout de dix ans, conservent leur force contractuelle entre colotis. Ainsi, les stipulations du cahier des charges, notamment celles interdisant des modifications affectant l’aspect ou la fonction des bâtiments, restent opposables. L’autorisation d’urbanisme délivrée par l’administration ne fait pas obstacle à l’exercice des droits privés des colotis. Le juge peut donc ordonner l’interdiction de travaux contraires au cahier des charges, sans nécessairement assortir cette interdiction d’une astreinte dès le stade des référés. La demande de provision pour préjudice moral doit être étayée pour être accueillie en référé. Enfin, le juge peut condamner la partie perdante aux frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge des référés à prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Le trouble manifestement illicite se caractérise par une violation évidente d’une règle de droit au jour où le juge statue. En matière de lotissement, les cahiers des charges conservent leur force contractuelle entre colotis.

Des propriétaires d’un bien immobilier situé à [Localité 4] ont assigné leurs voisins, également propriétaires d’un immeuble voisin, pour la démolition d’une terrasse construite sans autorisation conforme au cahier des charges du lotissement. Après plusieurs procédures, le tribunal de proximité a ordonné la démolition et condamné les voisins à verser des dommages et intérêts pour préjudice moral. La cour d’appel a confirmé cette décision, précisant les modalités d’exécution et condamnant les voisins à des astreintes en cas de retard. Les voisins ont démoli la terrasse mais ont déposé un nouveau permis pour la reconstruire. Les propriétaires ont alors assigné en référé pour interdire la poursuite des travaux, invoquant la violation du cahier des charges et des décisions judiciaires antérieures. Le juge des référés a ordonné l’interdiction des travaux, considérant que la construction constituait un trouble manifestement illicite en violation des obligations contractuelles du lotissement. La demande de provision pour préjudice moral a été rejetée. Les voisins ont été condamnés à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

• Jugement du tribunal de proximité de Thiers du 24 mars 2023
• Arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 11 mars 2025
• Déclarations des parties et correspondances relatives aux travaux litigieux
• Analyse du cahier des charges du lotissement du 20 juillet 1973
• Précédentes décisions judiciaires entre les mêmes parties
• Arguments des parties sur l’autorisation d’urbanisme et préjudices allégués

Les consorts M obtiennent l’interdiction pour les époux N de poursuivre la reconstruction de la terrasse, en violation du cahier des charges, sans astreinte pour l’instant. Les époux N sont condamnés à verser 1 500 euros aux consorts M au titre de l’article 700 et aux dépens.

• Interdiction de poursuivre les travaux de reconstruction
• Pas d’astreinte prononcée à ce stade
• Condamnation aux dépens à la charge des époux N
• Condamnation au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Rejet de la demande de provision pour préjudice moral

Enseignements de cette décision

• Respecter les décisions de justice
• Ne pas poursuivre les travaux interdits
• Conserver les preuves des démarches administratives
• Informer la commune des demandes en cours
• Assurer la notification des décisions aux parties

À éviter

• Ne pas ignorer les clauses du cahier des charges
• Éviter les constructions sans autorisation valide
• Ne pas contester sans preuve la propriété du mur
• Ne pas multiplier les procédures inutiles
• Ne pas négliger les astreintes en cas de non-respect

Quel est le fondement juridique permettant au juge des référés d’ordonner des mesures conservatoires en cas de trouble manifestement illicite ?

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

Quelle est la portée juridique du cahier des charges d’un lotissement en matière d’urbanisme et de relations entre colotis ?

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L.442-9 du code de l’urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Cependant, cette caducité ne s’applique pas au cahier des charges du lotissement, document de nature contractuelle, ni au mode de gestion des parties communes. Les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement demeurent en vigueur.

Quelle est la qualification juridique des faits relatifs à la construction d’un balcon terrasse en violation du cahier des charges ?

Le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux conformément à l’article 12 du code de procédure civile.

En l’espèce, la construction d’un balcon terrasse par les époux défendeurs constitue une violation évidente des obligations contractuelles érigées dans le cahier des charges du 20 juillet 1973, caractérisant un trouble manifestement illicite.

Quels sont les critères pour apprécier la caducité des règles d’urbanisme contenues dans un cahier des charges ?

L’article L.442-9 du code de l’urbanisme précise que la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement intervient au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, cette caducité ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges, ni le mode de gestion des parties communes.

Quelle est la charge de la preuve pour démontrer la libération d’une obligation issue du cahier des charges ?

Il incombe à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient aux époux défendeurs de démontrer qu’ils ne sont plus soumis aux stipulations de l’article 21 du cahier des charges.

Quelle est la portée juridique d’une autorisation d’urbanisme délivrée par l’administration en présence d’un cahier des charges ?

Les autorisations d’urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers », c’est-à-dire de droits privés que l’administration n’est pas censée connaître et dont elle n’a pas à tenir compte.

Les propriétaires de lots peuvent exiger devant le juge judiciaire, indépendamment des autorisations d’urbanisme délivrées, la sanction en nature des violations de leurs droits issus du cahier des charges : démolition ou mise en conformité des ouvrages irréguliers, cessation d’activités interdites.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour ordonner l’interdiction de poursuivre les travaux de reconstruction ?

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par la violation évidente des obligations contractuelles du cahier des charges et la persistance illicite des époux défendeurs qui ont entrepris les mêmes travaux en violation d’une précédente décision de justice ayant autorité de la chose jugée.

L’interdiction poursuivant le but légitime d’assurer le respect du cahier des charges n’apparaît pas disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte causée.

Quelle est la compétence du juge des référés pour accorder une provision à titre de dommages et intérêts ?

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne compétence au juge des référés pour accorder une provision aux créanciers lorsque l’obligation n’est pas contestable.

Toutefois, la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ne peut être tranchée au stade des référés en l’absence d’éléments suffisants.

Quelle est la règle applicable en matière de condamnation aux frais irrépétibles ?

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais engagés pour faire valoir leurs droits, et les défendeurs sont condamnés à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 28 avril 2026, 25/00818 – Thématiques associées : Urbanisme — Trouble manifestement illicite —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.