Clause résolutoire bail habitation : application des délais contractuels et conséquences du non-paiement

Le délai de règlement de la dette locative après commandement de payer est régi par les clauses contractuelles lorsque le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. En l’espèce, le bail conclu en janvier 2021 prévoit un délai de deux mois, qui s’applique donc malgré la nouvelle loi. La clause résolutoire produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290). La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification à la préfecture ont été régulièrement effectuées (article 24.I et II de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire est tenu de payer loyers et charges au terme convenu (article 7 de la loi n°89-462). La reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience permet au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire (article 24.V et VII de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°86-1290). En l’espèce, cette condition est remplie, justifiant l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire. En cas de non-paiement, la clause reprend effet et la dette devient exigible. Les dépens sont mis à la charge solidaire des locataires, tandis que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées compte tenu de leur situation économique.

Le délai de règlement de la dette locative après commandement de payer est régi par les clauses contractuelles pour les baux antérieurs à la loi du 27 juillet 2023. La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer infructueux. La reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience permet au juge d’accorder des délais et de suspendre la clause résolutoire. En cas de non-paiement, la clause reprend effet et la dette devient exigible.

Une société a donné à bail un local à usage d’habitation à deux locataires pour un loyer mensuel. Après des impayés, la société a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle a ensuite assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection, sollicitant la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement des loyers impayés, une indemnité d’occupation, ainsi que des condamnations accessoires. Lors de l’audience, la société a maintenu ses demandes et réactualisé le montant de la dette locative. Une des locataires a reconnu la dette et proposé un plan de paiement mensuel. Le juge a examiné la recevabilité de la demande, l’acquisition de la clause résolutoire conformément au bail antérieur à la loi récente, le montant de la dette, la situation financière des locataires et leur capacité à régler la dette. Il a constaté que la clause résolutoire était acquise, que les locataires étaient en situation d’occupation sans droit ni titre, et a autorisé un échelonnement du paiement de la dette locative. La suspension de la clause résolutoire a été accordée sous condition de respect des échéances. Les locataires ont été condamnés solidairement au paiement des sommes dues, aux dépens, et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées.

• Contrat de bail du 28 janvier 2021 avec clause résolutoire
• Commandement de payer du 26 août 2025
• Décompte produit par la S.A 1001 vies HABITAT
• Rapport des services sociaux reçu au greffe avant l’audience
• Déclarations de Madame [P] [D] à l’audience du 17 mars 2026

Le bailleur est fondé à résilier le bail et à expulser les locataires pour défaut de paiement. Les locataires reconnaissent la dette et obtiennent des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire sous condition de paiement régulier.

• Résiliation du bail constatée au 27 octobre 2025
• Condamnation solidaire au paiement de 3884,13 euros provisionnels
• Octroi de 25 mensualités de 150 euros pour apurement
• Suspension de la clause résolutoire sous condition de paiement
• Condamnation aux dépens
• Rejet des demandes au titre de l’article 700 CPC

Enseignements de cette décision

• Respecter le délai contractuel de paiement
• Notifier l’assignation à la préfecture
• Faire saisir la commission de prévention
• Produire un décompte clair des sommes dues
• Présenter les preuves de paiement

À éviter

• Ignorer les clauses contractuelles en vigueur
• Demander pénalités sans preuve de demande préalable
• Ne pas justifier les paiements partiels
• Omettre la notification à la préfecture
• Ne pas respecter les délais légaux de notification

Quelle est la règle applicable en cas d’absence de comparution du défendeur ?

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la partie défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Quelle est la règle applicable concernant l’entrée en vigueur des lois et leur application aux contrats ?

L’article 1er du code civil dispose que les lois entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. La Cour de cassation a indiqué que les dispositions modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après commandement de payer n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi (avis du 13 juin 2024, n°15007 P+B).

Quelle est la règle applicable concernant la dérogation aux dispositions légales par contrat ?

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public de protection du locataire, mais il est possible d’y déroger par des conventions plus favorables au locataire.

Quelle est la règle applicable concernant le délai de paiement de la dette locative après commandement de payer selon la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 ?

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 réduit le délai de paiement de la dette locative à six semaines après commandement de payer. En l’espèce, le contrat de bail initial conclu avant la loi fixe un délai de deux mois, et les baux tacitement reconduits ont repris ce délai. Ainsi, la disposition relative à six semaines ne s’applique pas au présent bail.

Quelle est la procédure de notification obligatoire avant action en résiliation et expulsion ?

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être effectuée plus de deux mois avant l’assignation conformément à l’article 24.II de la loi du 6 juillet 1989. Une copie de l’assignation doit être notifiée à la Préfecture au moins six semaines avant l’audience selon l’article 24.I de la même loi. En l’espèce, ces conditions sont remplies.

Quels sont les critères pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est acquise lorsque le commandement de payer est resté infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le commandement signifié le 26 août 2025 est demeuré infructueux plus de deux mois, la clause résolutoire est acquise au 27 octobre 2025.

Quelle est la règle applicable concernant le paiement de loyer et charges ?

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et charges au terme convenu. L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve. En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte démontrant la dette, et la locataire comparante reconnaît la dette sans contester le montant.

Quelle est la règle applicable concernant les pénalités d’enquête sociale ?

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité pour le locataire défaillant qui ne répond pas à une enquête sociale dans le délai d’un mois. En l’espèce, la société demanderesse ne justifie pas avoir demandé ces renseignements dans un délai imparti, elle n’est donc pas fondée à obtenir ces pénalités.

Quelle est la règle applicable pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement ?

L’article 24.V et 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, les locataires ont repris le paiement intégral avant l’audience et sont en situation de régler leur dette, ils seront autorisés à s’acquitter de leur dette selon modalités précisées.

Quelle est la règle applicable concernant l’indemnité d’occupation en cas de non-paiement ?

Tout défaut de paiement des loyers courants ou des sommes dues au titre des délais de paiement justifie la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la partie perdante supportera in solidum les dépens, comprenant notamment les coûts de notification et commandement. Il est équitable de débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la locataire de sa demande au même titre.

Quelle est la force exécutoire de la décision ?

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la décision est exécutoire à titre provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chambéry, 28 avril 2026, 26/00017 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.