Clause résolutoire bail : appliquer la résiliation pour impayés en respectant les délais contractuels et droits du locataire

La loi applicable aux contrats conclus avant une réforme demeure celle en vigueur à la date de conclusion, conformément à l’article 2 du code civil et aux principes de sécurité juridique et de liberté contractuelle (articles 1101 à 1104 du code civil). La clause résolutoire insérée au bail, prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux, est valable et doit être respectée. Le commandement de payer doit être régulièrement signifié et le délai contractuel respecté. L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, dans la limite de trois ans, si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant. En cas de non-respect des délais, la clause résolutoire produit effet, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion possible. Le juge peut ordonner l’expulsion avec assistance de la force publique et la séquestration des meubles selon les articles L.412-1 et suivants, L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Les dépens sont à la charge du locataire, tandis que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile peut être rejetée pour équité. La décision est exécutoire de plein droit selon l’article 514 du code de procédure civile.

La loi applicable aux contrats conclus avant une réforme est celle en vigueur à la date de conclusion. La clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux est valable. Le commandement doit être régulièrement signifié et le délai respecté. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des délais de paiement suspendant les effets de la clause. En cas de non-respect, la clause produit effet, entraînant résiliation et expulsion. Le juge peut ordonner l’expulsion avec assistance de la force publique.

Un bailleur social a donné en location un logement à un locataire. Le bailleur a délivré un commandement de payer pour loyers impayés et a saisi la commission de prévention des expulsions. Le bailleur a assigné le locataire en référé pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, ainsi que le paiement des sommes dues. Le locataire a reconnu la dette mais a demandé des délais de paiement, exposant des difficultés financières et un suivi social. Le tribunal a constaté la résiliation du bail de plein droit au 31 décembre 2024, mais a accordé des délais de paiement de 36 mensualités de 50 euros en sus du loyer courant, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. En cas de non-paiement, la résiliation et l’expulsion seront effectives. Le locataire a été condamné à payer les sommes dues, aux dépens, et la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée. La décision est exécutoire.

• Commandement de payer du 30 octobre 2024
• Décompte arrêté au 16 mars 2026
• Enquête sociale
• Déclarations de Monsieur [H] [A] à l’audience
• Documents relatifs à la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé
• Documents relatifs à l’indemnisation suite à un dégât des eaux

Le contrat de bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement, mais le locataire bénéficie de délais de paiement accordés par le juge. En cas de non-respect, l’expulsion pourra être ordonnée. Le locataire est condamné au paiement des sommes dues et aux dépens.

• Constatation de la résiliation de plein droit du bail
• Suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement
• Condamnation au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts
• Autorisation de paiement en plusieurs mensualités
• Menace d’expulsion en cas de non-paiement
• Condamnation aux dépens
• Rejet de la demande au titre de l’article 700 du CPC
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Notifier le commandement de payer au locataire
• Saisir la CCAPEX en cas d’impayés
• Demander la résiliation du bail selon la clause contractuelle
• Accorder des délais de paiement si le locataire reprend le loyer
• Prévoir l’expulsion en cas de non-paiement des mensualités

À éviter

• Ne pas appliquer rétroactivement la loi nouvelle
• Ne pas ignorer la clause résolutoire contractuelle
• Ne pas omettre la notification au représentant de l’État
• Ne pas refuser systématiquement les délais de paiement
• Ne pas expulser sans décision judiciaire

Quelle loi est applicable au présent litige concernant la clause résolutoire du bail ?

La loi applicable est la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Cependant, en application de l’article 2 du code civil qui dispose que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif, et au regard des principes de sécurité juridique, prévisibilité du droit et liberté contractuelle (articles 1101 à 1104 du code civil), les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle demeurent régis par les dispositions en vigueur à la date de leur conclusion.
La clause résolutoire insérée au bail, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer resté infructueux, est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, a confirmé par avis du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002) que les modifications du délai minimal par la loi n°2023-668 ne modifient pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours.

Quelle est la recevabilité de la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat ?

La demande est recevable car une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable.

Quels sont les fondements juridiques de la demande en paiement de l’arriéré locatif ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les stipulations du bail imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Le décompte arrêté au 16 mars 2026 établit un arriéré locatif de 4 569,96 €.
Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Par conséquent, le locataire est condamné à verser cette somme, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 894,05 € à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la décision pour le surplus.

Quelles sont les conditions d’acquisition et les effets de la clause résolutoire dans le bail ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, impose que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, délai contractuel retenu en l’espèce.
Le commandement de payer a été régulièrement signifié le 30 octobre 2024 et est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Ainsi, la clause résolutoire s’est acquise le 31 décembre 2024, entraînant la résiliation de plein droit du bail à cette date.

Quel pouvoir a le juge concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ?

L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
L’article 24 VII précise que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais, suspension qui prend fin dès le premier impayé ou non-respect des modalités fixées.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des délais de paiement accordés par le juge ?

Le locataire doit être en mesure de payer le loyer et les charges courants ainsi qu’une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant.
Le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis quatre mois et bénéficie d’un suivi social.
En conséquence, le juge peut accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Quelles sont les conséquences en cas de non-paiement d’une mensualité pendant les délais accordés ?

En cas de non-paiement d’une mensualité à son échéance, que ce soit pour le loyer courant ou l’arriéré :
– Le locataire perd le bénéfice des délais accordés ;
– La clause résolutoire reprend son plein effet ;
– La totalité de la dette devient immédiatement exigible ;
– Le locataire devient occupant sans droit ni titre ;
– L’expulsion peut être ordonnée avec assistance d’un serrurier et de la force publique selon les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– Le bailleur peut procéder à l’enlèvement et à l’entreposage des biens mobiliers aux frais et périls du locataire conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du même code ;
– Le bailleur peut exiger une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur le loyer et charges dus en cas de non-résiliation, à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux.

Quels sont les frais et dépens à la charge du locataire ?

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le locataire est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Selon l’article 700 du code de procédure civile, la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat est rejetée au titre des frais exposés non compris dans les dépens, compte tenu de l’équité et des délais de paiement accordés.

Quelle est la force exécutoire de la décision ?

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Bobigny, 28 avril 2026, 26/00005 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.