Expulsion locative : application de la clause résolutoire contractuelle et octroi de délais de paiement au locataire

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux. La loi nouvelle n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant les délais applicables ne s’applique pas rétroactivement aux contrats en cours, conformément à l’article 2 du Code civil et à la jurisprudence constante. Le commandement de payer initial ayant été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le délai contractuel de deux mois s’applique. Le locataire est tenu de payer les loyers et charges, et la créance du bailleur est établie. Le juge peut accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, sous réserve du respect des échéances. En cas de non-paiement, la clause produit effet, entraînant la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Les dépens sont à la charge du locataire, qui est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est assortie de l’exécution provisoire.

La clause résolutoire dans un bail prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement après commandement resté infructueux. La loi nouvelle n°2023-668 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats en cours. Le délai contractuel de deux mois s’applique. Le locataire est tenu de payer loyers et charges. Le juge peut accorder des délais suspendant la clause. En cas de non-paiement, la clause produit effet, entraînant résiliation, expulsion et indemnité d’occupation.

Un organisme public d’habitat a donné en location un logement à un locataire qui a accumulé des impayés depuis 2022. Après un commandement de payer resté infructueux, l’organisme a saisi le juge des référés pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Le locataire a reconnu la dette mais a demandé des délais de paiement en raison de difficultés financières et de problèmes de santé. Le tribunal a appliqué la clause résolutoire prévue au bail, constaté la résiliation de plein droit du contrat, mais a suspendu ses effets en accordant au locataire des délais de paiement pour apurer sa dette. Il a fixé les modalités de paiement, précisé les conséquences en cas de non-respect, condamné le locataire aux dépens, rejeté la demande de l’organisme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

• Contrat de bail
• Commandement de payer
• Assignation et décompte de la dette
• Déclarations des parties et conclusions
• Textes légaux (loi n°2023-668, articles 1101 à 1104 du Code civil)

La clause résolutoire du bail est constatée comme acquise, mais ses effets sont suspendus par l’octroi de délais de paiement à Monsieur le locataire. Ce dernier est condamné à verser l’arriéré locatif selon un échéancier, sous peine d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Les dépens sont à sa charge, et la demande au titre de l’article 700 du CPC est rejetée.

• Constatation de la résiliation de plein droit du bail
• Suspension des effets de la clause résolutoire par délais de paiement
• Condamnation au paiement de l’arriéré selon échéancier
• Menace d’expulsion en cas de non-respect des délais
• Condamnation aux dépens
• Rejet de la demande au titre de l’article 700 du CPC
• Exécution provisoire ordonnée

Enseignements de cette décision

• Respecter la clause résolutoire du bail
• Notifier le commandement de payer
• Demander des délais de paiement si nécessaire
• Assigner devant le juge compétent
• Respecter les modalités de paiement fixées

À éviter

• Ne pas ignorer le commandement de payer
• Éviter le non-paiement des mensualités
• Ne pas contester sans preuve la dette
• Ne pas omettre la dénonciation à la préfecture
• Ne pas négliger les conséquences de la clause résolutoire

Quelle loi est applicable à la clause résolutoire du bail en cas de défaut de paiement ?

La loi applicable est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la réforme du 27 juillet 2023, en raison du principe de non-rétroactivité de la loi (article 2 du Code civil) et des principes de sécurité juridique et de liberté contractuelle. La clause résolutoire insérée au bail prévoit un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de cette loi dans sa version antérieure.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en résiliation et expulsion ?

L’action est recevable car une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

La clause résolutoire s’applique de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, le commandement a été régulièrement signifié le 30 octobre 2024, et la clause a acquis effet le 31 décembre 2024.

Quels sont les pouvoirs du juge des contentieux de la protection en matière de délais de paiement ?

Selon l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. L’article 24 VII prévoit que la clause résolutoire peut être suspendue pendant ces délais.

Quels sont les effets de la suspension de la clause résolutoire ?

Pendant les délais accordés, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire respecte les modalités de paiement, la clause est réputée ne pas avoir joué. En cas de non-paiement d’une mensualité, la suspension cesse, la clause reprend effet, la dette devient exigible, et le locataire devient occupant sans droit ni titre.

Quels sont les pouvoirs du bailleur en cas de maintien dans les lieux après résiliation ?

Le bailleur peut ordonner l’expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier (articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution), procéder au transport et à la séquestration des meubles aux frais du locataire (articles L.433-1 et L.433-2 du même code), et exiger une indemnité d’occupation correspondant au loyer et charges dus.

Quels sont les critères de fixation des intérêts et des dépens ?

Le locataire est condamné au paiement des intérêts au taux légal sur la somme due à compter du commandement de payer. Il est également condamné aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. La demande de l’OPH Est Ensemble Habitat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée pour équité.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour accorder des délais de paiement ?

La juridiction a retenu que le locataire a repris le paiement du loyer courant, est accompagné par un suivi social, et présente des perspectives sérieuses de régularisation. Ces éléments justifient l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Bobigny, 28 avril 2026, 26/00005 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Expulsion locative —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.