Résiliation du bail pour troubles de voisinage liés à un occupant : preuve et conséquences pour le locataire

Les articles 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 et 1729 du code civil imposent au locataire d’user paisiblement des lieux loués, sous peine de résiliation judiciaire du bail. Cette obligation s’étend aux personnes vivant sous le toit du locataire, qui répond de leurs agissements même en cas d’ignorance. La jurisprudence admet qu’un manquement unique, s’il est suffisamment grave, justifie la résiliation, même s’il a cessé. La preuve d’un trafic de stupéfiants organisé par un occupant de fait, même en dehors du domicile, peut justifier la résiliation si ce trafic perturbe la tranquillité du voisinage. La réduction du délai d’expulsion est discrétionnaire et peut être refusée si le locataire n’a pas eu à envisager son relogement. La partie perdante supporte les dépens et frais irrépétibles, sauf équité. Il est donc essentiel de réunir des preuves précises des troubles et de leur impact pour soutenir la demande de résiliation.

Le locataire doit user paisiblement des lieux loués, sous peine de résiliation judiciaire. Cette obligation s’étend aux personnes vivant sous son toit, qui répond de leurs agissements même en cas d’ignorance. Un manquement unique grave justifie la résiliation, même s’il a cessé. La preuve d’un trafic organisé par un occupant de fait peut justifier la résiliation si le voisinage est perturbé. La réduction du délai d’expulsion est discrétionnaire.

Un bailleur a donné à bail un logement conventionné à une locataire. Le fils de la locataire a été condamné pour des faits liés à des stupéfiants et dégradations. Le bailleur a demandé la résiliation judiciaire du bail pour trouble anormal de voisinage. Le juge a rejeté la demande. Le bailleur a interjeté appel, sollicitant la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, la réduction du délai d’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation et de frais. La locataire a demandé la confirmation du jugement. La cour a relevé que le locataire doit répondre des agissements des occupants de son chef. Il a été établi que le fils participait à un trafic de stupéfiants aux abords de l’immeuble, causant un climat d’insécurité ayant entraîné des départs de locataires. La cour a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion, condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et aux dépens, rejeté la demande de réduction du délai d’expulsion et les demandes de frais irrépétibles.

• Contrat de bail du 18 mai 2015
• Jugement correctionnel du 29 mars 2024
• Procès-verbaux de surveillance et photographies
• Jugement du 30 avril 2025
• Articles 7b Loi n° 89-462, 1728 et 1729 du code civil
• Conclusions des parties

La cour infirme le jugement et prononce la résiliation du bail pour manquement grave lié aux agissements du fils de la locataire. L’expulsion est ordonnée, l’indemnité d’occupation est due, la demande de réduction du délai d’expulsion est rejetée, et la locataire est condamnée aux dépens. Les frais irrépétibles sont rejetés en raison de l’absence de complicité de la locataire.

• Résiliation judiciaire du bail prononcée
• Ordonnance d’expulsion de la locataire et occupants de son chef
• Indemnité d’occupation due par la locataire
• Rejet de la demande de réduction du délai d’expulsion
• Condamnation aux dépens
• Rejet des frais irrépétibles pour la locataire

À faire

• Engager une action en résiliation judiciaire du bail pour troubles graves
• Produire preuves des faits et condamnations pénales liés aux occupants
• Respecter les procédures d’expulsion et délais légaux
• Demander indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux
• Prévoir les frais irrépétibles et dépens en cas de procédure

À éviter

• Ne pas ignorer la responsabilité du locataire pour les actes des occupants de son chef
• Ne pas omettre la preuve des troubles et leur gravité
• Ne pas réduire les délais d’expulsion sans justification légale
• Ne pas engager la procédure sans respecter les formalités préalables
• Ne pas négliger les droits de la partie adverse en appel

Quelle est la règle de droit applicable à l’obligation du locataire d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués en cas de troubles anormaux de voisinage ?

Il résulte des articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil que le locataire est tenu d’user des locaux loués paisiblement et raisonnablement suivant la destination donnée à ces locaux par le bail et qu’à défaut, le bailleur peut engager en justice la résiliation du bail.

Il est constant qu’en cas de pluralité de locataires, le bail sera résilié à l’égard des deux preneurs alors même que l’un de n’a pas commis de faute (Cour d’appel de Versailles 1ère ch 21 juin 2022 n° 21/03942).

De même, les manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombent tant au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit (Cour de cassation 3ème civ 17 décembre 2020 – Pourvoi n° 18-24.823).

Quel est l’effet juridique des agissements d’un occupant introduit de son chef dans les lieux loués sur la responsabilité du locataire ?

Le locataire, même ignorant des activités d’un occupant introduit de son chef dans les lieux loués, doit répondre de ces agissements sous la sanction de la résiliation de son bail dès lors que les agissements en question sont suffisamment graves pour justifier cette sanction.

Quelle qualification juridique est donnée à la consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués ?

La consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués par un locataire ou une personne occupant les lieux de son chef constitue un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués et justifie la résiliation judiciaire du bail, même si ultérieurement l’activité pénalement sanctionnée a cessé (Cour d’appel de Toulouse 19 mai 2021 n° 20/01808 – Cour d’appel de Versailles 08 octobre 2013 n° 12/05892).

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour prononcer la résiliation judiciaire du bail dans le cas de troubles anormaux de voisinage liés à un trafic de stupéfiants ?

La juridiction retient que les troubles de voisinage créés par l’occupant du chef du locataire aux abords de l’immeuble en lien avec un trafic de stupéfiants avéré, organisé et répété, sont d’une gravité suffisante au regard de la fuite de nombreux locataires pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Quelle est la règle applicable concernant la réduction des délais d’expulsion ?

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :
« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

La demande de réduction du délai à huit jours est rejetée car la locataire ne pouvait pas être tenue de rechercher un relogement avant la décision définitive et était à jour de ses loyers.

Quels sont les principes applicables aux dépens et aux frais irrépétibles en matière de résiliation de bail ?

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

En l’espèce, la résiliation n’étant due qu’aux agissements d’un occupant du chef du locataire sans démonstration de complicité du locataire, il serait inéquitable de faire supporter à ce dernier les frais irrépétibles engagés par le bailleur.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, 25/00837 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation du bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.