Résiliation de bail et délais de paiement : appliquer la clause résolutoire et suspendre ses effets

Les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (article 1 du code civil). La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer, le réduisant de deux mois à six semaines. Toutefois, cette disposition ne s’applique pas aux baux conclus avant le 29 juillet 2023, sauf tacite reconduction expresse. En l’espèce, le bail initial et ses reconductions successives fixent ce délai à deux mois, ce qui prévaut. La notification de l’assignation au représentant de l’État est applicable selon la nouvelle loi. La clause résolutoire produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire est tenu de payer loyers et charges au terme convenu (article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La preuve de la dette incombe au bailleur (article 1353 du code civil). Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience (article 24.V de la loi du 6 juillet 1989). La suspension des effets de la clause résolutoire est subordonnée à cette reprise. En l’espèce, le locataire a repris le paiement intégral et propose un échéancier, justifiant l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire. Les dépens sont à la charge solidaire des parties perdantes. Les demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées. La décision est exécutoire à titre provisoire.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 réduit le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après commandement de payer, de deux mois à six semaines, sauf pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023. La clause résolutoire produit effet deux mois après commandement infructueux. Le locataire doit payer loyers et charges au terme convenu. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans si le locataire a repris le paiement intégral avant l’audience.

Un bailleur, la société anonyme SOLLAR devenue S.A 1001 vies HABITAT, a loué un local à usage d’habitation à deux locataires. Ces derniers ont été mis en demeure de payer un arriéré locatif, ce qui est resté sans effet, conduisant le bailleur à assigner les locataires en référé pour constater la résiliation du bail, obtenir leur expulsion et le paiement des sommes dues. Lors de l’audience, le bailleur a actualisé la dette à plus de 4200 euros, tandis que l’une des locataires a reconnu la dette et proposé un plan de remboursement. L’autre locataire ne s’est pas présenté. Le juge a constaté la validité de la clause résolutoire et la régularité de la procédure. Il a condamné solidairement les locataires à payer la dette, tout en autorisant un échelonnement des paiements. La suspension de la clause résolutoire a été accordée sous condition de respect des échéances, avec menace d’expulsion en cas de non-paiement. Les demandes accessoires ont été partiellement rejetées, notamment celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire provisoirement.

• Commandement de payer du 26 août 2025
• Rapport des services sociaux
• Décompte de la dette locative
• Déclarations des parties à l’audience
• Diagnostic social et financier

Le bailleur, la S.A 1001 vies HABITAT, obtient la résiliation du bail et la condamnation solidaire des locataires à payer l’arriéré locatif. Les locataires sont autorisés à régler leur dette en 25 mensualités, avec suspension de la clause résolutoire sous condition de paiement régulier.

• Résiliation du bail constatée
• Condamnation solidaire au paiement de 3884,13 euros
• Suspension de la clause résolutoire sous condition de paiement
• Autorisation de paiement échelonné en 25 mensualités
• Condamnation aux dépens
• Rejet des demandes au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date de signification du commandement de payer
• Confirmer la notification à la commission de prévention des expulsions
• Produire un décompte précis de la dette locative
• Vérifier la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Demander la suspension de la clause résolutoire en cas de délais accordés

À éviter

• Ne pas omettre la notification à la préfecture
• Ne pas réclamer de pénalités d’enquête sociale sans preuve
• Ne pas ignorer la possibilité d’octroi de délais de paiement
• Ne pas oublier la solidarité des locataires pour la dette
• Ne pas contester l’article 700 sans fondement

Quelle est la règle d’application de la loi dans le temps concernant les délais de paiement après commandement de payer ?

L’article 1er du code civil prévoit que les lois entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication.
La Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après commandement ne modifient pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi.
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le bail conclu avant le 29 juillet 2023 fixe un délai de deux mois, ce délai contractuel s’applique et la disposition légale de six semaines ne s’applique pas.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion ?

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 doit être justifiée avec accusé de réception plus de deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
Ces conditions sont remplies, rendant l’action recevable.

Quelle est la condition d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le commandement signifié le 26 août 2025 est demeuré infructueux plus de deux mois, la clause résolutoire est acquise au 27 octobre 2025.

Quelle est la règle applicable au paiement du loyer et à la preuve de la dette locative ?

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et charges au terme convenu.
L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve.
En l’espèce, le bailleur produit un décompte justifiant la dette locative de 3884,13 euros, les locataires ne contestent pas cette dette.
Ils seront condamnés solidairement au paiement provisionnel de cette somme.

Quelle est la condition d’octroi de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
L’article 24.VII prévoit que la suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral avant l’audience.
En l’espèce, les locataires ont repris le paiement intégral avant l’audience et sont en situation de régler leur dette.
Ils seront autorisés à s’acquitter de leur dette selon des modalités précisées.
La suspension de la clause résolutoire est accordée pendant ces délais, sous réserve du respect des échéances.

Quels sont les éléments relatifs aux demandes accessoires ?

Les locataires, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, incluant les coûts de notification et commandement.
La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée tant pour le bailleur que pour la locataire.
La décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chambéry, 28 avril 2026, 26/00017 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.