Résiliation de bail pour loyers impayés : procédure et refus de délais de paiement

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales de saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant toute assignation visant la résiliation du bail pour impayés. Cette saisine est réputée constituée si les impayés ont été signalés aux organismes payeurs d’aides au logement. La clause résolutoire du bail produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 I de la même loi. En l’espèce, ces conditions sont remplies, justifiant la résiliation du bail. Le locataire est occupant sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Le juge ordonne l’expulsion, condamne le locataire au paiement des loyers et indemnités d’occupation, ainsi qu’à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire.

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant toute assignation visant la résiliation du bail pour impayés. Cette saisine est réputée constituée si les impayés ont été signalés aux organismes payeurs d’aides au logement. La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Le locataire est occupant sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Un bailleur a donné à bail un logement à un locataire. Le bailleur a délivré un commandement de payer pour loyers impayés et a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail, ordonner son départ, et obtenir le paiement des sommes dues. Le locataire a comparu, reconnu la dette, mais a proposé un paiement échelonné. Le juge a constaté la régularité de la procédure, la validité de la clause résolutoire, et l’absence de paiement dans les délais. Il a ordonné la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, condamné ce dernier à payer les loyers dus, une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. La demande de délais de paiement a été rejetée. Le jugement est exécutoire à titre provisoire.

• Commandement de payer du 21 mars 2025
• Acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026
• Bail signé entre les parties
• Décompte actualisé de la créance

Le bailleur a obtenu la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et l’expulsion du locataire. Le locataire est condamné à payer les loyers impayés, une indemnité d’occupation, et une somme au titre de l’article 700. La demande de dommages-intérêts est rejetée.

• Résiliation du bail constatée
• Ordonnance d’expulsion du locataire
• Condamnation au paiement des loyers impayés et indemnités
• Condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700
• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Condamnation aux dépens

À faire

• Saisir CCAPEX au moins 2 mois avant assignation
• Respecter délai 6 semaines après commandement
• Notifier assignation à représentant de l’État
• Mettre à jour créance loyers impayés
• Préparer preuve de non-paiement

À éviter

• Ignorer délai de saisine CCAPEX
• Ne pas respecter délai commandement
• Omettre notification à l’État
• Ne pas actualiser montant créance
• Accepter délais de paiement non justifiés

Quelle est la condition de recevabilité de l’assignation en constatation de résiliation du bail pour impayés ?

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose que, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales (hors sociétés civiles entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré) ne peuvent assigner en constatation de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement selon les articles L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et L. 542-1 et L. 831-1 du Code de la Sécurité Sociale.

En l’espèce, le bailleur a justifié avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation, rendant la demande recevable.

Quelle est la condition d’effet de la clause résolutoire prévue dans le bail ?

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail contient une telle clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice, un commandement de payer a été délivré reproduisant ces dispositions.

Le défaut de paiement dans le délai de deux mois suivant le commandement entraîne l’acquisition de la clause résolutoire.

Quels sont les critères pour rejeter une demande de délais de paiement suspendant la clause résolutoire ?

Le rejet de la demande de délais de paiement est motivé par le montant de la dette de loyers, son ancienneté, et le montant de l’échéance mensuelle proposée, qui ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation du logement après acquisition de la clause résolutoire ?

L’occupant est considéré comme occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion.

Quelle est la règle applicable pour l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la règle applicable pour la condamnation aux intérêts sur la créance ?

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les intérêts sont dus au taux légal sur la somme principale à compter du commandement de payer pour la partie principale, et à compter de la décision pour le surplus.

Quelle est la portée de la demande de dommages-intérêts en l’absence de préjudice distinct ?

En l’absence d’un préjudice distinct du retard de paiement des loyers et charges, la demande de dommages-intérêts est rejetée.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile impose à la partie perdante de supporter les dépens, sauf décision motivée contraire.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.

En l’espèce, le défendeur supportera les dépens, et est condamné à verser 1 000 euros au titre de l’article 700.

Quelle est la force exécutoire du jugement ?

Conformément à l’article 514 du Code de procédures civiles, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Alençon, 29 avril 2026, 26/00050 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.