Incompétence du tribunal judiciaire : orientez les litiges de marchés publics vers le tribunal administratif

Le refus de renouvellement d’un bail commercial entraîne, sauf exceptions, l’obligation pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction au locataire, conformément à l’article L.145-14 du code de commerce. Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de remploi et une indemnité de trouble commercial. L’évaluation de la valeur du fonds de commerce doit se fonder sur des méthodes professionnelles reconnues, tenant compte des spécificités du secteur et de l’emplacement. L’article L.145-28 du même code garantit au locataire le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation calculée selon la valeur locative. Le juge peut condamner la partie succombante aux dépens et aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du code de procédure civile.

Le refus de renouvellement d’un bail commercial entraîne l’obligation pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction au locataire, comprenant la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de remploi et une indemnité de trouble commercial. L’évaluation doit se fonder sur des méthodes professionnelles tenant compte des spécificités du secteur et de l’emplacement. Le locataire bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, moyennant une indemnité d’occupation. Le juge peut condamner la partie succombante aux dépens et frais irrépétibles. L’exécution provisoire est de droit.

Par un bail conclu en 1993, Monsieur [D] est devenu bailleur d’un local à usage d’habitation loué à l’Office Hôtelier du Logement Etudiant (OHLE). En 2020, Monsieur [D] a donné congé sans offre de renouvellement, avec paiement d’une indemnité d’éviction. L’OHLE a saisi le juge des référés pour désignation d’un expert chargé d’évaluer cette indemnité et une indemnité d’occupation. L’expert a remis son rapport en 2023. Le litige a été porté devant le tribunal judiciaire de Lyon, qui a fixé l’indemnité d’éviction à 12 450 euros, comprenant la valeur du fonds de commerce, l’indemnité de remploi, le trouble commercial et les frais de déménagement. L’indemnité d’occupation a été fixée à 3 906,12 euros annuels hors taxes à compter du 31 juillet 2020. Le tribunal a condamné la société OHLE aux dépens et à verser 2 500 euros à Monsieur [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire provisoirement.

• Acte sous seing privé du 10 décembre 1993
• Rapport définitif de l’expert désigné le 30 mai 2022
• Pièces versées au débat
• Écritures des parties
• Rapport d’expertise judiciaire

Le tribunal fixe l’indemnité d’éviction due par Monsieur [D] à la société OHLE à 12 450 €, incluant la valeur du fonds de commerce, le trouble commercial, les frais de déménagement et de remploi. L’indemnité d’occupation est également fixée à 3 906,12 € par an à la charge de la société OHLE.

• Fixation de l’indemnité d’éviction à 12 450 €
• Indemnité d’occupation annuelle de 3 906,12 € due par la société OHLE
• Condamnation de Monsieur [D] au paiement de l’indemnité d’éviction
• Condamnation de la société OHLE aux dépens et frais d’expertise
• Condamnation de la société OHLE à verser 2 500 € à Monsieur [D] au titre de l’article 700 CPC
• Exécution provisoire de la décision

Enseignements de cette décision

• Respecter la fin du bail au 31 juillet 2020
• Participer à l’expertise judiciaire pour indemnité
• Fournir justificatifs pour évaluation des indemnités
• Suivre les décisions de fixation des indemnités
• Assurer le paiement des sommes dues selon jugement

À éviter

• Ne pas contester sans preuve la valeur du fonds de commerce
• Ne pas occuper les lieux sans indemnité d’occupation
• Ne pas ignorer les frais d’expertise et dépens
• Ne pas retarder le paiement des indemnités fixées
• Ne pas négliger les délais de procédure et audience

Quel est le droit applicable au refus de renouvellement du bail commercial et à l’indemnité d’éviction ?

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, le bailleur a donné congé sans offre de renouvellement, ce qui a mis fin au bail par effet du congé.

Quels sont les éléments constitutifs de l’indemnité d’éviction selon l’article L. 145-14 du code de commerce ?

Le deuxième alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Quelle méthode a été retenue pour évaluer la valeur marchande du fonds de commerce ?

L’expert a retenu la moyenne de deux méthodes : la méthode classique dite « des barèmes professionnels » basée sur le chiffre d’affaires hors taxes avec un coefficient multiplicateur, et la méthode de l’excédent brut non retraité avec un coefficient adapté au secteur.

Ces méthodes ont été appliquées en tenant compte des caractéristiques spécifiques de la résidence étudiante.

Comment est déterminée l’indemnité de trouble commercial ?

L’expert a arrêté la durée du trouble commercial à 15 jours de chiffre d’affaires, calculé sur le chiffre d’affaires arrêté au 31 décembre 2021, ce qui a conduit à une indemnité de 232 €.

Quelles sont les conditions de fixation de l’indemnité de remploi ?

L’indemnité de remploi couvre les frais de recherche pour trouver un local, les frais d’acte et de droits de mutation. Elle est fixée à 10 % de l’indemnité principale, soit 1 002 €, conformément aux usages et sans contestation.

Quels sont les critères retenus pour fixer l’indemnité de déménagement ?

L’expert s’est fondé sur le mobilier présent dans le logement pour estimer les frais de déménagement à une somme forfaitaire de 1 000 €, non contestée.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation selon l’article L. 145-28 du code de commerce ?

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du code, notamment en tenant compte de la valeur locative.

Comment est déterminé le montant de l’indemnité d’occupation ?

L’expert a proposé un loyer de 25 €/m2, tenant compte des caractéristiques du quartier et des loyers pratiqués dans la résidence, ce qui a conduit à fixer l’indemnité d’occupation annuelle à 3 906,12 € hors taxes et hors charges.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans la décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie succombante à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société OHLE est condamnée à payer à Monsieur [D] la somme de 2 500 € au titre de cet article.

Quelle est la règle relative à l’exécution provisoire de la décision ?

L’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, même en cas d’appel.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Lyon, 28 avril 2026, 23/05519 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Incompétence du tribunal judiciaire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.