Résiliation de bail et expulsion : respect des délais légaux et justification des impayés

La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire pour les bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité (article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est également requise (article 24 III et IV). La clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux. Le calcul des délais est régi par les articles 641 et 642 du code de procédure civile. En l’absence de paiement dans ce délai, la résiliation peut être prononcée. L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux après résiliation. La charge de la preuve des loyers et charges impayés incombe au bailleur (article 1353 du Code civil). L’exécution provisoire est de droit. Cette décision illustre la rigueur des conditions de recevabilité et d’application de la clause résolutoire.

La saisine préalable de la commission de prévention des expulsions est obligatoire pour les bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité. La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est requise. La clause résolutoire produit effet après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux. En l’absence de paiement dans ce délai, la résiliation peut être prononcée. L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux. La charge de la preuve incombe au bailleur.

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail une chambre à un locataire. Après des impayés, elle a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et a assigné le locataire pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. Le locataire a comparu et expliqué sa situation. Le tribunal a constaté que la saisine de la commission de prévention des expulsions avait été respectée et que la notification à la préfecture avait été faite dans les délais. Le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai légal, justifiant l’effet de la clause résolutoire. La résiliation du bail a été prononcée, l’expulsion ordonnée, et une indemnité d’occupation fixée. Le locataire a été condamné au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Les dépens ont été mis à sa charge, et la décision est exécutoire de plein droit.

• Contrat de bail du 6 janvier 2020
• Commandement de payer du 5 août 2024
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du 26 juillet 2024
• Notification de l’assignation à la préfecture le 17 octobre 2024
• Historique des versements du locataire
• Décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation

La SA VALLOIRE HABITAT obtient la résiliation du bail pour impayés non régularisés dans le délai légal. Monsieur le locataire est condamné à libérer les lieux, à payer les loyers, charges et indemnités d’occupation, ainsi qu’aux dépens. L’expulsion pourra être ordonnée en cas de maintien.

• Recevabilité de la demande de la SA VALLOIRE HABITAT
• Résiliation du bail prononcée pour impayés
• Ordonnance d’expulsion avec concours de la force publique
• Condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
• Dépens à la charge du locataire
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Saisir commission de prévention des expulsions 2 mois avant assignation
• Notifier assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Produire commandement de payer conforme
• Fournir décompte précis des loyers et charges impayés
• Présenter justificatif d’assurance

À éviter

• Ne pas régler loyers dans délai de 2 mois après commandement
• Omettre remise des clés après libération des lieux
• Ignorer obligation de paiement des charges justifiées
• Ne pas produire diagnostic social avant audience
• Omettre notification à la préfecture

Quelle est la règle de recevabilité de la demande de résiliation du bail pour dette locative ?

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail motivée par une dette locative, sous peine d’irrecevabilité.
En l’espèce, la saisine de la commission en date du 26 juillet 2024 respecte ce délai avant l’assignation du 16 octobre 2024.

Quelle est l’obligation de notification à la préfecture avant l’audience ?

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose que l’assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail motivée par une dette locative soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.
En l’espèce, la notification à la préfecture le 17 octobre 2024, plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, satisfait cette exigence.

Quelles sont les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement doit reproduire à peine de nullité les dispositions légales.
En l’espèce, le commandement du 5 août 2024 visant la clause résolutoire a été infructueux pendant deux mois, sans plan d’apurement conclu, réunissant ainsi les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire depuis le 7 octobre 2024.

Comment sont calculés les délais exprimés en mois pour la clause résolutoire ?

L’article 641 du code de procédure civile dispose que le délai exprimé en mois expire le jour du dernier mois portant le même quantième que le jour de l’acte ou notification qui fait courir le délai, ou à défaut le dernier jour du mois.
L’article 642 précise que tout délai expire à vingt-quatre heures le dernier jour, avec prorogation au premier jour ouvrable si ce dernier jour est un samedi, dimanche ou jour férié.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation, une indemnité d’occupation est due, égale au montant des loyers et charges dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les obligations du locataire concernant le paiement des loyers et charges ?

L’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer loyers et charges aux termes convenus pendant la durée du bail.
L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, la bailleresse a produit un décompte justifiant la dette locative.

Quelle est la règle relative à la condamnation aux dépens ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge en sens contraire.
En l’espèce, le défendeur succombe et sera condamné aux entiers dépens.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre une somme pour frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.
En l’espèce, aucune considération d’équité ou de situation économique ne justifie l’application de cet article.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.
L’article 515 précise que hors les cas de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée si nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 28 avril 2026, 25/00707 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.