Urbanisme : prescription de l’action en démolition après annulation du permis de construire

L’arrêt du 9 avril 2026 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’action en démolition fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme se prescrit par deux ans à compter de la décision définitive d’annulation du permis de construire. En l’espèce, la cour d’appel a déclaré prescrite l’action engagée par les consorts, alors que celle-ci avait été introduite dans le délai légal de deux ans suivant l’arrêt définitif annulant le permis. Cette solution illustre que le dernier alinéa de l’article L. 480-13, issu de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ne concerne que l’action en dommages-intérêts et non l’action en démolition. Il convient donc de bien distinguer les deux volets de cet article pour apprécier la prescription applicable. La jurisprudence confirme que le point de départ du délai de prescription de l’action en démolition est la date à laquelle la décision administrative annulant le permis devient définitive. Cette précision est essentielle pour éviter la prescription prématurée des actions en démolition. Par ailleurs, la prescription ne peut être opposée si l’action est introduite dans ce délai, même si des travaux ont été réalisés entre-temps. Enfin, la décision rappelle que les troubles anormaux de voisinage peuvent également constituer un fondement complémentaire à l’action en démolition, mais sans modifier le délai de prescription spécifique prévu par le code de l’urbanisme.

L’action en démolition fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme se prescrit par deux ans à compter de la décision définitive d’annulation du permis de construire. Le dernier alinéa de cet article concerne uniquement l’action en dommages-intérêts, non l’action en démolition. Le point de départ du délai est la date à laquelle la décision administrative annulant le permis devient définitive. La prescription ne peut être opposée si l’action est introduite dans ce délai, même si des travaux ont été réalisés entre-temps.

Un propriétaire a réalisé des travaux d’aménagement et de construction sur une parcelle, avec un permis de construire délivré en 2004, achevés en 2005. Des voisins, également propriétaires de maisons et copropriétaires d’une parcelle voisine, ont contesté ce permis. Une cour administrative d’appel a annulé ce permis en 2012. Les voisins ont ensuite assigné le propriétaire de la construction en démolition de la maison et en enlèvement des réseaux installés illégalement, invoquant notamment un défaut de raccordement au réseau public d’assainissement, un enclavement illégal, et des emprises illégales sur leurs terrains. Une des voisines a acquis l’intégralité des droits sur certaines parcelles en 2013. Le propriétaire initial a fait donation de la propriété litigieuse à un tiers en 2016. Les voisins ont assigné ce tiers en intervention forcée en 2018. Le propriétaire et le tiers ont opposé la prescription de l’action en démolition fondée sur le code de l’urbanisme. La Cour de cassation a examiné les moyens soulevés, notamment la prescription de l’action, et a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi la décision précédente.

• Arrêt définitif du 7 février 2012 confirmant l’annulation du permis de construire
• Actes du 4 juillet 2012 assignant en démolition
• Déclaration d’achèvement des travaux du 25 avril 2005
• Certificat de conformité délivré le 4 mai 2005
• Recours introduit le 26 novembre 2004
• Actes de donation et intervention forcée entre parties

Les consorts K-W voient leur action en démolition déclarée prescrite, ce qui limite leur recours contre les consorts S. Ces derniers bénéficient d’une confirmation judiciaire de la prescription, renforçant leur position.

• Prescription de l’action en démolition confirmée
• Impact sur la contestation des travaux et constructions
• Exclusion de la démolition ordonnée
• Renforcement de la sécurité juridique pour les consorts S
• Limitation des recours des consorts K-W

À faire

• Vérifier la date de l’arrêt attaqué
• Confirmer la prescription de l’action en démolition
• Examiner les moyens de cassation invoqués
• Consulter le rapport du conseiller
• Respecter les délais de procédure

À éviter

• Ne pas ignorer la décision de la cour d’appel
• Éviter les contestations hors délai
• Ne pas omettre la communication au procureur général
• Ne pas négliger les observations des avocats
• Éviter les décisions non motivées

Quelle est la motivation de la Cour de cassation concernant la recevabilité des moyens invoqués par les consorts [K]-[W] ?

En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation a jugé qu’il n’y avait pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, qui est irrecevable.

Les deuxième et troisième moyens sont manifestement non de nature à entraîner la cassation.

Par conséquent, ces moyens sont rejetés.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  – Cour de cassation, Troisième chambre civile, 9 avril 2026, Pourvoi n° 24-11.754 – Thématiques associées : Urbanisme — prescription de l’action —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 4 juin 2026.