Clause résolutoire bail habitation : conditions de recevabilité et suspension possible avec plan d’apurement validé

La recevabilité de la demande de résiliation du bail pour dette locative est conditionnée par la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’assignation doit également être notifiée à la préfecture six semaines avant l’audience (article 24 III et IV). La clause résolutoire insérée au bail produit effet six semaines après un commandement de payer infructueux, sauf disposition contraire applicable aux contrats antérieurs au 29 juillet 2023, en vertu de l’article 2 du Code civil sur la non-rétroactivité des lois. En l’espèce, le commandement de payer a été régulièrement signifié, et la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, la suspension de la résiliation est possible en cas d’accord sur un plan d’apurement respecté, ce qui empêche la résiliation de plein droit. Le locataire est tenu de payer la dette locative, conformément aux articles 1728, 1134 et 1353 du Code civil, ainsi qu’à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de maintien dans les lieux après résiliation, une indemnité d’occupation est due, calculée sur la base du loyer et des charges. Le juge peut condamner aux dépens et, en équité, décider de l’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée, sauf motif contraire. Cette décision illustre la rigueur procédurale et matérielle exigée pour la mise en œuvre de la clause résolutoire et la protection des droits des parties.

La recevabilité de la demande de résiliation du bail pour dette locative est conditionnée par la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation. L’assignation doit être notifiée à la préfecture six semaines avant l’audience. La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer infructueux. La suspension de la résiliation est possible en cas d’accord sur un plan d’apurement respecté.

L’établissement public LOGEM LOIRET a consenti un bail d’habitation à deux locataires par acte du 5 novembre 2021, avec un loyer mensuel de 407,46 euros. Un commandement de payer a été délivré le 16 avril 2024 pour un arriéré locatif de 2 986,74 euros. La société [G] a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans le 17 juin 2025, sollicitant la constatation de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de la dette actualisée à 1 414,77 euros, des indemnités d’occupation, ainsi que des frais de justice. Les locataires ont reconnu la dette et demandé un plan d’apurement. Le juge a constaté la dette non réglée dans le délai légal, a suspendu la résiliation du bail sous condition de respect du plan d’apurement, et a fixé les modalités de paiement. La décision a été mise en délibéré et rendue le 29 avril 2026.

• Commandement de payer du 16 avril 2024
• Saisine de la CAF du 26 janvier 2023
• Assignation du 17 juin 2025
• Décompte de la dette locative au 31 janvier 2026
• Plan d’apurement accepté par les parties

La société LOGEM LOIRET obtient la résiliation du bail pour loyers impayés, mais suspend la résiliation en raison d’un plan d’apurement accepté. Les locataires doivent respecter ce plan sous peine d’expulsion.

• Résiliation du bail constatée depuis le 17 juin 2024
• Suspension de la résiliation pendant le plan d’apurement
• Dette locative de 1 404,77 euros reconnue
• Autorisation de paiement échelonné sur 14 mois
• Indemnité d’occupation mensuelle de 695 euros due en cas de maintien
• Condamnation aux dépens, pas d’indemnité au titre de l’article 700
• Exécution provisoire maintenue

À faire

• Saisir la commission de prévention 2 mois avant assignation
• Notifier l’assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Signifier un commandement de payer conforme
• Mettre en place un plan d’apurement accepté
• Produire un décompte précis des sommes dues

À éviter

• Ne pas respecter les délais légaux de notification
• Ignorer la reprise du paiement du loyer courant
• Ne pas suspendre la clause résolutoire en cas de plan
• Omettre la notification à la préfecture
• Ne pas tenir compte de la situation économique des locataires

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constat ou de prononcé de résiliation du bail pour dette locative ?

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail motivée par une dette locative.
L’article 24 III et IV impose également que l’assignation soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, la société justifie d’une saisine de la CAF plus de deux mois avant l’assignation et d’une notification à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, rendant la demande recevable.

Quelle est la règle applicable à la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 n’a pas d’effet rétroactif selon l’article 2 du code civil.
Les contrats conclus antérieurement restent régis par la loi en vigueur à leur conclusion, ici un délai de deux mois.
En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 16 avril 2024 et la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 17 juin 2024.
Toutefois, la résiliation est suspendue au respect d’un plan d’apurement convenu.

Quelle est l’obligation essentielle du locataire et les conditions de la résiliation judiciaire du bail ?

Selon les articles 1728, 1134 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve.
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi.
En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant la dette, non contestée par les locataires, justifiant leur condamnation au paiement.

Quelle est la règle relative à l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation, une indemnité d’occupation est due.
Son montant est fixé au loyer et charges mensuels actuels, ici 695 euros.
Elle est payable et révisable comme le loyer et cesse à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou son mandataire.

Quels sont les critères de condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Les locataires succombant seront condamnés aux dépens.
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour les frais exposés non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.
Compte tenu de la situation économique, il n’y a pas lieu de condamner les locataires à une indemnité au titre de l’article 700.

Quelle est la règle relative à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.
L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire, par décision motivée.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 29 avril 2026, 25/03720 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.