Congé pour motifs légitimes : annulation pour absence de preuve suffisante des manquements du locataire

La liberté d’expression dans le cadre judiciaire est encadrée par la loi du 29 juillet 1881, notamment les articles 29 et 41, qui prohibent les injures et diffamations non fondées. Le juge peut ordonner la suppression de propos injurieux et condamner à des dommages-intérêts. En matière de bail d’habitation, le congé donné par le bailleur doit être justifié par un motif légitime et sérieux, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et indiquer précisément les motifs. La charge de la preuve incombe au bailleur. Les manquements invoqués doivent être établis par des faits précis et probants. En l’espèce, les allégations d’usage non paisible et d’opposition aux travaux ne sont pas suffisamment prouvées. Le congé est donc annulé. Concernant les charges locatives, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose leur justification. Le locataire doit s’acquitter des charges justifiées. La responsabilité du bailleur en matière de jouissance paisible est prévue à l’article 1719 du code civil. Le bailleur peut être condamné à des dommages-intérêts en cas de manquement, notamment pour défaut de réparation. Les demandes de procédure abusive sont rejetées si le bailleur agit de bonne foi. Les dépens sont à la charge de la partie perdante, et les frais irrépétibles sont appréciés selon l’équité. L’exécution provisoire est ordonnée conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La liberté d’expression judiciaire est encadrée par la loi du 29 juillet 1881, prohibant injures et diffamations non fondées. Le juge peut ordonner suppression de propos injurieux et condamner à des dommages-intérêts. En bail d’habitation, le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux, avec charge de preuve au bailleur. Les allégations d’usage non paisible ne sont pas prouvées. Le congé est annulé. Les charges locatives doivent être justifiées. La responsabilité du bailleur en jouissance paisible est prévue.

Une société civile immobilière (SCI) a donné à bail une maison à un couple. Des relations conflictuelles ont surgi, notamment concernant l’accès à une pompe de relevage, des travaux sur la chaudière, et l’usage de la cour et des places de stationnement. La SCI a délivré un congé pour motifs légitimes et sérieux, puis a assigné les locataires pour valider ce congé, constater leur absence de droit au logement, et obtenir leur expulsion ainsi que le paiement de diverses sommes. Les locataires ont contesté les faits reprochés, notamment l’opposition aux travaux et l’usage non paisible des lieux, et ont formulé des demandes reconventionnelles pour dommages et intérêts. Le tribunal a ordonné la suppression d’un passage injurieux dans les conclusions des locataires, condamné ces derniers à verser 50 euros de dommages et intérêts, annulé le congé délivré par la SCI, condamné les locataires à payer le solde des charges 2024, et condamné la SCI à verser 500 euros de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible. Les demandes reconventionnelles pour procédure abusive ont été rejetées. Les parties ont été condamnées aux dépens, et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées. L’exécution provisoire a été ordonnée.

• Contrat de bail du 19 février 2019
• Courrier du 30 août 2024 des locataires
• Photographies produites par la SCI [A]
• Procès-verbal d’audition de Madame [K] [H] épouse [Z]
• Courriels et devis relatifs aux travaux sur la chaudière et la pompe de relevage
• Conclusions écrites et orales des parties lors de l’audience du 10 mars 2026

Le congé délivré par la SCI [A] est annulé pour absence de motif légitime et sérieux. Les époux [V] sont condamnés au paiement du solde des charges 2024, tandis que la SCI est condamnée à verser 500 euros de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible. Les propos injurieux sont supprimés et indemnisés.

• Annulation du congé délivré
• Condamnation des époux [V] au paiement de 1 000,79 euros de charges
• Condamnation de la SCI à verser 500 euros de dommages et intérêts
• Suppression des propos injurieux et indemnisation à hauteur de 50 euros
• Condamnation de la SCI aux dépens
• Rejet des demandes au titre de l’article 700 du CPC
• Exécution provisoire maintenue

À faire

• Fournir des preuves solides pour les manquements allégués
• Respecter les procédures légales pour la délivrance du congé
• Informer les locataires des travaux et obtenir leur accord
• Assurer la communication contradictoire des pièces
• Appliquer les règles sur les dépens et frais irrépétibles

À éviter

• Ne pas utiliser d’expressions injurieuses dans les conclusions
• Éviter les notifications de travaux sans accord préalable
• Ne pas omettre les obligations d’entretien du bailleur
• Ne pas ignorer les droits des locataires à la jouissance paisible
• Ne pas engager de procédure abusive sans fondement

Quelle est la qualification juridique des termes injurieux dans les conclusions adverses et leur régime ?

Selon l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881, toute expression outrageante, termes de mépris ou invective sans imputation de faits est une injure.

L’article 41 alinéas 4 et 5 de la même loi prévoit que les discours prononcés ou écrits produits devant les tribunaux ne donnent pas lieu à action en diffamation, injure ou outrage, sauf si les juges prononcent la suppression des propos injurieux et condamnent à des dommages-intérêts.

En l’espèce, des termes de mépris caractérisant une injure ont été employés dans les conclusions des locataires, justifiant la suppression de ces termes et l’allocation de 50 euros de dommages-intérêts.

Quelle est la règle applicable à la validité du congé donné par le bailleur ?

L’article 15, I de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié par une décision de reprendre ou vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation. Le congé doit indiquer le motif allégué et respecter des conditions de forme sous peine de nullité.

Le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé fondé sur des fautes des locataires n’était pas suffisamment étayé par un motif légitime et sérieux, ce qui a conduit à son annulation.

Quels sont les critères pour caractériser un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux loués ?

L’article 7, b. de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire un usage paisible des lieux loués.

En l’espèce, les preuves produites ne suffisent pas à caractériser un usage non paisible, notamment en ce qui concerne l’usage des places de parking, l’usage abusif de la cour, et les insultes ou comportements agressifs.

Quelles sont les obligations du locataire en matière d’accès pour travaux et les conditions de leur réalisation ?

L’article 7, e. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires, après notification préalable par le bailleur.

Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans accord exprès du locataire.

Le juge peut interdire ou interrompre les travaux s’ils sont abusifs ou rendent l’usage du local impossible.

En l’espèce, le refus des locataires de permettre des travaux le dimanche sans accord exprès constitue un manquement, mais le refus d’intervention le jour même pour la pompe de relevage n’est pas fautif en l’absence d’urgence caractérisée.

Quelle est la charge de la preuve en matière de manquement du locataire à ses obligations ?

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de prouver les faits qui en constituent le fondement.

En l’espèce, la charge de la preuve pèse sur le bailleur qui n’a pas suffisamment démontré certains manquements allégués des locataires, notamment en matière d’opposition aux travaux.

Quels sont les critères d’exigibilité et de justification des charges locatives ?

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables sont exigibles sur justification, avec régularisation annuelle.

Le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges et mettre à disposition les pièces justificatives.

En l’espèce, les charges ont été justifiées et mises à disposition, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement du solde des charges.

Quels sont les éléments constitutifs du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible ?

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, le bailleur a manqué à cette obligation en ne procédant pas diligemment aux réparations nécessaires de la chaudière, causant un préjudice réparé par l’allocation de 500 euros de dommages-intérêts.

Quels sont les critères de condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile condamne la partie perdante aux dépens, sauf décision motivée contraire.

L’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, la SCI [A] est condamnée aux entiers dépens, et les demandes au titre de l’article 700 sont rejetées pour équité.

Quelle est la règle relative à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

En l’espèce, la décision est exécutoire par provision, sans écarter l’exécution provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Strasbourg, 28 avril 2026, 25/03446 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Congé pour motifs légitimes —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.