Clause résolutoire bail d’habitation : confirmer l’expulsion en l’absence de paiement et rejeter les délais sans preuve

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La constatation de la résiliation du bail et l’ordonnance d’expulsion sont justifiées lorsque le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans ce délai. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont subordonnés à la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience, selon l’article 24 V de la même loi. En l’espèce, l’absence de preuve de reprise du paiement courant conduit au rejet de la demande de suspension et de délais. Le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, tenant compte de la situation personnelle, familiale et des diligences de relogement du locataire. Toutefois, la simple situation financière difficile ou familiale ne suffit pas sans preuve de bonne foi et de démarches effectives. Les frais irrépétibles sont alloués au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le principe du contradictoire impose l’exclusion des pièces non communiquées régulièrement.

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont subordonnés à la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience. Le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux en tenant compte de la situation personnelle, familiale et des diligences de relogement du locataire.

Une société a donné à bail un logement et un garage à une locataire. Suite à des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié. La société a assigné la locataire pour constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion, et obtenir le paiement d’arriérés, indemnités d’occupation, frais et dépens. Le juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion, condamné la locataire au paiement des sommes dues, fixé l’indemnité d’occupation, et condamné la locataire aux frais irrépétibles et dépens. La locataire a fait appel, demandant l’infirmation de la décision, la suspension de la clause résolutoire, des délais de paiement et un délai pour se reloger. La société a demandé la confirmation de la décision. La cour a écarté des pièces non communiquées, confirmé le jugement, condamné la locataire aux frais irrépétibles et dépens, et rejeté le surplus des demandes.

• Contrat de bail du 17 août 2017
• Commandement de payer du 26 septembre 2023
• Jugement contradictoire n° RG 24/00073 rendu le 26 septembre 2024
• Conclusions signifiées par voie électronique

La cour confirme la résiliation du bail et l’expulsion de Madame T J. Sa demande de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais est rejetée faute de preuve de paiement. Elle est condamnée à payer 800 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

• Confirmation de la résiliation du bail et expulsion ordonnée
• Rejet de la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement
• Condamnation au paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC
• Condamnation aux dépens
• Exclusion de pièces non communiquées au contradictoire

Enseignements de cette décision

• Répondre au commandement de payer dans les délais
• Fournir des preuves de paiement des loyers
• Respecter le principe du contradictoire en communiquant les pièces
• Demander un délai de paiement en reprenant le versement intégral du loyer
• Justifier les difficultés de relogement pour obtenir un délai d’expulsion

À éviter

• Ne pas ignorer un commandement de payer
• Ne pas produire de pièces non communiquées aux autres parties
• Ne pas demander de délai sans reprise effective du paiement du loyer
• Ne pas contester la résiliation du bail sans preuve
• Ne pas négliger la notification à la préfecture

Quelle est la règle applicable aux frais irrépétibles et aux dépens en cas de succombance ?

Le jugement de première instance a condamné la partie succombante aux dépens de l’instance.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de la procédure d’appel.

La cour a arbitré ces frais à la somme de 800 € et condamné la partie succombante à leur paiement.

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