Résiliation de bail et caution solidaire : limites temporelles et nécessité de notification au garant

La demande de constat de résiliation du bail est recevable en raison du respect des délais de notification à la CCAPEX et à l’autorité préfectorale conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La CAMBTP sollicite la condamnation solidaire des locataires et cautions pour arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation. Les cautionnements sont limités dans le temps à deux reconductions tacites du bail, expirées au 2 septembre 2022. La CAMBTP doit justifier de la signification du commandement de payer aux cautions dans les quinze jours suivant la signification aux locataires. La réouverture des débats est ordonnée pour permettre ces vérifications. Les locataires sont rappelés à l’obligation de reprendre le paiement intégral des loyers et charges pour solliciter des délais ou la suspension de la clause résolutoire. Les droits et prétentions des parties sont réservés, y compris les dépens.

La demande de constat de résiliation du bail est recevable en raison du respect des délais de notification. La CAMBTP sollicite la condamnation solidaire des locataires et cautions pour arriérés, charges et indemnités. Les cautionnements sont limités à deux reconductions tacites expirées au 2 septembre 2022. La CAMBTP doit justifier de la signification du commandement aux cautions. La réouverture des débats est ordonnée pour ces vérifications. Les locataires doivent reprendre le paiement intégral des loyers et charges.

Un bailleur a consenti un bail d’habitation à deux locataires, avec deux cautions solidaires. Suite à des loyers impayés, il a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion des locataires et cautions, et le paiement des arriérés, indemnités d’occupation, frais et dépens. Les locataires ont contesté la validité des cautions et sollicité des délais de paiement. Le juge a constaté la recevabilité de la demande de résiliation, a relevé que les cautions étaient limitées dans le temps et que le bailleur n’avait pas justifié la signification du commandement aux cautions dans les délais légaux. Il a ordonné la réouverture des débats pour permettre au bailleur de produire les pièces justificatives et aux parties de présenter leurs observations. Le juge a rappelé aux locataires qu’ils doivent avoir repris le paiement des loyers courants pour solliciter des délais de paiement. La décision est exécutoire provisoirement.

• contrat de bail signé le 30 août 2013
• actes sous-seing privés de cautionnement solidaires annexés au contrat de bail
• commandement de payer du 30 juillet 2024 visant la clause résolutoire
• assignations du 29 septembre 2025 et 27 octobre 2025
• rapport social et financier du 11 décembre 2025
• jugement ordonnant la réouverture des débats et invitant les parties à produire pièces justificatives

Le bailleur obtient la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des locataires et cautions, qui sont condamnés solidairement au paiement des arriérés, indemnités d’occupation et frais. Un échéancier de paiement est accordé, sous peine de résiliation et expulsion.

• Résiliation judiciaire du bail prononcée
• Condamnation solidaire des locataires et cautions aux paiements
• Fixation d’une indemnité d’occupation
• Octroi d’un échéancier de paiement sur 24 mois
• Autorisation d’expulsion en cas de non-respect

Enseignements de cette décision

• Vérifier validité des cautionnements
• Produire signification aux cautions
• Respecter délais de procédure
• Présenter observations sur cautionnements
• Solliciter réouverture des débats si nécessaire

À éviter

• Omettre signification aux cautions
• Ne pas respecter délais légaux
• Ignorer contestations sur cautionnements
• Absence à audience sans représentation
• Ne pas produire pièces justificatives

Quelle est la règle applicable pour la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande est fondée sur l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’article 24 II impose que la situation d’impayés soit dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant l’assignation. L’article 24 III prévoit que l’assignation doit être notifiée à l’autorité préfectorale au moins six semaines avant la première audience. En l’espèce, ces conditions sont remplies, rendant la demande recevable.

Quels sont les critères juridiques relatifs à la validité du cautionnement dans cette affaire ?

Le cautionnement est limité dans le temps conformément aux stipulations contractuelles dérogeant à l’article 1740 du Code Civil. Il est valable jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, sans pouvoir dépasser la durée du bail renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée. Le bail initial ayant été conclu le 30 août 2013 pour trois ans renouvelables, les deux reconductions successives expirent le 2 septembre 2022. Par conséquent, le cautionnement ne couvre pas les dettes postérieures à cette date.

Quelle est la condition de forme relative à la signification du commandement de payer à la caution ?

Selon la décision, la CAMBTP ne démontre pas que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juillet 2024 ait été signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification aux locataires. Cette signification est une condition nécessaire pour engager la responsabilité de la caution. L’absence de preuve de cette signification peut entraîner l’absence de paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Quelle est la portée de l’article 472 du Code de Procédure Civile en cas d’absence de comparution du défendeur ?

L’article 472 du Code de Procédure Civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, bien que les défendeurs soient absents, le jugement est réputé contradictoire conformément à cet article.

Quelles sont les conditions pour la réouverture des débats dans cette procédure ?

La réouverture des débats est ordonnée afin de permettre au demandeur de se prononcer sur l’arrivée à échéance du cautionnement et de produire la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire aux cautions ou d’en tirer les conséquences. Cette mesure vise à respecter le principe du contradictoire et à permettre un examen complet des moyens.

Quels sont les critères juridiques pour la condamnation solidaire des cautions ?

La condamnation solidaire des cautions est subordonnée à la validité temporelle du cautionnement et à la signification régulière du commandement de payer. En l’espèce, le cautionnement étant limité dans le temps et la signification du commandement de payer aux cautions n’étant pas démontrée, la CAMBTP ne peut réclamer la condamnation solidaire des cautions.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Strasbourg, 29 avril 2026, 25/09915 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.