Clause résolutoire bail commercial : constatation et expulsion en cas de non-paiement loyers et charges

La clause résolutoire dans les baux commerciaux, régie par l’article L.145-41 du Code de commerce, ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sous peine de nullité. Le commandement doit mentionner ce délai. En référé, le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail lorsque les conditions sont réunies, notamment l’absence de paiement dans le délai imparti. L’expulsion peut être ordonnée en cas d’occupation sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation est due à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, calculée au prorata temporis. Le juge peut accorder une provision au bailleur pour les loyers et charges impayés, déduction faite des sommes déjà versées. La caution solidaire est engagée pour le paiement des sommes dues, conformément à l’article 2288 du Code civil, dès lors que le commandement de payer lui a été signifié. Les dépens et frais irrépétibles sont à la charge des parties défaillantes. Cette décision illustre la rigueur des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et la protection des droits du bailleur.

La clause résolutoire dans les baux commerciaux, régie par l’article L.145-41 du Code de commerce, ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sous peine de nullité. En référé, le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail lorsque les conditions sont réunies, notamment l’absence de paiement dans le délai imparti. L’expulsion peut être ordonnée en cas d’occupation sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation est due à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

La SCI [T] a donné à bail commercial à la société CS CONSTRUCTION 31 des locaux à usage de bureaux. Le président de la société s’est porté caution solidaire. Face à des impayés, la SCI a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et a assigné la société et la caution en référé pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. La société et la caution n’ont pas comparu. Le tribunal a constaté la validité de la clause résolutoire, la défaillance de la société, et la responsabilité solidaire de la caution. Il a ordonné l’expulsion, condamné solidairement la société et la caution au paiement des sommes dues, des indemnités d’occupation, des frais de justice, et aux dépens.

• Mandat de vente du 8 septembre 2025
• Acte de commissaire de justice du 4 février 2026
• Échanges de messages et courriel du 4 décembre 2025
• Extraits de compte bancaire
• Courrier recommandé du 26 décembre 2025

La SCI [T] obtient la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la SARL CS CONSTRUCTION 31 ainsi que de la caution solidaire. La société et la caution sont condamnées au paiement des loyers impayés, indemnités d’occupation, frais de procédure et dépens.

• Résiliation du bail au 28 novembre 2025
• Ordonnance d’expulsion avec assistance possible de la force publique
• Condamnation solidaire au paiement de 1.433,33 euros pour loyers et charges impayés
• Indemnité d’occupation mensuelle de 372,18 euros jusqu’à libération effective
• Condamnation au paiement de 1.000 euros au titre de l’article 700
• Condamnation aux dépens

À faire

• Signifier le commandement de payer
• Respecter le délai d’un mois avant résiliation
• Produire un décompte précis des sommes dues
• Assigner en référé en cas de non-paiement
• Condamner solidairement la caution

À éviter

• Ne pas omettre les mentions légales dans le commandement
• Éviter d’accorder des délais sans justification
• Ne pas ignorer la non-comparution du débiteur
• Ne pas oublier les frais de procédure
• Ne pas négliger la notification des décisions

Quelle est la règle applicable à la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
En l’espèce, la clause prévoit la résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux, ce qui a été respecté.

Quels sont les critères pour constater la résiliation du bail commercial par effet de la clause résolutoire ?

La résiliation est constatée lorsque le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré et est resté infructueux pendant un mois, et que le locataire ne sollicite pas de délai de paiement ni ne justifie du paiement de la dette locative dans un délai raisonnable.
En l’espèce, le commandement de payer du 27 octobre 2025 a été signifié, la SARL CS CONSTRUCTION 31 n’a pas comparu ni demandé de délai, ni justifié du paiement, justifiant la résiliation à compter du 28 novembre 2025.

Quelle est la portée de l’article 835 du code de procédure civile en matière de provision en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.
En l’espèce, la demande de provision pour loyers impayés est fondée car la dette n’est pas sérieusement contestable.

Quelle est la qualification juridique du cautionnement et ses conditions d’engagement ?

Selon l’article 2288 du code civil : « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».
La caution solidaire s’engage à satisfaire toutes les obligations du locataire relatives au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais de procédure dans la limite d’un montant déterminé.
En l’espèce, la caution a été valablement engagée par acte du 1er juillet 2020 et le commandement de payer lui a été signifié le 29 octobre 2025.

Quels sont les critères retenus pour condamner solidairement la caution au paiement ?

La caution ne contestant ni sa qualité ni son engagement, et ayant été valablement mise en cause par le commandement de payer, il y a lieu de la condamner solidairement avec le débiteur principal au paiement des sommes dues.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
En l’espèce, la SARL CS CONSTRUCTION 31 et la caution sont condamnées in solidum aux entiers dépens, incluant les frais du commandement de payer et de la dénonce à la caution.

Quelle est la règle applicable aux frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique.
En l’espèce, il est fait application de cet article au profit du bailleur, qui se voit allouer la somme de 1.000 euros.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulouse, 28 avril 2026, 26/00274 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.