Constat de la clause résolutoire et expulsion : respect du délai légal de paiement et effets de la clause

La recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail est confirmée par la notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf disposition contraire contractuelle ou légale. En l’espèce, le commandement a été signifié et le délai de deux mois prévu contractuellement est écoulé sans paiement ni plan d’apurement. La résiliation du bail est donc acquise, autorisant l’expulsion après un délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux (article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution). La caution soulève des contestations sérieuses quant à sa qualité pour agir et à la validité de l’acte de cautionnement, ce qui justifie le renvoi à la compétence du juge du fond. La dette locative est partiellement confirmée, limitée au montant de l’assignation en raison du principe du contradictoire. La capitalisation des intérêts de retard, prévue à l’article 1343-2 du Code civil, est rejetée faute de justification. L’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation. Les frais de justice sont alloués conformément aux articles 700 et 696 du Code de procédure civile. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

La recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail est confirmée par la notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement a été signifié et le délai de deux mois prévu contractuellement est écoulé sans paiement ni plan d’apurement. La caution soulève des contestations sérieuses quant à sa qualité pour agir et à la validité de l’acte de cautionnement.

Des bailleurs ont consenti un bail d’habitation à un locataire, garanti par une caution. Des loyers sont restés impayés, et un commandement de payer a été délivré, dénoncé à la caution. Les bailleurs ont saisi le tribunal judiciaire de Paris pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, statuer sur les biens mobiliers, et condamner solidairement le locataire et la caution au paiement des sommes dues. Le locataire n’a pas comparu. Le juge a constaté la recevabilité de la demande, la validité du commandement de payer et l’absence de paiement dans le délai légal. La clause résolutoire a été acquise depuis le 18 novembre 2024. L’expulsion a été ordonnée avec un délai légal de deux mois. La caution a soulevé des contestations sérieuses sur sa qualité et la validité de son engagement, ce qui a conduit à renvoyer ces questions au juge du fond. La dette locative a été partiellement confirmée à hauteur de 19 990 euros, avec intérêts. La demande de capitalisation des intérêts a été rejetée. Une indemnité d’occupation a été fixée. Le locataire a été condamné aux dépens et à verser 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance est exécutoire provisoirement.

• Commandement de payer du 17 septembre 2024
• Notification au représentant de l’État
• Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives informée
• Décompte de la dette locative versé aux débats
• Absence de comparution du locataire

Le juge constate la résiliation du bail pour défaut de paiement après commandement resté infructueux. Le locataire est condamné à libérer les lieux et à payer une provision sur la dette locative. La caution soulève des contestations sérieuses, renvoyant leur examen au juge du fond.

• Résiliation judiciaire du bail prononcée
• Ordonnance d’expulsion avec délai légal de deux mois
• Condamnation du locataire au paiement d’une provision de 19.990 euros
• Rejet de la demande de capitalisation des intérêts
• Renvoi des contestations concernant la caution au juge du fond
• Condamnation aux dépens et à 350 euros au titre de l’article 700 CPC
• Exécution provisoire ordonnée

À faire

• Notifiez l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience
• Informez la commission de prévention des expulsions locatives
• Signifiez un commandement de payer conforme à la clause résolutoire
• Respectez le délai de deux mois pour le paiement après commandement
• Présentez un acte de cautionnement valide et conforme aux exigences légales

À éviter

• Ne pas respecter le délai légal entre commandement et clause résolutoire
• Ignorer les contestations sérieuses sur la validité de la caution
• Ne pas saisir la commission de prévention des expulsions
• Demander la capitalisation des intérêts sans preuve d’échéance d’un an
• Procéder à l’expulsion sans respecter le délai légal de deux mois

Quelle est la condition de recevabilité d’une demande de constat de résiliation de bail au regard de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?

La recevabilité de la demande est subordonnée à la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et à la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, ces conditions sont remplies.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail d’habitation conclu avant le 29 juillet 2023 ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 n’a pas d’effet rétroactif (article 2 du Code civil), donc les contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 restent régis par les stipulations des parties et la loi en vigueur à la conclusion.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 17 septembre 2024, et la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, conditions de la clause résolutoire acquises depuis le 18 novembre 2024.

Quels sont les effets de la clause résolutoire acquise sur l’expulsion du locataire ?

Il est ordonné au locataire et à tous occupants de quitter les lieux.

En cas de non-libération spontanée, les bailleurs sont autorisés à procéder à l’expulsion.

Conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, sauf circonstances justifiant une réduction.

Quelles sont les conditions de validité et les contestations sérieuses relatives à un acte de cautionnement en matière de bail d’habitation ?

L’acte de cautionnement doit respecter les exigences formelles, notamment la mention manuscrite du débiteur garanti, la détermination précise du montant de l’engagement et la mention manuscrite relative à la durée de l’engagement.

Le cautionnement est un engagement autonome, strictement encadré au profit de la caution.

En l’espèce, la caution soulève des contestations sérieuses sur la qualité pour agir du demandeur, la validité de l’acte (absence de mention manuscrite du débiteur garanti, formulation confuse du montant, irrégularité sur la durée), et l’étendue de son engagement.

Ces contestations relèvent de l’appréciation du juge du fond, et ne peuvent être tranchées en référé.

Quelle est la règle applicable en matière de preuve de la dette locative ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner des mesures lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, les bailleurs ont produit un décompte démontrant la dette locative au 1er janvier 2026.

En l’absence de comparution du locataire, la demande est limitée au montant figurant dans l’assignation, soit 19.990 euros.

Le défendeur n’ayant pas contesté ce montant, il sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

Quelle est la règle relative à la capitalisation des intérêts de retard selon l’article 1343-2 du Code civil ?

Les intérêts échus peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’il en est fait la demande en justice.

La capitalisation n’est pas un droit automatique et relève de l’appréciation du juge.

En l’espèce, la demande de capitalisation est rejetée en raison de la nature du litige, de la situation du débiteur et du risque d’aggravation excessive de la dette.

Quelle est la nature et les conditions de l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Elle est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et cesse d’être due à la libération effective des locaux avec remise des clés.

Quels sont les critères d’attribution des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.

En l’espèce, le défendeur sera condamné à verser 350 euros au titre de l’article 700, tandis que la caution est déboutée de ses prétentions au même titre.

Quelles sont les règles relatives à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire lorsqu’il statue en référé.

En l’espèce, la décision est assortie de l’exécution provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 28 avril 2026, 25/02987 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.