Résiliation de bail locatif : preuve des paiements et contestation des loyers réclamés

La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est une condition de recevabilité des demandes de résiliation pour impayés (article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de six semaines suivant un commandement de payer infructueux. Le délai est calculé conformément aux articles 641 et 642 du code de procédure civile. Le paiement intervenu dans ce délai éteint les effets de la clause. En l’absence de preuve suffisante des impayés, la résiliation ne peut être prononcée. La charge de la preuve des loyers et charges impayés incombe au bailleur (article 1353 du Code civil). Le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision en cas d’obligation non sérieusement contestable (article 835 du code de procédure civile). L’exécution provisoire est de droit. Cette décision souligne l’importance de la preuve et du respect des délais dans les procédures de résiliation locative.

La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est une condition de recevabilité des demandes de résiliation pour impayés. La clause résolutoire produit effet après un délai de six semaines suivant un commandement de payer infructueux. Le paiement dans ce délai éteint les effets de la clause. En l’absence de preuve suffisante des impayés, la résiliation ne peut être prononcée. La charge de la preuve incombe au bailleur. Le juge peut accorder une provision en cas d’obligation non sérieusement contestable.

Des bailleurs ont donné à bail un logement à une locataire. Après des impayés, ils ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et ont assigné la locataire en référé pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. La locataire a contesté la dette et sollicité des délais de paiement. Le tribunal a constaté que la notification à la préfecture avait été faite dans les délais, mais que la somme visée dans le commandement avait été réglée par la locataire dans le délai légal, ce qui exclut l’effet de la clause résolutoire. En l’absence de demande subsidiaire de résiliation, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été rejetées. La demande en paiement a été rejetée faute de preuve suffisante. Les dépens ont été mis à la charge des demandeurs, et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

• Contrat de bail du 22 novembre 2024
• Commandement de payer du 20 février 2025
• Assignation délivrée le 10 décembre 2025
• Notification de l’assignation à la préfecture le 11 décembre 2025
• Décompte des loyers et charges impayés
• Justificatifs de virements produits par la locataire

La demande de résiliation du bail par les bailleurs est recevable mais rejetée car la clause résolutoire ne produit pas effet, le locataire ayant réglé la dette dans le délai légal. La demande en paiement des loyers impayés est également rejetée, le locataire justifiant des paiements. Les dépens sont à la charge des bailleurs.

• Recevabilité de la demande des bailleurs
• Rejet de la clause résolutoire pour paiement dans le délai
• Rejet de la demande en paiement des loyers impayés
• Débouté des demandes accessoires
• Dépens à la charge des bailleurs
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Notifier assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Produire justificatifs de paiements effectués
• Respecter délai de 6 semaines après commandement de payer
• Fournir décompte précis des loyers et charges
• Présenter diagnostic social et financier avant audience

À éviter

• Ne pas comptabiliser tous les paiements reçus
• Ignorer contestations du locataire sur dette
• Omettre demande subsidiaire en résiliation
• Ne pas respecter notification à la préfecture
• Ne pas justifier charges par justificatifs

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation de bail en référé pour impayés locatifs ?

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose que l’assignation soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, cette notification a été faite plus de six semaines avant l’audience, rendant la demande recevable.

Quelle est la condition d’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 641 du code de procédure civile précise que le délai exprimé en jours ne compte pas le jour de l’acte, et que six semaines doivent être comptées comme 42 jours.

L’article 642 du code de procédure civile ajoute que tout délai expire à vingt-quatre heures le dernier jour et est prorogé si ce jour est un samedi, dimanche ou jour férié.

En l’espèce, la locataire a réglé la somme due dans le délai de six semaines, empêchant l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la portée de la procédure en référé concernant la demande subsidiaire en résiliation judiciaire ?

La demande subsidiaire en résiliation judiciaire est irrecevable dans le cadre procédural des référés choisi par les demandeurs.

Quels sont les critères de preuve et de justification des loyers et charges impayés ?

L’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et charges aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection en référé d’accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la locataire produit des justificatifs de paiements non pris en compte dans le décompte, conduisant à un solde créditeur en sa faveur.

Quelle est la règle applicable aux dépens en cas de partie perdante ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

En l’espèce, les demandeurs succombant, ils sont condamnés aux dépens.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre une somme pour frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 28 avril 2026, 25/00861 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.