Expropriation : sécuriser l’indemnisation en cas d’application de la méthode de récupération foncière

L’article L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation encadrent la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, notamment en matière d’indemnisation. L’indemnité doit correspondre à la valeur vénale du bien, tenant compte des caractéristiques du terrain et des constructions, ainsi que des frais de démolition. La méthode de récupération foncière prévue à l’article L.511-6 permet d’évaluer l’indemnité en tenant compte de l’obligation de démolition. En l’espèce, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité en valeur libre, mais l’appelant a contesté cette méthode. La cour a confirmé le jugement sur l’indemnité de dépossession et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, tout en rejetant les demandes de l’appelant. Cette décision illustre l’importance de la méthode d’évaluation dans les procédures d’expropriation et la prise en compte des contraintes liées à l’utilité publique.

L’article L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation encadrent la procédure d’expropriation pour utilité publique, notamment en matière d’indemnisation. L’indemnité doit correspondre à la valeur vénale du bien, tenant compte des caractéristiques du terrain, des constructions et des frais de démolition. La cour a confirmé le jugement sur l’indemnité de dépossession et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, rejetant les demandes de l’appelant.

Une propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété située sur une parcelle cadastrée a été expropriée par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) dans le cadre d’une opération d’expropriation pour immeubles insalubres ou menaçant ruine. L’indemnité d’expropriation a été fixée par le juge de l’expropriation à environ 55 714 euros, comprenant indemnité principale et indemnité de remploi. L’EPFIF a interjeté appel, contestant notamment l’exclusion de la méthode d’évaluation par récupération foncière et demandant l’application de cette méthode, qui prend en compte l’obligation de démolition de l’immeuble. Le commissaire du Gouvernement a formé un appel incident, soutenant la conformité de cette méthode avec la Convention européenne des droits de l’homme et proposant une indemnisation plus élevée. La propriétaire a demandé la confirmation du jugement. La cour a statué publiquement, confirmant le jugement sur l’indemnité de dépossession et les frais de procédure, tout en reconnaissant une violation des droits de la propriétaire au titre de la Convention européenne. Elle a débouté l’EPFIF de ses demandes d’infirmation et de frais, condamnant l’EPFIF aux dépens et à verser une somme à la propriétaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Validité de l’arrêté préfectoral et de l’ordonnance d’expropriation
• Fixation de l’indemnité de dépossession selon la méthode applicable
• Rejet des demandes d’infirmation et d’omission de statuer
• Violation de l’article 1 du Protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme
• Confirmation du jugement sur l’indemnité et l’article 700 du code de procédure civile
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

• Procès-verbal de transport du 18 octobre 2023
• Arrêté préfectoral déclarant l’utilité publique de l’acquisition
• Jugement fixant l’indemnité de dépossession
• Documents cadastraux et plans de la copropriété
• Conclusions des parties sur la méthode d’évaluation

La cour confirme le jugement fixant l’indemnité due à Mme [G] au titre de l’expropriation de ses lots, rejetant la demande de l’EPFIF d’infirmer cette décision. L’EPFIF est condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 CPC.

• Confirmation de l’indemnité de dépossession fixée
• Rejet de la demande d’infirmation de l’EPFIF
• Condamnation de l’EPFIF aux dépens
• Condamnation de l’EPFIF au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 CPC

À faire

• Respecter la date de référence pour l’indemnisation.
• Utiliser la méthode d’évaluation appropriée (récupération foncière).
• Fournir un procès-verbal de transport.
• Notifier l’offre indemnitaire par lettre recommandée.
• Faire appel en cas de désaccord sur l’indemnité.

À éviter

• Ne pas omettre les caves dans l’indemnisation.
• Ne pas ignorer les arrêtés préfectoraux d’utilité publique.
• Ne pas négliger les dépens et indemnités accessoires.
• Ne pas retarder la notification des conclusions.
• Ne pas contester sans base légale la méthode d’évaluation.

Quelle est la règle de droit applicable à la fixation de l’indemnité d’expropriation en cas d’obligation de démolition ?

La cour a examiné l’application de l’article L.511-6 du code de l’expropriation, qui prévoit une méthode d’évaluation par récupération foncière applicable en cas d’obligation de démolition frappant un immeuble. Cet article est conforme à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

L’article L.511-6 du code de l’expropriation dispose que la méthode par récupération foncière est applicable lorsque l’immeuble est soumis à une obligation de démolition, ce qui est le cas en l’espèce en raison d’arrêtés administratifs irrévocables.

La cour a ainsi déclaré applicable cette méthode pour fixer l’indemnité due à l’expropriée, prenant en compte la valeur du terrain libre, le coût de la démolition, la valeur du terrain après déduction des frais de démolition, la valeur des tantièmes affectés aux lots, ainsi que la valeur des caves.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour écarter la méthode d’évaluation initialement appliquée ?

La juridiction a écarté l’application de la méthode d’évaluation initialement retenue, qui ne prenait pas en compte la récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation. Cette décision repose sur la constatation que l’ensemble immobilier est frappé d’une obligation de démolition, ce qui justifie l’application de la méthode par récupération foncière.

La cour a motivé son rejet de la méthode initiale par la conformité de l’article L.511-6 avec les droits fondamentaux et la nécessité d’une évaluation tenant compte des coûts de démolition et de la valeur résiduelle du terrain.

Quelle est la compétence du juge-commissaire en matière d’admission et de contestation des créances dans une procédure de redressement judiciaire ?

Selon l’article L.624-2 du code de commerce, applicable au redressement judiciaire par l’article L.631-18, le juge-commissaire a compétence exclusive pour décider de l’admission ou du rejet des créances déclarées, ainsi que pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné.

Par conséquent, la fixation de la créance au passif d’une procédure collective relève de la compétence exclusive du juge-commissaire et non de la cour d’appel saisie de l’ouverture de la procédure.

Quelle est la condition d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire selon le code de commerce ?

L’article L.631-1, alinéa 1er, du code de commerce prévoit que la procédure de redressement judiciaire est ouverte à tout débiteur qui, dans l’impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible, est en état de cessation des paiements.

Le débiteur qui établit que les réserves de crédit ou les moratoires dont il bénéficie lui permettent de faire face au passif exigible avec son actif disponible n’est pas en cessation des paiements.

Quels sont les critères retenus par la cour pour infirmer l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ?

La cour a retenu que la société débitrice justifie d’un actif disponible supérieur au passif exigible, notamment par des soldes bancaires positifs et une activité pérenne avec des résultats excédentaires.

Ces éléments démontrent que la société n’était pas en état de cessation des paiements au moment du jugement, ce qui justifie l’infirmation de la décision d’ouverture de la procédure collective.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans les décisions rendues ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

Dans les décisions analysées, la cour a condamné l’EPFIF à verser 3.000 euros à l’expropriée, et Mme [V] [J] à verser 5.000 euros à la société débitrice, en application de cet article, en fonction de l’issue des procédures.

Quelle est la procédure applicable en cas de désistement d’incident en appel ?

Le désistement d’incident en appel, accepté par l’intimé, entraîne la fin de l’instance d’incident et le dessaisissement du conseiller de la mise en état.

Les dépens d’incident sont à la charge de celui qui se désiste, sauf accord contraire entre les parties.

Il est inutile de préciser que le désistement intervient sans renonciation aux moyens au fond.

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