Congé locatif contesté : annulation pour défaut de preuve des fautes invoquées par le bailleur

La liberté d’expression dans le cadre judiciaire est encadrée par la loi du 29 juillet 1881, notamment les articles 29 et 41, qui prohibent les injures et diffamations non fondées. Le juge peut ordonner la suppression de propos injurieux et condamner à des dommages-intérêts. En matière de bail d’habitation, le congé donné par le bailleur doit être justifié par un motif légitime et sérieux, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et indiquer précisément les motifs. La charge de la preuve incombe au bailleur. Les manquements invoqués doivent être établis par des faits précis et probants. En l’espèce, les allégations d’usage non paisible et d’opposition aux travaux ne sont pas suffisamment prouvées. Le congé est donc annulé. Concernant les charges locatives, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose leur justification. Le locataire doit s’acquitter des charges justifiées. La responsabilité du bailleur en matière de jouissance paisible est prévue à l’article 1719 du code civil. Le bailleur peut être condamné à des dommages-intérêts en cas de manquement, notamment pour défaut de réparation. Les demandes de procédure abusive sont rejetées si le bailleur agit de bonne foi. Les dépens sont à la charge de la partie perdante, et les frais irrépétibles sont appréciés selon l’équité. L’exécution provisoire est ordonnée conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La liberté d’expression judiciaire est encadrée par la loi du 29 juillet 1881, prohibant injures et diffamations non fondées. Le juge peut ordonner suppression de propos injurieux et condamner à des dommages-intérêts. En bail d’habitation, le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux, avec charge de preuve au bailleur. Les allégations d’usage non paisible ne sont pas prouvées. Le congé est annulé. Les charges locatives doivent être justifiées. La responsabilité du bailleur en jouissance paisible est prévue.

Cette ligne contient un duplicata du contenu de la ligne 1532, présentant les mêmes faits, moyens, et décision judiciaire concernant un litige entre une SCI et des locataires relatifs à un congé pour motifs légitimes et sérieux, des conflits liés à des travaux et à l’usage des lieux, ainsi que des demandes reconventionnelles. Le tribunal a prononcé la suppression d’un passage injurieux, condamné les locataires à verser 50 euros, annulé le congé, condamné les locataires au paiement des charges, condamné la SCI à verser 500 euros pour défaut de jouissance paisible, rejeté les demandes reconventionnelles pour procédure abusive, condamné les parties aux dépens, rejeté les demandes au titre de l’article 700, et ordonné l’exécution provisoire.

• Contrat de bail du 19 février 2019
• Courrier du 30 août 2024 des locataires
• Photographies produites par la SCI [A]
• Procès-verbal d’audition de Madame [K] [H] épouse [Z]
• Courriels et devis relatifs aux travaux sur la chaudière et la pompe de relevage
• Conclusions écrites et orales des parties lors de l’audience du 10 mars 2026

Le congé délivré par la SCI [A] est annulé pour absence de motif légitime et sérieux. Les époux [V] sont condamnés au paiement du solde des charges 2024, tandis que la SCI est condamnée à verser 500 euros de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible. Les propos injurieux sont supprimés et indemnisés.

• Annulation du congé délivré
• Condamnation des époux [V] au paiement de 1 000,79 euros de charges
• Condamnation de la SCI à verser 500 euros de dommages et intérêts
• Suppression des propos injurieux et indemnisation à hauteur de 50 euros
• Condamnation de la SCI aux dépens
• Rejet des demandes au titre de l’article 700 du CPC
• Exécution provisoire maintenue

À faire

• Conserver preuves écrites des notifications et commandements
• Respecter les délais légaux pour les travaux et interventions
• Documenter précisément les faits litigieux (photos datées, attestations)
• Respecter les obligations d’entretien et accès aux équipements
• Suivre les procédures légales pour congé et assignation

À éviter

• Ne pas constituer de preuves soi-même sans tiers indépendant
• Éviter les propos injurieux ou diffamatoires dans les écritures
• Ne pas omettre les mentions obligatoires dans le congé
• Ne pas réaliser de travaux sans accord exprès pour jours fériés ou dimanches
• Ne pas ignorer les obligations d’information et notification aux locataires

Quelle est la règle applicable au congé donné par le bailleur pour motif légitime et sérieux ?

L’article 15, I de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues, et peut déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Quels sont les manquements reprochés aux locataires justifiant le congé pour motif légitime et sérieux ?

La SCI [A] reproche aux locataires un usage non paisible des lieux loués (usage abusif des places de stationnement, usage abusif de la cour, comportement agressif et insultes) et une opposition à la réalisation de travaux (refus d’accès au boîtier de commande des pompes de relevage et refus de laisser intervenir le chauffagiste pour remplacement de pièces défectueuses).

Quelle est la qualification juridique de l’obligation du locataire concernant l’accès aux lieux pour travaux ?

Selon l’article 7, e. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration, de maintien en état ou d’entretien normal des locaux loués. Avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et modalités par notification remise en main propre ou lettre recommandée. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans accord exprès du locataire. Le juge peut interdire ou interrompre les travaux si ceux-ci sont abusifs, vexatoires ou rendent l’utilisation du local impossible ou dangereuse.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour rejeter le manquement des locataires à l’usage paisible des lieux ?

La juridiction relève qu’aucun document contractuel ne fixe la location d’un emplacement précis de parking et qu’il n’existe aucun règlement écrit commun à la copropriété. Les photographies produites ne caractérisent pas une violation de l’occupation des places de parking. Les attestations de voisins indiquent une bonne ambiance. La faute d’usage abusif de la cour n’est pas détaillée ni prouvée. Les éléments produits ne permettent pas de démontrer l’existence d’insultes et de comportements virulents fautifs. Ces fautes ne sont pas suffisamment prouvées.

Quels sont les critères retenus pour rejeter le manquement des locataires à l’obligation de permettre l’accès pour travaux ?

La réalisation des travaux de marquage des places de parking le dimanche nécessite l’accord exprès des locataires, qui n’est pas prouvé. Concernant la pompe de relevage, le bail est muet sur la gestion du boîtier de commande, seul l’article 7 e) s’applique. L’intervention demandée le jour même sans urgence absolue ne constitue pas un manquement. L’obturation du nouveau boîtier déplacé au fond du jardin ne fait pas l’objet d’une obligation précise à la charge des locataires. Concernant la chaudière, la preuve d’une opposition à travaux n’est pas suffisamment rapportée par la SCI [A]. Aucun manquement n’est relevé.

Quelle est la portée de la charge de la preuve dans la contestation des manquements des locataires ?

La charge de la preuve pèse sur le bailleur qui doit prouver les fautes reprochées. En l’espèce, la SCI [A] n’a pas rapporté la preuve suffisante des manquements allégués, notamment en ce qui concerne l’usage non paisible des lieux et l’opposition aux travaux.

Quelle est la conséquence juridique de l’absence de motif légitime et sérieux dans le congé délivré ?

Au regard de l’ensemble des éléments, le congé délivré par la SCI [A] le 21 août 2024 n’est pas suffisamment étayé par un motif légitime et sérieux. Il sera annulé.

Quelle est la règle applicable aux charges récupérables et à leur paiement ?

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des éléments loués, des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun, et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. Les charges peuvent donner lieu à provisions et doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle avec communication du décompte et des pièces justificatives. En l’espèce, la SCI [A] a produit le décompte et mis les pièces justificatives à disposition.

Quelle est la qualification juridique du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible ?

L’article 1719 du code civil impose au bailleur l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En l’espèce, il a été démontré que la SCI [A] a manqué de diligences dès octobre 2023 pour faire réparer la chaudière, générant une fuite d’eau continue. Ce préjudice est réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros.

Quels sont les critères retenus pour rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ?

Dès lors qu’il est fait droit dans son principe à la demande de la SCI [A], ne serait-ce que partiellement s’agissant des charges 2024, il ne peut lui être reproché d’avoir agi abusivement. La demande des locataires sera rejetée.

Quelle est la règle applicable à la suppression de passages injurieux dans les conclusions adverses ?

Selon l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881, toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l’imputation d’aucun fait est une injure. L’article 41 alinéas 4 et 5 de la même loi prévoit que les juges peuvent prononcer la suppression des discours injurieux et condamner à des dommages-intérêts. En l’espèce, les termes de mépris caractérisent une injure et seront supprimés, avec indemnisation à hauteur de 50 euros.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Strasbourg, 28 avril 2026, 25/03446 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Congé locatif contesté —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.