Responsabilité pour effondrement de mur : distinguer vice de construction et travaux voisins aggravants pour réparation

La régularité de la déclaration d’appel est conditionnée par la mention de l’objet de l’appel, notamment en ce qui concerne l’infirmation ou l’annulation du jugement, conformément à l’article 901 du code de procédure civile. L’absence de cette mention peut entraîner la nullité de la déclaration d’appel, privant l’appel de son effet dévolutif, sauf si la partie adverse ne démontre pas de grief. En l’espèce, malgré l’absence de mention explicite, la partie intimée a pu se constituer et faire valoir ses moyens, excluant ainsi la nullité. Concernant la clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation, elle ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La constatation de la résiliation du bail est justifiée en l’absence de paiement des loyers dans ce délai. Toutefois, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, conformément aux articles 24 V et VII de la même loi. La reprise effective du paiement, notamment par la mise en place d’un virement permanent, justifie la suspension de la clause résolutoire et l’infirmation de la décision ordonnant l’expulsion. Le locataire reste tenu du paiement des arriérés, qui ne sont pas contestés. Les frais irrépétibles sont alloués à la partie gagnante en première instance, mais en appel, chaque partie supporte la moitié des dépens. Cette jurisprudence rappelle les conditions strictes d’application de la clause résolutoire et les possibilités de suspension en cas de régularisation du locataire.

La régularité de la déclaration d’appel dépend de la mention de l’objet de l’appel. L’absence de cette mention peut entraîner la nullité, sauf si la partie adverse ne démontre pas de grief. En l’espèce, malgré l’absence de mention explicite, la partie intimée a pu se constituer, excluant la nullité. La clause résolutoire dans un bail produit effet après un commandement de payer infructueux pendant deux mois. Le juge peut suspendre la clause si le locataire reprend le paiement intégral avant l’audience. Le locataire reste tenu des arriérés non contestés.

Un propriétaire a construit un mur de soutènement sur sa parcelle, adjacent à celle de voisins qui ont réalisé des travaux de terrassement. Le mur s’est partiellement effondré sur la propriété voisine. Le propriétaire a été condamné par le tribunal judiciaire à réaliser des travaux de réparation et à verser des indemnités aux voisins. Il a fait appel, soutenant que les travaux des voisins étaient la cause exclusive du sinistre et demandant la condamnation des voisins. Les voisins ont demandé le rejet de l’appel et ont formé un appel incident pour obtenir une indemnisation plus élevée. La cour a examiné les expertises techniques, constaté la mauvaise qualité de la construction du mur par le propriétaire, et que les travaux des voisins n’étaient qu’un élément aggravant. La cour a infirmé le jugement, ordonné la démolition du mur restant, la création d’un talus avec grillage, condamné le propriétaire à indemniser les voisins pour leur préjudice de jouissance et aux frais irrépétibles, et aux dépens d’appel.

• Constat établi par huissier le 8 février 2019
• Rapports d’expertise des assureurs des parties (5 janvier 2018 et 30 janvier 2018)
• Rapport d’expertise judiciaire de M. [D] [P] du 25 avril 2019
• Rapport du BET Chevrier du 8 février 2019
• Photographies jointes au constat et produites par M. [S]
• Devis de l’entreprise DGY du 16 juin 2020

Le propriétaire du mur est condamné à démolir la partie effondrée et à réaliser un talus avec grillage selon un devis proposé. Il doit indemniser les voisins pour leur préjudice de jouissance. La responsabilité du propriétaire est retenue en raison d’un vice de construction.

• Condamnation à démolir le mur restant et à terrasser le terrain
• Acceptation d’une solution technique alternative proposée
• Indemnisation des voisins à hauteur de 3 000 EUR
• Condamnation au paiement de 2 500 EUR au titre de l’article 700 CPC
• Condamnation aux dépens d’appel
• Responsabilité du propriétaire retenue pour vice de construction

À faire

• Faire réaliser une expertise judiciaire complète
• Présenter des devis précis pour les travaux
• Respecter les délais impartis pour les travaux
• Documenter les défauts de construction et responsabilités
• Utiliser les articles 1240 et 1244 du Code civil

À éviter

• Ignorer les réserves des experts techniques
• Confondre responsabilité entre parties sans preuve
• Imposer des travaux disproportionnés sans justification
• Omettre les preuves photographiques et rapports d’expertise
• Contester sans fondement technique les conclusions

Quelle règle de droit est applicable à la responsabilité du propriétaire d’un mur de soutènement en cas d’effondrement ?

La cour retient l’application de l’article 1244 du Code civil, qui dispose : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. »

Cette règle est jugée plus appropriée que l’article 1240 du Code civil pour trancher le différend relatif à l’effondrement du mur de soutènement appartenant au demandeur.

Quels sont les critères retenus pour engager la responsabilité du propriétaire du mur selon l’article 1244 du Code civil ?

La responsabilité est engagée lorsque la ruine du bâtiment est due à un défaut d’entretien ou à un vice de construction.

Dans cette affaire, l’expertise judiciaire a mis en évidence des défauts majeurs de conception et de réalisation du mur, notamment un ferraillage insuffisant, une profondeur d’ancrage au sol insuffisante, et l’absence de respect des règles de l’art.

Ces insuffisances techniques constituent un vice de construction qui est la cause déterminante du sinistre.

Quelle est la portée des travaux réalisés par le voisin sur la responsabilité du propriétaire du mur ?

Les travaux de terrassement réalisés par le voisin sont considérés comme un élément aggravant mais ne constituent pas une cause exonérante de la responsabilité du propriétaire du mur.

La cour souligne que ces travaux n’auraient eu aucun effet aggravant si le mur avait été construit conformément aux règles de l’art.

Quelle est la qualification juridique du préjudice subi par les voisins et comment est-il réparé ?

Le préjudice retenu est un préjudice de jouissance subi par les voisins du fait de l’effondrement du mur sur leur propriété.

Le tribunal avait alloué 1 500 euros, mais la cour a augmenté cette somme à 3 000 euros compte tenu des circonstances et de la durée des désordres.

Quelle est la solution retenue concernant la reconstruction du mur effondré ?

Le tribunal avait ordonné la reconstruction complète du mur selon les préconisations de l’expert pour un coût de 82 500 euros.

La cour infirme cette décision en considérant qu’aucune raison juridique ne permet d’imposer au propriétaire du mur de reconstruire un nouveau mur sur son terrain à un coût élevé.

Toute autre solution technique efficace pour supprimer les risques pour la propriété voisine est acceptable.

Le devis proposé par le propriétaire, consistant en la démolition et l’évacuation du mur et la construction d’un talus incliné muni d’un grillage pour 30 792 euros, est jugé suffisant.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la cour pour rejeter la demande de reconstruction intégrale du mur ?

La cour retient que le préjudice est constitué par l’effondrement du mur sur la propriété voisine et que la réparation doit consister en un déblaiement et une prévention des nouveaux désordres.

Elle considère que la reconstruction complète imposée par le tribunal est une erreur d’analyse.

Quels sont les montants alloués au titre des frais irrépétibles et des dépens ?

La cour alloue 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice des voisins.

Le propriétaire du mur supportera les dépens d’appel.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Riom, 28 avril 2026, 24/01046 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Responsabilité —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.