Clause résolutoire bail habitation : sécuriser la résiliation pour loyers impayés et expulsion effective

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, le commandement de payer signifié le 11 mars 2022, rappelant expressément la clause résolutoire, est demeuré sans effet dans le délai légal, justifiant la résiliation du bail au 12 mai 2022. La décision d’admission à la procédure de surendettement postérieure à cette date n’a pas d’incidence sur la résiliation. Le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable (article 835 du code de procédure civile). En l’absence de contestation sérieuse, la provision est justifiée, mais son exigibilité peut être suspendue en cas de procédure de surendettement en cours. L’indemnité d’occupation cesse à la libération effective des lieux. La demande de délais de paiement suppose que le locataire soit en mesure de régler sa dette dans un délai de trois ans (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989). En l’espèce, cette condition n’est pas remplie, justifiant le rejet de la demande. Enfin, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile sont alloués au bailleur. Cette solution rappelle la nécessité de respecter strictement les délais et formalités liés à la clause résolutoire et d’apprécier la situation du locataire au regard des procédures de surendettement.

La clause résolutoire dans un bail d’habitation produit effet deux mois après un commandement de payer infructueux. Le commandement signifié le 11 mars 2022, rappelant la clause, est resté sans effet, justifiant la résiliation du bail au 12 mai 2022. La décision d’admission à la procédure de surendettement postérieure n’affecte pas la résiliation. Le juge peut accorder une provision au créancier si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, mais son exigibilité peut être suspendue en cas de surendettement.

Un bailleur, la SCI New Home, a consenti un bail d’habitation à un locataire en 2017. En 2022, le bailleur a délivré un commandement de payer pour des arriérés de loyers et charges, invoquant la clause résolutoire du bail. En 2023, le bailleur a assigné le locataire en référé pour constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir le paiement des sommes dues. Le locataire a contesté en invoquant des contestations sérieuses et a sollicité des délais de paiement. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné le locataire à payer une provision au bailleur, rejeté la demande de délais de paiement, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. Le locataire a fait appel, affirmant avoir quitté le logement, bénéficié d’un rétablissement personnel avec effacement de dettes, et contesté les sommes réclamées. Le bailleur a demandé la confirmation ou l’augmentation des sommes dues. La cour a confirmé la résiliation du bail, constaté que le locataire avait libéré le logement, accordé une provision pour les loyers dus jusqu’à la libération, rejeté la demande d’indemnité d’occupation postérieure à la libération, et rejeté la demande de délais de paiement. Le locataire a été condamné aux dépens.

• Commandement de payer du 11 mars 2022
• Décompte produit par l’intimée
• Ordonnance du 20 février 2025 du juge des référés
• Procédure de traitement de la situation de surendettement
• Déclaration d’appel du 21 mars 2025
• Conclusions des parties du 10 février 2026 et 18 décembre 2025

La SCI New Home obtient la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, qui a quitté les lieux. Le locataire est condamné à payer les arriérés et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective.

• Confirmation de la clause résolutoire
• Expulsion ordonnée
• Condamnation aux arriérés de loyers et charges
• Rejet des délais de paiement
• Condamnation aux dépens et article 700

À faire

• Signifier le commandement de payer au locataire
• Respecter le délai de deux mois après commandement
• Assigner en référé pour résiliation et expulsion
• Informer le représentant de l’État et la commission de prévention
• Prévoir la restitution des clés dans les 15 jours

À éviter

• Ne pas accorder de délais de paiement sans justification
• Ne pas ignorer la procédure de surendettement
• Ne pas expulser sans respecter les délais légaux
• Ne pas omettre la notification à l’autorité préfectorale
• Ne pas négliger la gestion des meubles laissés sur place

Quelle est la compétence du juge des référés pour statuer sur la résiliation du bail et les demandes de provision ?

La compétence du juge des référés n’est pas affectée par l’existence d’une contestation sérieuse, qui relève du pouvoir juridictionnel du juge des référés. En l’absence de moyen sérieux d’incompétence, la compétence est confirmée.

Quelle est la règle de droit applicable à la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quelle est la portée du commandement de payer dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ?

Le commandement de payer doit rappeler expressément les termes de la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. S’il demeure infructueux dans le délai de deux mois, la clause résolutoire produit effet.

Quelle est la portée de la procédure de surendettement sur la résiliation du bail ?

La décision d’admission à la procédure de surendettement est postérieure à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et n’a pas d’effet suspensif sur la résiliation du bail.

Quels sont les critères pour accorder une provision au créancier en matière locative ?

Selon l’article 835 du code de procédure civile, si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Quelle est la portée de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sur la dette locative ?

La mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, prononcée par la commission de surendettement, n’efface pas la dette tant que la décision de recours du créancier n’est pas statuée par le tribunal judiciaire.

Quelle est la portée de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les délais de paiement ?

Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Quels sont les critères pour rejeter la demande de délais de paiement ?

La demande est rejetée si le locataire ne justifie pas être en mesure de régler sa dette dans le délai de trois ans ou n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dans cette affaire ?

Le débiteur est condamné aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification éventuelle à l’autorité préfectorale, ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour confirmer la résiliation du bail ?

La juridiction retient que le commandement de payer a été régulièrement signifié, est demeuré infructueux dans le délai légal, et que le locataire n’a pas justifié de paiement ni de mauvaise foi dans la délivrance du commandement.

Quelle est la portée de l’exigibilité de la dette locative en cas de procédure de surendettement ?

L’exigibilité de la dette est suspendue jusqu’à la décision du tribunal judiciaire sur la contestation formée par le créancier contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Metz, 29 avril 2026, 25/00500 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.