Renouvellement bail commercial : limites du déplafonnement et fixation judiciaire du loyer à la valeur locative

La contestation d’un rapport d’expertise en matière de fixation de loyer commercial doit être motivée et formulée dans les délais impartis, notamment avant la clôture des opérations d’expertise. L’absence de contestation ou de demande de nullité entraîne le rejet de la demande de nouvelle expertise. La fixation du loyer renouvelé doit respecter les critères légaux relatifs à la valeur locative, incluant la surface pondérée, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage, conformément aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le juge doit apprécier ces éléments de manière contradictoire. Le déplafonnement du loyer nécessite la preuve d’une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative. En pratique, il est recommandé de présenter des observations précises sur le rapport d’expertise et de fournir des comparaisons pertinentes pour justifier une révision du loyer.

La contestation d’un rapport d’expertise en fixation de loyer commercial doit être motivée et formulée dans les délais impartis, notamment avant la clôture des opérations d’expertise. L’absence de contestation entraîne le rejet de la demande de nouvelle expertise. La fixation du loyer doit respecter les critères légaux relatifs à la valeur locative, incluant la surface pondérée, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Le déplafonnement nécessite la preuve d’une modification notable.

Dans une affaire similaire à la précédente, un bail commercial a été renouvelé et le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux à un montant inférieur à celui demandé par la société locataire. La société locataire a interjeté appel, contestant le rapport d’expertise et demandant une nouvelle expertise, le déplafonnement du loyer et la fixation d’un loyer plus élevé. La société bailleur a demandé la confirmation du jugement. Le tribunal a confirmé le jugement de première instance, rejetant la demande de nouvelle expertise et confirmant la fixation du loyer à la valeur locative déterminée. La société locataire a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité au bailleur.

• rapport d’expertise judiciaire de M. [J] [A] déposé le 6 mars 2024
• jugement du juge des loyers commerciaux du 5 octobre 2023
• mémoire notifié le 4 juin 2024
• exploit de demande de renouvellement du bail du 15 novembre 2021
• conclusions des parties

La cour confirme le jugement fixant la valeur locative et le loyer renouvelé à 12 900 euros par an. La SCI Lanalex est déboutée de ses demandes de déplafonnement et de nouvelle expertise. Elle est condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700.

• Confirmation du jugement sur la fixation du loyer
• Rejet des demandes de déplafonnement et de nouvelle expertise
• Condamnation aux dépens d’appel
• Condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700
• Rejet des demandes subsidiaires

À faire

• Envoyer la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire ou LRAR
• Respecter le délai légal de 3 mois pour réponse du bailleur
• Conserver les preuves de notification et échanges
• Faire appel à un expert judiciaire en cas de désaccord sur le loyer
• Respecter les clauses d’indexation du bail

À éviter

• Ne pas contester le rapport d’expertise sans observations écrites
• Éviter de refuser le renouvellement sans accord sur le loyer
• Ne pas ignorer les délais légaux de contestation
• Ne pas omettre la constitution d’un avocat si obligatoire
• Ne pas négliger les critères légaux pour la fixation du loyer

Quelle est la procédure applicable pour la demande de renouvellement d’un bail commercial ?

Selon l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires, elle peut être valablement adressée en la personne du gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir.

Dans les trois mois de la notification, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Quelle est la portée juridique de l’accord du bailleur sur la demande de renouvellement ?

En l’espèce, il résulte de l’exploit du 12 février 2022 que le bailleur a consenti au principe du renouvellement du bail de sous-location pour une durée de neuf ans.

Le défaut d’accord sur le loyer ne remet pas en cause l’acceptation du renouvellement, le prix devant être fixé conformément aux règles de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Par ailleurs, le jugement du 5 octobre 2023 constatant l’accord des parties sur le renouvellement a autorité de la chose jugée sur ce point.

Quels sont les critères légaux pour la fixation de la valeur locative d’un bail commercial renouvelé ?

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Quelle est la règle applicable en cas de variation du loyer lors du renouvellement ?

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Quels sont les éléments pris en compte pour apprécier les caractéristiques propres au local ?

L’article R. 145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques s’apprécient en considération :
1° De sa situation dans l’immeuble, de sa surface, volume, commodité d’accès ;
2° De l’importance des surfaces affectées à la réception du public, à l’exploitation ou aux activités exercées ;
3° De ses dimensions, conformation, adaptation à l’activité ;
4° De l’état d’entretien, vétusté, salubrité, conformité aux normes du travail ;
5° De la nature et état des équipements et moyens d’exploitation mis à disposition.

Quels sont les facteurs locaux de commercialité selon la réglementation ?

L’article R. 145-6 du code de commerce indique que ces facteurs dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, du lieu d’implantation, de la répartition des activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait ou des sujétions de l’emplacement, et des modifications durables ou provisoires de ces éléments.

Selon quels critères les prix couramment pratiqués dans le voisinage sont-ils pris en compte ?

Selon l’article R. 145-7 du code de commerce, ces prix concernent des locaux équivalents eu égard aux éléments des articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent être utilisés à titre indicatif pour déterminer les prix de base, corrigés en fonction des différences constatées.

Quel est le pouvoir du juge des loyers commerciaux en matière de fixation du loyer et condamnation ?

Le juge des loyers, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, peut arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, mais sa compétence est exclusive de toute condamnation.

Il ne peut donc pas prononcer à titre additionnel la condamnation au paiement du loyer fixé, aux rappels et aux intérêts.

Quelle est la portée juridique de la demande de remboursement des loyers perçus au-delà du montant fixé ?

La demande de remboursement des loyers perçus au-delà du montant fixé excède le pouvoir du juge des loyers commerciaux et doit être rejetée.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant la demande de nouvelle expertise ?

La juridiction a relevé qu’aucune observation, contestation ou demande de nullité n’a été formée contre le rapport d’expertise.

Les critiques de l’appelante ne constituent pas un fait nouveau et sont insuffisantes pour justifier une nouvelle mesure d’expertise.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée sur le renouvellement du bail ?

Le jugement constatant l’accord des parties sur le renouvellement du bail a autorité de la chose jugée, empêchant la société appelante de s’y opposer.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant la fixation du loyer au regard de la valeur locative et du loyer plafond ?

La valeur locative retenue par l’expert est inférieure au montant du loyer plafonné.

Le juge a fixé le loyer au montant de la valeur locative sans examiner l’existence d’une cause de déplafonnement.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant les frais de procédure et dépens ?

La juridiction a confirmé le jugement s’agissant des dépens et frais de première instance.

La société appelante, succombant en appel, est condamnée aux dépens d’appel et ne peut prétendre à une indemnité pour les frais exposés à ce titre.

L’équité commande d’allouer à la société intimée une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, 25/00712 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Renouvellement bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.