Expropriation immobilière : fixation de l’indemnité selon méthode adaptée et preuve d’occupation

L’expropriation pour cause d’utilité publique des immeubles insalubres ou menaçant ruine est régie par les articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation. L’indemnité due au propriétaire est fixée en tenant compte de la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition, sauf si le propriétaire occupait les immeubles au moins deux ans avant la notification de la déclaration d’utilité publique (article L511-6). La preuve de l’occupation personnelle incombe au propriétaire, qui peut produire tout élément probant, notamment contrats de travail, factures, avis d’imposition. Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour choisir la méthode d’évaluation la mieux adaptée, notamment la méthode par comparaison ou par récupération foncière. En l’espèce, la méthode par comparaison a été retenue, avec application d’un abattement pour tenir compte de l’état dégradé de la copropriété. La Cour a confirmé la fixation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, ainsi que les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces règles illustrent la complexité de l’évaluation en expropriation et la nécessité d’une preuve précise de l’occupation.

L’expropriation pour cause d’utilité publique des immeubles insalubres est régie par les articles L511-1 et suivants. L’indemnité due est fixée en tenant compte de la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition, sauf occupation personnelle d’au moins deux ans. La preuve de l’occupation incombe au propriétaire. Le juge choisit la méthode d’évaluation la mieux adaptée, ici par comparaison avec abattement.

Une propriétaire de deux lots dans une copropriété a été expropriée par un établissement public foncier pour cause d’utilité publique, dans le cadre d’une opération concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine. Le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité due à la propriétaire pour la dépossession des lots, incluant une indemnité principale et une indemnité de remploi, et a condamné l’établissement public aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’établissement public a interjeté appel, contestant notamment la méthode d’évaluation et le montant de l’indemnité. Des appels incidents ont été formés par la propriétaire, le commissaire du Gouvernement et des héritiers suite au décès de la propriétaire. La cour a examiné la recevabilité des interventions, les prétentions des parties, la méthode d’évaluation applicable, la fixation de l’indemnité principale et des indemnités accessoires, et a confirmé le jugement sur la fixation de l’indemnité de dépossession et les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile, déboutant l’établissement public de ses demandes d’infirmation.

• Recevabilité des interventions volontaires des héritiers
• Respect des délais et forme des conclusions selon l’article 954 du code de procédure civile
• Absence de violation de l’article 455 du code de procédure civile
• Absence d’omission de statuer sur les demandes ou arguments présentés
• Application de la méthode d’évaluation par comparaison pour l’indemnité
• Prise en compte de l’occupation personnelle du bien pour l’indemnisation
• Condamnation aux dépens et application de l’article 700 du code de procédure civile

• Procès-verbal de transport du 10 octobre 2023
• Rapport d’expertise judiciaire de Madame [S]
• Arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021
• Termes de comparaison des ventes d’appartements et caves
• Attestations d’emploi et facture d’électricité au nom de Mme [L] [A]
• Conclusions des parties et commissaire du Gouvernement

La cour confirme le jugement d’expropriation fixant l’indemnité de dépossession selon la méthode par comparaison, rejetant les demandes d’infirmation de l’EPFIF. L’intervention volontaire des héritiers est déclarée recevable.

• Confirmation de la méthode d’évaluation par comparaison
• Fixation de l’indemnité de dépossession à 47 062,50 euros
• Recevabilité de l’intervention volontaire des héritiers
• Rejet des demandes d’infirmation pour violation de procédure
• Condamnation de l’EPFIF aux dépens et à payer une somme au titre de l’article 700

À faire

• Fournir preuves d’occupation du bien exproprié
• Présenter des termes de comparaison pertinents
• Respecter les règles d’évaluation foncière
• Produire documents fiscaux et contrats à jour
• Respecter les délais de procédure et conclusions

À éviter

• Ne pas ignorer les arrêtés préfectoraux
• Éviter les arguments hors dispositif
• Ne pas présenter des références postérieures au jugement
• Ne pas omettre les preuves d’occupation récentes
• Ne pas contester sans fondement les méthodes d’évaluation

Quelle est la règle applicable à la recevabilité de l’intervention volontaire en qualité d’héritiers selon les articles 328 à 330 du code de procédure civile ?

Selon les articles 328 à 330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est recevable en qualité d’héritiers lorsque les intervenants produisent un acte de notoriété établissant leur qualité d’héritiers. En l’espèce, l’intervention volontaire de Mme [P] [A] épouse [L] [N] et de M. [Z] [V] [L] [A] a été déclarée recevable en leur qualité d’héritiers de Mme [L] [A] épouse [M].

Quelle est la portée de l’article 455 du code de procédure civile concernant la motivation et le dispositif du jugement ?

Aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, ce qui peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec indication de leur date. Le jugement doit être motivé et énoncer la décision sous forme de dispositif.

Quelle est la portée des articles 4 et 5 du code de procédure civile concernant l’objet du litige et l’obligation du juge de statuer ?

L’article 4 dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. L’article 5 prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

Quelle est la règle applicable à la méthode d’évaluation de l’indemnité d’expropriation pour cause d’utilité publique relative aux immeubles insalubres ou menaçant ruine ?

L’article L511-6 du code de l’expropriation prévoit que pour le calcul de l’indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

Quels sont les critères pour retenir l’occupation personnelle du bien exproprié au moins deux ans avant la notification de la déclaration d’utilité publique ?

Le bien doit être occupé personnellement par le propriétaire, que ce soit à titre de résidence principale ou secondaire. L’occupation doit dater d’au moins deux ans avant la notification de la déclaration d’utilité publique, sans qu’il soit nécessaire qu’elle soit continue pendant toute cette période.

Quelle est la portée de l’article 1342-2 du code civil concernant la capitalisation des intérêts ?

L’article 1342-2 du code civil prévoit la capitalisation des intérêts, c’est-à-dire que les intérêts échus produisent à leur tour des intérêts, selon les modalités prévues par cet article.

Quelle est la règle applicable à la fixation de l’indemnité principale d’expropriation selon la méthode par comparaison ?

La méthode par comparaison consiste à retenir des termes de comparaison correspondant à des biens similaires vendus dans la même copropriété ou dans un environnement comparable, en tenant compte de l’état du bien exproprié, notamment son état de dégradation, pour appliquer un abattement approprié. L’indemnité principale correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associée à ces lots.

Quelle est la règle applicable au calcul de l’indemnité de remploi ?

L’indemnité de remploi est calculée par application de taux progressifs sur des tranches de la valeur de l’indemnité principale, notamment 20 % sur la première tranche, 15 % sur la tranche suivante, et 10 % sur le surplus, conformément aux modalités prévues par la loi.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile concernant l’indemnisation des frais exposés ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Quelle est la règle applicable à la condamnation aux dépens selon l’article 696 du code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

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