Charges de copropriété impayées : risques, contestations et modalités d’échelonnement pour copropriétaires

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges communes proportionnellement à leurs droits dans la copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit justifier la créance par des documents probants tels que les appels de fonds, procès-verbaux d’assemblée générale et mises en demeure. Les frais nécessaires au recouvrement, notamment les mises en demeure et commandements de payer, sont imputables au copropriétaire défaillant selon l’article 10-1 de la même loi. Les frais non justifiés ou correspondant à des actes d’administration courante doivent être écartés. La bonne foi du copropriétaire ne l’exonère pas de sa responsabilité en cas de non-paiement, qui peut justifier l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le syndicat. Le juge peut accorder des délais de paiement en tenant compte de la situation financière du débiteur, conformément à l’article 1343-5 du code civil. La condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est possible pour couvrir les frais irrépétibles exposés par le syndic. Les dépens sont à la charge du copropriétaire débiteur.

Les copropriétaires participent aux charges communes proportionnellement à leurs droits. Le syndic doit justifier la créance par des documents probants. Les frais nécessaires au recouvrement sont imputables au copropriétaire défaillant. La bonne foi ne l’exonère pas de sa responsabilité en cas de non-paiement. Le juge peut accorder des délais de paiement selon la situation financière du débiteur. La condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est possible pour couvrir les frais irrépétibles.

Un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné une copropriétaire devant le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement. La copropriétaire a expliqué ses difficultés financières liées à la liquidation judiciaire d’une société qu’elle gérait, a mis en place des virements pour régler les charges courantes et a demandé des délais de paiement. Elle a contesté certains frais facturés par le syndic. Le tribunal a jugé la demande recevable et fondée, condamnant la copropriétaire au paiement des charges dues avec intérêts, ainsi qu’à des dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat du fait du retard de paiement. Certains frais facturés ont été écartés faute de justificatifs. Des délais de paiement ont été accordés dans la limite de 12 mois. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été partiellement accueillie. La copropriétaire a été condamnée aux dépens.

• Titre de propriété et situation de compte au 9/10/2025
• Décompte arrêté au 13/02/2026
• Appels de fonds et PV des assemblées générales
• Mises en demeure et commandement de payer
• Contrat de syndic

Le syndicat des copropriétaires obtient la condamnation de Madame la défenderesse au paiement des charges impayées avec intérêts et dommages-intérêts. Des frais de recouvrement sont également mis à sa charge, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du CPC.

• Condamnation au paiement des charges impayées avec intérêts
• Condamnation au paiement de dommages-intérêts
• Condamnation au paiement des frais de recouvrement
• Condamnation au titre de l’article 700 du CPC
• Condamnation aux dépens

À faire

• Fournir justificatifs des charges et mises en demeure
• Proposer échéancier de paiement clair
• Répondre rapidement aux propositions du syndic
• Produire preuves des paiements effectués
• Demander délais de paiement si difficultés

À éviter

• Ne pas ignorer mises en demeure
• Ne pas contester frais sans justificatifs
• Ne pas accumuler retards de paiement
• Ne pas refuser communication avec syndic
• Ne pas négliger obligations légales copropriété

Quelle est la règle de droit applicable aux charges de copropriété et leur répartition entre copropriétaires ?

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Quels sont les critères de recevabilité et de fondement de la demande du syndicat des copropriétaires ?

La demande est recevable et fondée au vu des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment le titre de propriété, situation de compte, décompte arrêté, appels de fonds, procès-verbaux des assemblées générales, mise en demeure, commandement de payer et contrat de syndic. Ces éléments justifient la créance du syndicat à l’égard de la défenderesse concernant strictement les charges.

Quelle est la qualification juridique du manquement de la défenderesse au paiement des charges et ses conséquences ?

Selon l’article 1231-1 du code civil, en s’abstenant de régler ses charges à échéance, la défenderesse a aggravé les dépenses du syndic, nécessitant un suivi plus rigoureux des impayés et obtenu des délais auxquels elle n’avait pas droit, générant ainsi un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. Ce préjudice justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Quels sont les frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement (…) sont imputables au seul copropriétaire concerné ». Les frais de mise en demeure du 20 juin 2024, du 20 septembre 2024 et du commandement de payer du 17 octobre 2024 sont donc à la charge de la défenderesse.

Quels frais doivent être écartés du recouvrement en raison de leur nature administrative ?

Les frais intitulés « transmission dossier auxiliaire de justice » et « contentieux transmission dossier avocat » ne constituent pas des frais nécessaires au sens strict de l’article 10-1 précité et doivent être écartés. Ils correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de ses fonctions habituelles, même si le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique pour ces activités. Le requérant n’a pas apporté la preuve que ces frais traduisent des diligences réelles et inhabituelles.

Quelle est la règle applicable à la demande de délais de paiement ?

En application de l’article 1343-5 du code civil, au vu des éléments produits par la défenderesse justifiant de sa situation financière et de ses efforts pour solder sa dette, il y a lieu d’accorder des délais de paiement dans la limite de 12 mois, selon les conditions fixées par le jugement.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

Il est jugé inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés par lui. Il est donc accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Qui supporte les dépens dans cette instance ?

La partie perdante, en l’espèce la défenderesse, supporte les dépens, qui lui sont mis à charge.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Gap, 28 avril 2026, 25/00006 – Thématiques associées : Copropriété — Charges de copropriété —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.