Indemnité d’éviction bail commercial : fixation précise pour sécuriser le droit du locataire évincé

L’article L145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, mais doit alors verser au locataire évincé une indemnité d’éviction correspondant au préjudice subi. Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de remploi et une indemnité de trouble commercial. L’évaluation de la valeur du fonds de commerce doit se faire selon les usages professionnels, en tenant compte du chiffre d’affaires et de l’excédent brut d’exploitation, avec application de coefficients multiplicateurs adaptés. L’article L145-28 du Code de commerce garantit au locataire le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, avec une indemnité d’occupation calculée sur la base de la valeur locative. Le juge doit fixer ces montants en tenant compte des éléments d’appréciation pertinents, notamment la localisation et les caractéristiques du bien. Enfin, les dépens et les frais d’expertise sont à la charge de la partie succombante, et l’exécution provisoire est de droit.

L’article L145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, mais doit verser au locataire évincé une indemnité d’éviction comprenant la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de remploi et une indemnité de trouble commercial. L’évaluation de la valeur du fonds se fait selon les usages professionnels, tenant compte du chiffre d’affaires et de l’excédent brut d’exploitation, avec application de coefficients multiplicateurs adaptés.

Un bailleur a donné à bail un local à usage d’habitation à une société pour une résidence étudiante. Le bail a pris fin suite à un congé sans offre de renouvellement. La société locataire a saisi le juge des référés pour désignation d’un expert afin d’évaluer l’indemnité d’éviction. L’expert a remis son rapport, mais les parties n’ont pas trouvé d’accord. La société locataire a assigné le bailleur pour fixation de l’indemnité d’éviction et d’occupation. Les parties ont présenté leurs demandes contradictoires concernant le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation. Le tribunal a examiné les méthodes d’évaluation, les travaux et conditions du bail, et a fixé l’indemnité d’éviction à un montant précis, ainsi que l’indemnité d’occupation annuelle due par la société locataire. Le bailleur a été condamné à payer l’indemnité d’éviction, la société locataire à payer l’indemnité d’occupation, et la société locataire a été condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire provisoirement.

• Rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z]
• Rapport définitif de l’expert déposé le 27 mars 2023
• Pièces versées au débat par les parties
• Écritures notifiées par les parties
• Jugement contradictoire rendu en premier ressort

Le bailleur est condamné à verser une indemnité d’éviction à la société locataire, tandis que cette dernière doit payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux. La société locataire supporte les dépens et doit verser une indemnité au titre de l’article 700.

• Fixation de l’indemnité d’éviction à 12 450 €
• Fixation de l’indemnité d’occupation annuelle à 3 906,12 €
• Condamnation de la société OHLE aux dépens
• Condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de droit

Enseignements de cette décision

• Fixer l’indemnité d’éviction selon les méthodes professionnelles
• Calculer l’indemnité d’occupation au juste montant locatif
• Condamner le bailleur au paiement de l’indemnité d’éviction
• Condamner la société locataire aux dépens et frais d’expertise
• Assurer l’exécution provisoire de la décision

À éviter

• Ne pas sous-estimer la valeur du fonds de commerce
• Ne pas fixer une indemnité d’occupation inférieure à la valeur locative
• Ne pas omettre les frais de déménagement et indemnité de remploi
• Ne pas retarder la libération des lieux sans indemnité d’occupation
• Ne pas ignorer les droits des parties au paiement des sommes dues

Quelle est la règle applicable au droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial ?

Selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, le bail a pris fin le 31 juillet 2020 à minuit par effet du congé sans offre de renouvellement signifié le 16 janvier 2020.

Quels sont les éléments constitutifs de l’indemnité d’éviction selon l’article L. 145-14 du Code de commerce ?

Le deuxième alinéa de l’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre.

Quels critères et méthodes ont été retenus pour évaluer la valeur marchande du fonds de commerce ?

L’expert a retenu la moyenne de deux méthodes :
– la méthode classique dite « des barèmes professionnels », basée sur le chiffre d’affaires hors taxes des trois dernières années multiplié par un coefficient multiplicateur de 2,5,
– la méthode de l’excédent brut d’exploitation (EBE) non retraité, avec un coefficient de 6.

La moyenne de ces deux méthodes a donné une valeur de 10 016 €, à laquelle une majoration de 2 % a été appliquée pour tenir compte de la perte de rentabilité liée à l’obligation de maintenir les services para-hôteliers, soit une indemnité principale de 10 216 €.

Quels sont les critères retenus pour fixer le montant de l’indemnité de trouble commercial ?

L’expert a arrêté la durée du trouble commercial à 15 jours de chiffre d’affaires, calculé sur le chiffre d’affaires arrêté au 31 décembre 2021.

Le montant du trouble commercial a été fixé à 232 €.

Quelle est la nature et le montant de l’indemnité de remploi ?

L’indemnité de remploi couvre les frais de recherche d’un nouveau local, les frais d’acte et droits de mutation.

Elle a été fixée à 10 % de l’indemnité principale, soit 1 002 €.

Quels sont les critères retenus pour fixer les frais de déménagement ?

L’expert s’est fondé sur le mobilier présent dans le logement pour estimer les frais de déménagement à une somme forfaitaire de 1 000 €, non contestée.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation selon l’article L. 145-28 du Code de commerce ?

L’article L. 145-28 du Code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité.

Jusqu’au paiement, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré.

L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du Code de commerce, notamment l’article L. 145-33 qui impose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés corresponde à la valeur locative.

Quels critères ont été retenus pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation ?

L’expert a proposé de retenir un loyer de 25 €/m2, en tenant compte que la résidence propose des studios de 16 m2 au prix de 30,25 €/m2.

Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation à 3 906,12 € hors taxes et hors charges par an, à compter du 31 juillet 2020 jusqu’à la libération des lieux.

Quelle est la règle applicable à la condamnation aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile ?

La société locataire, qui succombe, est condamnée aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle est également condamnée à payer à Monsieur le bailleur la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans cette décision ?

L’exécution provisoire est de droit, permettant l’exécution immédiate de la décision malgré l’appel éventuel.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Lyon, 28 avril 2026, 23/05519 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Indemnité d’éviction —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.